論我國建筑物區分所有權制度

摘 要 改革開放以來，我國城市發展迅速，城市人口增多、住宅緊張，建筑物空間化、立體化成為解決這一危機的重要途徑。同時，隨著我國住宅商品化體制改革逐步深入，建立和完善建筑物區分所有權制度，為正確處理和有效調節我國社會主義經濟體制改革中各種利益關系提供法律依據，成為理論和實踐上亟待解決的問題。 本論文對建筑物區分所有權制度理論進行了系統的論述，闡述了其重要性、概念和主要內容及重要意義，在借鑒國外相關經驗的基礎上，對我國建立建筑物區分產權制度的現狀和主要問題進行了分析，提出了選擇立法模式和建立法律體系的設想和建議。

關鍵詞 建筑物區分所有權 專有權 共有權 成員權

中圖分類號： DF521 文獻標識碼：A

一、 建立和完善我國建筑物區分所有權制度的必要性

我國城市居民有關住宅問題的基本政策和制度，經歷了一個曲折的發展歷程。自1949 年至1978 年期間，普遍實行住房的公有化、福利化制度。從1978 年開始經過近30 年的改革，我國已經走上了一條稱之為“住宅商品化”的道路。在我國現實條件下建立和完善我國建筑物區分所有權制度，具有以下必要性：

（一）城市化進程的快速發展的要求。

我國城市化進程的快速發展，迫切要求建立建筑物區分所有權制度。由于城市化的快速發展，致使城市人口膨脹，居住問題成為重要問題。而要解決這一問題，唯有興建多層和高層建筑物。區分所有建筑物的大量涌現，成為我國建筑物區分所有權制度產生的物質條件。

（二）城市人口居住問題的要求。

以區分所有建筑物解決城市人口的居住問題，具有經濟性。區分所有建筑物，在解決城市居民的居住問題上確有其獨到的功能。

（三）市民取得住宅所有權的要求。

在城市中取得住宅，對市民而言，具有重要的意義。我國實行住宅商品化制度，主要以取得住宅的所有權為主，而取得區分所有建筑物之一單元，遂成為城市居民取得住宅的基本途徑。

（四）現實需要。

隨著我國城市人口的增多，多層、高層建筑物的大量興建，使得有關建筑物區分所權糾紛大量涌現，如有關共有權的糾紛，有關車庫車位歸屬的糾紛，有關物業管理費分攤的糾紛等等。所有這些因素都決定了我們必須研究建筑物區分所有權制度的基本理論，以便從實踐上建立和完善我國的建筑物區分所有權制度。

二、建筑物區分所有權制度的概念與基本內容

（一）建筑物區分所有權的概念。

建筑物區分所有權的概念理論上和立法上大體存在三種不同的學說：

1、一元論說。該說分為“專有權說”和“共有權說”。 “專有權說”認為建筑物區分所有權是區分所有權人對其專有部分的所有權。“共有權說”認為建筑物區分所有權是建筑物區分所有權人對建筑物的持份共有權。

2、“二元論說”。該說認為建筑物區分所有權是指數人區分所有一建筑物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，并對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。

3、“三元論說”。被德國現行《住宅所有權法》所全盤采納。該法認為區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建筑物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建筑物上所設立的持分共有所有權部分及基于專有部分與共用部分不可分離所產生的共同所有人的成員權。“三元論說”為目前的通說。我國即采用此說。

因此，建筑物區分所有權是指數人區分一建筑物時，對各自的專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，并基于區分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總和即為建筑物區分所有權。

(二) 建筑物區分所有權的內容。

建筑物區分所有權是一種復合形態的權利，其主體具有復合身份，即區分所有人既是所有權人，又是共有權人。由于法律身份不同，權利主體所享的權利和承擔的義務亦有差別。具體而言：

1、區分所有人作為專有權人的權利和義務。（1）權利主要有：第一，區分所有人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。第二，區分所有人在行使區分所有權時，有權排除他人干涉和限制。第三，區分所有人于必要限度內，有權使用其他區分所有人的專用部分或不屬于自己共有的共用部分。（2）義務主要有：第一，區分所有人使用其專用部分不得違反區分所有建筑物的使用目的。第二，區分不得損害或隨意改變區分所有建筑物的結構。如果違反上述義務，則應當承擔相應的民事則責。所有人使用其專用部分不得妨害和損害其他區分所有人的利益。第三，區分所有人。

2、區分所有人作為共有權人的權利和義務。（1）權利主要有：第一，區分所有人有權按共用部分的用途加以使用。如果區分所有人按區分所有建筑物的非本來用途使用，則須由多數區分所有人決定，或按規約的規定處理。第二，區分所有人有權分享共用部分的收益，如果區分所有人將共用部分用于營利性使用，則其收益應由所有區分所有人分享。（2）義務主要有：第一，區分所有人應維護共用部分的正常使用狀態。不得隨意改動共用部分的設置和結構，不得侵占共用部分，應保持共用部分的清潔。第二，區分所有應負擔共用部分的正常費用。對于為使用、維修、管理共用部分所支出的費用，區分所有人有分攤的義務。

三、我國建筑物區分所有權制度的若干實踐問題及對策

我國建筑物區分所有權制度在立法上和理論上并不至臻至善。《物權法》對建筑物區分所有權的規定還過于原則，過于簡單，對實踐中的許多建筑物區分所有權法律關系難以有效調整。并且隨著經濟的發展，技術的日新月異，人們對區分建筑物利用層次的不斷加深，范圍不斷擴充。新的建筑物區分所有權法律關系不斷產生，我們需要進一步對建筑物區分所有權制度加以系統地完善。

（一）共有部分規定存在的問題及對策。

《物權法》規定， 建筑區劃內的道路，屬于業主共有， 但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。這當中，小區“綠地”不是一個在法律和內容上十分嚴謹的概念， 它實質上是指整個小區內除建筑物地基以外的全部土地。對此可以借鑒美國法律規定，除業主專有部分之外的小區共有部分全部為小區內全體業主所有。

（二）車位和車庫歸屬的規定存在的問題及對策。

《物權法》規定: 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 此規定在實踐中容易產生以下問題： 第一，如果規劃的車位，車庫在出賣之后有剩余怎么辦？并且如果開發商故意抬高車庫車位的價格，使小區業主無力負擔，從而高價出租以牟取不正當利益了又當如何？第二，本法條當中提出了一個當事人的概念，我認為是不嚴謹的。當事人自然包括開發商與業主，但是是否包括物業管理企業以及其他人呢？如果開發商與物業管理企業約定由其代為出租這些車庫車位以獲取高額租金，實質上侵害了業主的利益了又如何處理呢？對此我們可以借鑒美國法律，該法律遵循了以下兩個最基本的原則，一是不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區車庫及停車位的所有權，二是不允許小區內的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。

（三）業主大會或者業主委員會的規定存在的問題及對策。

《物權法》規定業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。而實踐中，業主委員會的法律地位究竟如何?如果業主委員會的決定對業主造成損害了，誰來承擔賠償責任呢？如果是業主委員會工作上的失誤或者是惡意與物業管理企業進行串通，對業主造成了損害又該如何賠償？ 及賠償責任又應由誰來負擔呢？業主委員會如果純粹是一種義務性質的工作，讓其整體來進行賠償是否合適？因此應在《物權法》中具體規定業主委員會的成員應當承擔的義務。相應地也應當增加規定業主委員會成員享有報酬請求權，這樣一方面可以使他們能夠更樂于履行自身職責，另一方面在追究其失職責任時有更正當的依據，也更符合權利義務相一致的原則。

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