北京市房地產業關聯度分析

摘 要 近年來，我國房地產市場波動劇烈，大部分的研究主要集中于討論影響房地產價格波動的因素方面，而對于房地產業與國民經濟其他產業之間的關系和內在結構的研究則較少。本文利用投入產出分析方法，建立投入產出分析模型，從投入結構和分配結構等方面定量地研究北京市房地產市場波動與其他相關產業的關聯程度。然后用影響力系數和感應度系數測算了北京市房地產業對經濟的拉動與推動作用。關鍵詞 投入產出模型 房地產市場 關聯度分析中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A一、引言

房地產市場具有產業關聯度大、融資量大、產業鏈長、波及面廣以及資金密集等特點，是拉動國民經濟增長的主要產業之一。房地產市場的波動影響國民經濟的增長速度，能夠促進經濟結構的變化，影響國民經濟各產業間的協調發展。房地產價格的變化會影響國家的產業結構、產業政策和產業的協調發展。因此，加強我國房地產業的宏觀調控和監督管理非常重要，同時對于促進我國房地產業與國民經濟其他產業的協調發展具有重要意義。

關于房地產市場波動對國民經濟影響的文章很多。張秋舫（1997）指出房地產業對其他相關產業有回顧效應、前瞻效應以及旁側效應，但僅僅進行了定向描述和簡單列舉，并沒有進行量化分析。梁云芳（2006）利用2005年第三季度的數據重點研究了房地產價格影響因素和房地產投資與經濟增長之間的關系，但沒有對國民經濟的影響進行多角度的分析。劉水杏、王國軍（2004）利用投入產出分析方法定量研究了我國以及美、日、英、澳四個發達國家房地產業與其關聯產業的前向關聯、后向關聯以及環向關聯，并定性分了了房地產業的旁側效應，但是卻沒有考慮房地產價格的影響，僅僅研究房地產業的產業關聯效應，對房地產政策參考意義有限。二、主要研究內容以及數據來源

本文以投入產出模型為基礎，利用直接消耗系數和完全消耗系數從投入結構分析房地產業的后向直接關聯和完全關聯產業。利用直接分配系數和完全分配系數從分配結構分析房地產業的前向直接關聯和完全關聯產業。對于北京市房地產業對經濟的拉動和推動作用則采用影響力系數和感應度系數。最后根據分析研究結果提出發展房地產業的政策建議。

若經濟體分為n個產業部門，Xi表示第i個產業的總產出，Xij表示第j個產業生產必須使用i產業產品作為中間投入的需求，Yi為經濟體系對第i個產業的最終需求，最終需求大致分為三部分，即消費部分、投資部分、出口部分。根據投入產出表，可以得出反映各種產業生產之間的技術經濟聯系，也即直接消耗系數，它是指第i產業投入價值占j產業總產值的比例。直接消耗系數越大，說明某產業對提供要素產業的直接需求越大，產業之間的直接關聯度也越大。用A表示直接消耗系數矩陣，代入投入產出的平衡關系式 中，可以得到。其中 是“列昂節夫逆矩陣”也稱為“投入產出逆矩陣”。完全消耗系數 表示生產單位j最終產品所要直接消耗的i產品數量和間接消耗的i產品數量之和。用B表示完全消耗系數矩陣，得。完全消耗系數越大，說明一個產業對另一個產業的需求影響越大，產業之間的完全關聯度越大。直接分配系數 是i部門產品分配給j部門使用部分所占比例，用R表示直接分配系數矩陣。直接分配系數越大，說明i產業對j產業的直接供給推動作用越明顯。完全分配系數是一個從產出方向分析產業之間的直接和間接技術經濟聯系的指標。其經濟含義是，某產業或部門每一個單位增加值通過直接或間接聯系向另一個產業或部門提供的完全分配量。完全分配系數可以依據完全消耗系數計算而得，其公式為，其中 為總產出對角矩陣， 為總產出對角矩陣的逆矩陣。完全分配系數越大，說明一個產業對另一個產業的完全供給推動作用越大，產業之間的前向關聯度也越大。根據完全消耗系數矩陣，可以推算出影響力系數和感應度系數。影響力系數為完全消耗系數矩陣的列和除以完全消耗系數各列和的平均值。當影響力系數大于1時表示該部門的影響力超過各部門的平均水平，反之亦然。影響力系數越大，該部門對整個經濟的拉動作用也越大。感應度系數為完全消耗系數矩陣的行和除以完全消耗系數各行和的平均值。感應度系數大于1表示該部門的被影響程度超過各部門的平均水平，反之亦如此。感應度系數越大，該部門對整個經濟的推動作用也越大。三、實證分析

（一）北京市房地產業與其他產業的關聯度分析。

通過對2002—2007年北京市房地產業的投入結構和分配結構進行動態比較，結果表明，2007年北京市42產業中與房地產業有后向直接關聯關系的產業共有36個，所有42個產業都與房地產業有后向完全關聯關系。2002和2007年與北京市房地產業后向直接關聯度最大的產業有一些變化，但金融業和租賃和商務服務業始終穩定處于第一和第二位。在房地產每百元產值中，需要直接消耗金融保險業5.4元，這說明北京市房地產業對金融保險業的依賴性還是比較大的，因此金融保險業的狀況將直接影響北京市房地產市場的繁榮程度。從房地產業完全消耗系數分析來看，北京市房地產業對金融保險業、租賃和商務服務業、燃氣生產和供應業和住宿與餐飲業等產業的帶動效應最大。這些產業是房地產業重要的相關產業。為促進這些產業的健康發展，需要合理確定房地產業與這些產業間的發展比例和規模，以避免因房地產業發展過度或發展不足，引起經濟大幅震蕩，產業鏈條脫節。

投產產出表中所有的42個產業均與房地產業存在某種程度的前向直接關聯關系和完全關聯關系，房地產業對所有產業均有一定的帶動作用，2002和2007年兩年間，與北京市房地產業前向直接關聯度最大的產業變化不大，比較穩定。從完全分配系數來看，北京市房地產業完全分配系數大的產業主要有管理和社會組織、批發和零售貿易、金融保險業、建筑業以及化學工業等。這些產業是房地產業的相關產業，房地產價格的上漲將會加大這些產業的生產成本，為促進這些產業的健康發展，需要保持房地產價格的穩定。

（二）北京市房地產業對經濟的拉動與推動分析。

根據北京市2007年的投入產出表計算影響力系數和感應度系數可知，2007年北京市房地產業的影響力系數為0.58678，位于42個產業的倒數第2；感應度系數為0.55109，位于42個產業的第29位，表明北京市房地產業對經濟發展的推動作用相對較小，北京市國民經濟的發展對于房地產業的發展影響有限。同時可以看出感應度系數小于影響力系數，北京市國民經濟中房地產業承擔了助推者的角色，整體上其對國民經濟發展的拉動作用大于其所產生的推動作用。

其次，從投入產出表的第二象限著眼分析了北京市房地產業最終需求變化對其他產業的影響。分析說明，資本形成即投資是北京市房地產業增加值的主要部分，房地產業增加值主要是通過資本形成的大量投入和滿足居民消費需求來實現的；增加房地產業的投資需求與增加其最終需求對各產業的影響不同，對國民經濟的拉動和推動作用也不同，投資的作用更為顯著。四、政策建議

根據上述分析，各級政府必須正確認識房地產在國民經濟中的地位，適度發展房地產業、規范房地產市場秩序、加強金融監管、促進供求平衡以及提高投機炒房成本，采取各種有效措施堅決遏制房地產價格過快上漲，保持房地產業健康、持續、穩定發展。□ 參考文獻：[1]劉水杏.房地產業關聯特性及帶動效應研究.中國人民大學出版社.[2]向蓉美.投入產出法.西南財經大學出版社.[3]高敏雪，李靜萍，許健.國民經濟核算原理與中國實踐.中國人民大學出版社.[4]易憲容.房地產與金融市場.社會科學文獻出版社.[5]王國軍，劉水杏.房地產業對相關產業的帶動效應研究.經濟研究，2004.[6]劉水杏.房地產業與相關產業關聯度的國際比較.財貿經濟，2004.