淺談如何規(guī)范農村宅基地的管理

中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1008—925X（2012）10—0132—02

摘要：宅基地是農村土地的重要組成部分，農村宅基地管理是土地管理的關鍵內容。正確科學地對農村宅基地管理，能有效促進農村經濟的發(fā)展，保護農民的切身利益。文章針對農村宅基地利用現(xiàn)狀及管理中存在的問題，提出解決措施。

關鍵詞：土地 宅基地 管理

農村宅基地是指農村村民居住的主體建筑用地、附屬建筑用地以及圍墻用地，是農民從農村集體經濟組織分配取得的一項重要財產，是億萬農民的安身命之所，是國家賦予農民的一種社會保障福利的體現(xiàn)。農村宅基地管理是國土部門對集體土地管理的一項重要內容，做好農村宅基地管理，是保證村屯規(guī)劃合理布局的重要手段。對美化農村環(huán)境和提高生活質量起到至關重要的作用。同時提高了農村土地節(jié)約、集約利用水平，提高了土地的利用率，減少占用耕地，保護耕地的總量平衡，管好用好農村宅基地意義重大。然而隨著農村社會經濟的發(fā)展，城市化、城鎮(zhèn)化進程的加快，農村用地需求不斷加大，農村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等問題也暴露出來，因宅基地糾紛引起的農民上訪案件呈上升趨勢，已成為影響農村社會安定的重要因素，規(guī)范農村宅基地管理已勢在必行。

一、農村宅基地現(xiàn)狀及存在的問題

（一）群眾法律法規(guī)意識淡薄

由于宣傳貫徹不到位，不少農民建房申請宅基地時存在誤區(qū)：有的認為向村委會寫了申請報告就可以開工，卻不知道辦理“兩證一書”規(guī)劃審批手續(xù)才能建房；有的認為只有在耕地上建房用地要申請審批，而在老宅基地內翻建不需要審批或因害怕在老宅基地翻建辦理手續(xù)要交費而不辦理審批。

（二）居民點布局混亂，土地浪費嚴重

雖然《土地管理法》等有關法律規(guī)定中都提到了農村住宅的建設要符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，但在實踐中，農民申請宅基地和村集體劃定宅基地時，一般都不考慮村莊規(guī)劃，哪里地勢好就在哪里建，選址多數(shù)選擇在自家的承包地、自留地或交通較為便利的道路兩旁，有些城郊村見縫插針，造成農村居民點布局分散，沒有形成集中布局的形勢。新房舊房錯綜復雜，極為混亂，且占用耕地較多，環(huán)境質量低劣。多數(shù)村莊建設缺少科學合理的總體規(guī)劃，村莊的平面布局、規(guī)模、空間結構都缺少科學性，造成土地的嚴重浪費。

（三）宅基地違章建筑大量存在且規(guī)模越來越大

隨著社會經濟的快速發(fā)展，外來務工者增多，農村低價房屋租賃需求也驟增。許多農民受利益驅動，大量違章搭建用于出租。城鄉(xiāng)結合部和工業(yè)園區(qū)周邊居民違章搭建尤為突出。大量違章搭建，雖然緩解了外來務工者的居住問題。也增加了農民的收益，但已經成為影響農村環(huán)境、影響社會治安、影響安全防災、影響推進城市化進程的消極因素。

（四）流轉不規(guī)范

城鄉(xiāng)結合部地區(qū)，非法買賣、出租房屋及炒賣地皮現(xiàn)象較為嚴重，絕大多數(shù)都是私下協(xié)議，未辦理合法手續(xù)。部分農民搶占宅基地只是為了買賣。部分居民戶口不在本村，顯然不符合相關法律法規(guī)規(guī)定。

（五）監(jiān)管不到位

一方面，農村宅基地范圍廣且比較分散，而基層國土資源管理部門的專業(yè)人員少，力量薄弱，執(zhí)法裝備缺乏，工作經費不足，很難對轄區(qū)內宅基地利用變化管理到位；另一方面，在宅基地報批上程序意識不強，具有隨意性和盲目性，發(fā)現(xiàn)違法用地問題時處理時往往以罰代拆，導致違法者仍達到其最終目的，從而使部分群眾認為只要交了錢就可以建房，給制止違法占地行為帶來了負面影響。

（六）宅基地管理法律缺乏系統(tǒng)性

雖然我國《土地管理法》及相關法律法規(guī)，已經確立了宅基地集體所有、村民使用、審批取得、一戶一宅、面積法定、權利登記、不得流轉等基本制度，為農村宅基地管理提供了基本的法律依據(jù)。然而，農村宅基地的管理，只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關政策性文件，操作性差，缺乏系統(tǒng)性和針對性，相互之間還不銜接，宅基地管理還需不斷規(guī)范。

二、加強農村宅基地管理的建議

（一）加強法律法規(guī)宣傳教育

為了減少違法用地的發(fā)生，國土部門應加大法律法規(guī)宣傳力度，不要僅限于土地日的宣傳。要把宣傳工作做到長久性，并把宣傳方式由單一的幾種增加到多樣化進行。如宣傳車、電視講話、分發(fā)宣傳碟等。宣傳的范圍要廣，不要限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地，要深入村屯地角，讓百姓知法、懂法，依法申請農村宅基地，為土地管理奠定一個良性基礎。

（二）做好村鎮(zhèn)規(guī)劃

要以科學的土地利用規(guī)劃、積極的土地整治措施，增加耕地，改造舊村，盤活存量土地，改善農村的生產生活條件。努力促進依法用地和提高農村土地利用率，避免在新農村建設中違法違規(guī)用地。農村村民建造住宅應當符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設規(guī)劃，充分利用原有宅基地、村內空閑地和荒地。各縣（市）應在有利于生產、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一戶一院分散建房的舊習慣，積極穩(wěn)妥地引導村民住宅建設按規(guī)劃、有計劃地由分散建房向中心村、中心鎮(zhèn)集聚。對城市規(guī)劃區(qū)內的農村村民住宅建設，應當積極推行集中興建農民住宅小區(qū)。對城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農村村民住宅建設，按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵集中建設農民新村或村民聯(lián)戶建設多層住宅。

（三）實施有償使用制度

摸清轄區(qū)內宅基地家底，對符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，面積不超標，一戶一宅的宅基地可以繼續(xù)無償使用，對雖然符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，但面積超過法定標準的，超出部分實行有償使用：一戶多宅的，多出的宅基地實行有償使用。對宅基地實行超面積收費，不是增加農民負擔，只是對極少數(shù)亂占、多占宅基地者的制約措施。符合社會主義市場經濟規(guī)律、土地集約利用和保護耕地的要求。超占宅基地有償使用費按年度交納，張榜公布，讓投機宅基地者無利可圖，多占多用者付出代價。

（四）完善農村宅基地管理的法律法規(guī)

加快宅基地立法工作，盡快出臺宅基地管理的操作性規(guī)定，依法保障農戶宅基地用益物權明晰宅基地產權，明確宅基地登記發(fā)證、宅基地流轉、收益分配等問題，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

（五）完善農村宅基地審批制度

改革和完善宅基地審批制度，重點加強新增宅基地的行政審批。為協(xié)調宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門關系，加強規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接，對農村宅基地審批實行會審制，符合建房條件或因實施村莊和集鎮(zhèn)改造需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管領導牽頭，組織國土部門、鄉(xiāng)建部門、鄉(xiāng)包村干部等有關人員對上報的申請戶進行會審，對每戶的會審從申請資格，家庭狀況及原有宅基地處數(shù)和面積，定點等情況以及是否存在糾紛和信訪隱患情況進行會審，會審后村委會張榜公布。或對村民新建宅基地的個人申請，經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，進行張榜公布。經審查符合條件的進行報批。對于一戶多宅的建房戶在審批前應與其簽訂“退還宅基地合同”，即新宅建成后，將舊宅退還村集體，可以嘗試用收取保證金的制約機制，促使合同兌現(xiàn)。要嚴格執(zhí)行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。對于由房地產繼承等原因形成的多處住宅，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建，房屋損壞后騰出的宅基地應當依法收回。對于新建的房屋，要做到建房用地審批結果公開及審查到場、定點到場、開工放線到場及竣工驗收到場，并接受群眾監(jiān)督。

（六）強化監(jiān)督

對一些違規(guī)建房、占用耕地建房的，一旦發(fā)現(xiàn)，立即查處，做到嚴格執(zhí)法，依法辦事，該罰的就罰，該拆的依法拆除，加大處罰力度，這對干規(guī)范農村建房是一項必要的措施。改革違法處罰執(zhí)法依據(jù)和有關覘定。改革現(xiàn)行法律法對違法占地的處規(guī)定，對違法占地由拆除為豐，改變?yōu)榻洕幜P為主。對農村村民追建房行為作出嚴格地罰款處罰規(guī)定，即對農村村民違法建房的，可處以超過正常建房有償使用費數(shù)倍的罰款，以增強法律的可操作性。

參考文獻：

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