房地產開發企業會計核算問題探討

劉星星

摘要：著重分析房地產開發企業會計核算的主要性弊病，探尋針對性的有效對策，是為房地產行業會計更進的一項要務。房地產開發企業會計核算的弊病主要存在于現金流量信息不全面，風險披露不足與商品成本與售價呈不配比性。客觀、全面的分析上述問題，務實、可行的尋求對策，是研究探討的價值所在。

關鍵詞：房地產開發企業；會計核算；會計質量

中圖分類號：[F235.19]文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

相較于其它類型企業，房地產開發企業其會計核算有其自身特點，如產品成本的核算較為復雜，經營收入及其相關稅金的核算方式不同等等，由此形成房地產開發企業會計核算的種種問題，影響企業財務健康穩定及公共財務監管效率與效力，和企業參與者等儲多相關者利益。因此，著重分析房地產開發企業會計核算的主要性弊病，探究有效應對策略，是為房地產行業會計更進的一項要務，本文為此展開探討。

一、房地產開發企業會計核算問題之分析

(一)現金流量信息不全面

房地產開發企業的現金流量與其它企業及單位的現金流量存在顯著的差異，房地產開發企業現金流量的特殊性表現在不同的經營時期其現金流量的單位不同，在籌措資金和投資時，是以企業為現金流量的基本單位，但在開展經營活動時，現金流量的單位就變成每一個開發項目，在以開發項目為單位的現金流量中，現金流出則是在項目建設時期用于購買建設物資、支付工資所產生的費用，現金的流入則是在產品開發期完成后建設項目銷售所產生的資金流入，由于房地產開發企業的資金周轉時期較長，其資金流入與流出比一般的企業所耗費的時間更長。現階段，一般企業都是以企業為單位編制現金流量表，對于房地產開發企業而言，信息不夠完整，對于企業的持續經營能力有很大影響，更不能給投資者提供充分的企業現金流量的信息，因此，不能全面的反映房地產開發企業現金流量的狀況是房地產開發企業會計核算的弊病之一。

(二)風險披露不夠

房地產開發企業面臨很多企業都無法預計的風險，包括項目開發風險、土地風險、政策風險、工程質量風險，房地產開發企業的風險信息披露不足，對于房地產開發企業外部財務報告人員的相關決策有負面影響，也不利于企業進行有效的風險管理，在房地產開發企業生產開發過程中，在以下幾個方面存在著風險可能性，一是資源方面，土地資源是一個房地產企業生存與發展的必備資源之一，我國土地資源結構不合理，土地浪費較為嚴重，利用效率不高，致使房地產企業后備土地資源不足，開發成本加大；在需求方面，我國人口眾多，房地產開發市場潛力較大，但由于我國經濟發展水平地區差異大，人們的工資水平也較低，致使房地產等經融服務業發展程度不高，這點對于未來房地產開發企業的擴展造成風險因素；用于規范房地產開發企業會計核算的制度缺位，房地產開發企業具有特殊性，需要有與其相適應的會計核算制度加以規范，但現在我國關于房地產開發企業會計核算的相關規定缺乏統一性與系統性，現行的會計制度中除了《房地產開發企業會計制度》外，已找不到其它制度對于房地產企業會計核算有特殊規定。這些風險因素的存在，一定程度上影響企業發展，從目前我國房地產開發企業的信息披露情況來看，在很多風險因素上面很少涉及，這不僅是企業會計制度的缺失，也成為房地產開發企業會計核算方面的弊病之二。

(三)房地產開發企業商品成本與售價呈不配比性

房地產開發企業的生產周期長，確認收入更是需要短則一兩年，長則五六年的時間，在項目建設時期，開發商投入大量資金，即使開發的商品已預售結束，但預售的款項也不是最后確認收入的款項，無法計入當前，這必然使得企業的投入與產出有階段性不合理現象，從而為配比性原則的應用造成困難。當房地產商品進行銷售時，銷售的單位是樓層或戶型，而開發時成本是整個建設工程，由此造成了整個工程與單個樓層或戶型售價不成比例，得到的經營成果不具有真實性。

二、房地產開發企業會計核算制度完善的對策

(一)建立完善的房地產行業的會計規范體系

現行的《企業會計制度》對成本核算的引導力不夠，其未對房地產開發企業采取的成本核算方法進行硬性規定，不同的房地產開發企業采用不同的成本核算方式，不僅影響了企業成本核算的質量水平，也不利于企業之間進行比較，建立與完善配置工程會計核算準則處理，可以提高決策力度，為財務報告者提供更確切的信息。

我國會計法規定，會計核算以權責發生制為基礎，但以此來衡量房地產開發企業成本有一定缺陷，容易造成人為調節利潤，造成信息失真，采用權責發生制不符合我國國情，因此有必要在房地產開發成本確認中實現權責發生制與現金收付實現制相統一。同時，在進行收入確認時，還要符合以下四點要求，企業已經將商品的主要風險與相應報酬轉讓給了購買方；經濟收益已流回公司；相關的收入和成本可計量；企業對于已售出的商品未實施控制。符合上述條件，進行收入確認才具有合理性。

(二)擴大信息披露內容，完善會計核算制度

企業業績很多時候不能正確反映公司經營狀況，加上企業信息披露不完全，很可能誤導投資者。因此，房地產開發企業要加大信息披露，土地成本在房地產開發企業總成本中所占比例較大，土地競爭力強的企業相對投資價值高，企業在財務報告中應表明其土地儲備量、土地成本等，另外，開發企業應給出各個開發項目的成本、估算價值等，為投資者提供有用信息。房地產投資業風險極大，會計核算時應該揭示存在的風險。相應的會計核算法律法規也應得到健全，政府公共部門要充分重視起來，引導房地產開發企業的會計核算健康發展。

(三)全面與國際會計準則接軌

現階段，我國的會計準則與國際的會計準則還有很多不盡一致、不協調之處，由于我國涉及外國企業的會計工作量較大，在國際會計準則中，有些方面我國還未做規定，這樣會加大我國會計成本，降低國際競爭力，這樣，也同時阻礙了包括我國房地產開發公司在內的企業向國際市場拓展的道路。因此，必須使我國會計準則與國際會計接軌，促進我國會計全面國際化。其是包括房地產開發企業在內的廣大企業，從根本上應對不合理、不完善的企業會計核心問題的一大路徑。

三、結語

會計核算是企業財務工作的重要內容，作為有著行業經營特殊性的房地產開發企業，其在現金流量信息、風險披露和商品成本與售價配比方面，存在會計層面的弊病。從行業實際情況、未來發展方向和操作的可靠性上分析，應主要對房地產行業的會計規范體系和會計核算制度予以針對性的完善，并強制要求房地產開發企業擴大信息披露內容，且漸進、及時與國際會計準則接軌，以促進房地產開發企業及整個行業的財務健康，以從財務會計層面保證房地產業良好、穩定的發展。

參考文獻：

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