我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的現(xiàn)狀和政策優(yōu)化

摘 要 本文針對(duì)我國經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的政策效率低下問題，研究了經(jīng)濟(jì)適用房在政府價(jià)格管制下的租值耗散問題，探討了房地產(chǎn)開發(fā)商和政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房租值的分割，并提出建立一種“住房補(bǔ)貼券”制度來代替目前所實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度。

關(guān)鍵詞 經(jīng)濟(jì)適用房 價(jià)格管制 租值耗散 政策建議

中圖分類號(hào)：D632.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、文獻(xiàn)回顧

價(jià)格管制是國家的價(jià)格管制機(jī)構(gòu)依據(jù)法律對(duì)自然壟斷行業(yè)的產(chǎn)品以及服務(wù)的價(jià)格形成和調(diào)節(jié)進(jìn)行直接干預(yù)與控制①。

目前價(jià)格管制模式中最有影響力的是美國的投資回報(bào)率模式和英國的最高限價(jià)模式。

(一)投資回報(bào)率模式。

假定企業(yè)只生產(chǎn)一種產(chǎn)品或服務(wù)，則投資回報(bào)率管制模型表示為:R(P·Q)=C+S(RB)其中，R為企業(yè)收入函數(shù)，它決定于產(chǎn)品價(jià)格(P)和數(shù)量(Q)；C為成本費(fèi)用，S為政府規(guī)定的投資回報(bào)率，RB為投資回報(bào)率基數(shù)(Rate Base)，即企業(yè)的資本投資總額。由于企業(yè)的成本費(fèi)用可以從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中取得，所以管制的難點(diǎn)在于如何確定S和RB。通常情況下，S是在管制雙方“討價(jià)還價(jià)”中確定的。

(二)最高限價(jià)模式。

最高限價(jià)模式認(rèn)為管制價(jià)格應(yīng)隨著通貨膨脹率減去X的變動(dòng)而變動(dòng)，因此政府對(duì)企業(yè)制定一個(gè)價(jià)格上限，即：提價(jià)的最高幅度=RPI-X，其中RPI(Retail Price Index)為通貨膨脹率。X由管制者制定，即在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)效率增長(zhǎng)的百分比。

租值耗散理論(The Theory of Rent Dissipation)是當(dāng)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論之一。租值耗散理論是從另一個(gè)角度看社會(huì)成本，其理論核心是本來有價(jià)值的資源或財(cái)產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)安排方面的原因，導(dǎo)致其價(jià)值下降，乃至完全消失。

造成租值耗散的主要原因是資源或財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有被明確地界定。在大多數(shù)權(quán)利沒有被明確界定的情況下，資源或財(cái)產(chǎn)的租值雖然會(huì)耗散，但不會(huì)耗散到零，其耗散的程度取決于當(dāng)事人面臨的選擇和形成合約安排的交易成本。而要避免“耗散”，唯一的辦法就是將私有產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)界定清楚。在供給量確定時(shí)，商品市場(chǎng)上會(huì)形成一個(gè)均衡價(jià)格，在均衡價(jià)格之上，商品正好全部實(shí)現(xiàn)銷售。如果政府進(jìn)行價(jià)格管制，在管制價(jià)格低于均衡價(jià)格時(shí)會(huì)供不應(yīng)求，造成供給的短缺。這時(shí)，究竟誰有資格或權(quán)利來購買該商品就成了大家爭(zhēng)奪的對(duì)象，也就產(chǎn)生了租值。租值耗散理論揭示了租值耗散的原因及其后果，對(duì)我們正確理解產(chǎn)權(quán)安排在資源配置中的重要意義，減少經(jīng)濟(jì)生活中的各種浪費(fèi)，具有重要的啟發(fā)意義。

從理論方面看，租值耗散理論說明權(quán)利沒有清楚界定，是產(chǎn)生非專有收入的條件，也是租值耗散的根源，因此，要消除租值耗散，必須清楚地界定資源或財(cái)產(chǎn)收入的專有權(quán)利。 從實(shí)踐方面看，租值耗散理論說明，任何一種資源或財(cái)產(chǎn)的收入權(quán)利受到管制，都會(huì)引起租值耗散，這為我們更好地理解經(jīng)濟(jì)適用房在政府價(jià)格管制下發(fā)生租值耗散的問題提供了理論基礎(chǔ)。眾所周知，我國的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上同地段其它商品房?jī)r(jià)格，這中間存在的價(jià)格差即構(gòu)成了“租值”，這部分租值有誰獲得尚不明確，這就造成了政府、經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商以及居民三者對(duì)這部分租值的爭(zhēng)奪。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的租值耗散分析

(一)房地產(chǎn)開發(fā)商在政府投資回報(bào)率管制模式下對(duì)租值的分割。

政府管制部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資回報(bào)率管制的一般形式，可以看成是一個(gè)線性合同價(jià)格模式，即開發(fā)商的收入= 運(yùn)營成本+折舊+允許的利潤率·計(jì)算回報(bào)率的基數(shù)?！督?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格以項(xiàng)目的最后直接開發(fā)成本作為基數(shù)，即可以簡(jiǎn)單地看成以成本作為計(jì)算回報(bào)的依據(jù)。假設(shè)回報(bào)率是成本的一定百分比，目前規(guī)定一般為5%(利潤不超過3%，管理費(fèi)不超過2%)②，所以經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格可以簡(jiǎn)單地表示為：

P=C·(1+r)=C·(1+5%)

開發(fā)商可以獲得的收入是：

R=P·Q=C·(1+r )·Q=C·Q + C·Q·r

即開發(fā)商的收入可以看成是由兩個(gè)部分組成的：第一部分是對(duì)開發(fā)建造成本C·Q的補(bǔ)償；第二部分是基于成本的回報(bào)C·Q·r =C·Q·5%。由此可見，在回報(bào)率給定不變的條件下，開發(fā)商增加自己收入的途徑，就是增加開發(fā)成本。在實(shí)踐中，政府部門不能直接有效地觀察到經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的行為和有關(guān)信息，因此政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格進(jìn)行管制的行為，往往會(huì)產(chǎn)生一些不利的影響。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商分割租值的做法可能包括：

1、沒有降低成本的積極性。

因?yàn)榻档团Τ潭葘?dǎo)致的建設(shè)成本增加，可以從價(jià)格中得到完全補(bǔ)償，因此，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中可能安排一些低效率的員工，不采取一些可以降低成本的技術(shù)、組織管理方案等等。通過降低努力程度進(jìn)而降低經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)質(zhì)量和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商占有了一部分租值。

2、虛增成本。

開發(fā)企業(yè)比管制部門更了解房地產(chǎn)開發(fā)所需的人工、材料、機(jī)械等原材料的市場(chǎng)價(jià)格以及實(shí)際消耗量等信息，開發(fā)商為了增加自身的收入，可能通過虛增消耗量或者增加一些不必要開支來虛增成本，從而降低了政府管制的效率，提高了經(jīng)濟(jì)適用房的最終價(jià)格水平，進(jìn)而侵占了部分租值。

3、進(jìn)行成本轉(zhuǎn)移。

開發(fā)企業(yè)往往有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其中可能包括一些商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)往往會(huì)將用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中來，從而增加經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本并提高經(jīng)濟(jì)適用房的最終價(jià)格水平。通過成本轉(zhuǎn)移，開發(fā)商同樣可以蠶食部分租值。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商在政府最高限價(jià)管制模式下對(duì)租值的分割。

最高限價(jià)管制模式是政府管制部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格制定一個(gè)最高限價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商可以選擇在該價(jià)格水平之下的任意價(jià)格來銷售其所開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房。

經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商在獲得政府部門的授權(quán)并開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房后，就在經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)上形成了一定的壟斷力量，因此其行為類似于一個(gè)壟斷的供給者。在經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)中，政府最高限價(jià)與開發(fā)成本之間的不同情形，會(huì)影響開發(fā)商的行為選擇以及政府的管制效率，進(jìn)而影響租值的耗散程度和耗散去向。

1、最優(yōu)壟斷定價(jià)小于或者等于最高限價(jià)。

此時(shí)，最高限價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的約束是不緊的，即開發(fā)商確定經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格等于其最優(yōu)定價(jià)，該價(jià)格小于最高管制價(jià)格，此時(shí)管制價(jià)格實(shí)際上是不發(fā)揮作用的。此時(shí)最高限價(jià)政策可以得到很好的履行。在這種情形下不會(huì)造成租值的耗散。

2、最優(yōu)壟斷定價(jià)大于最高限價(jià)。

在這種情況下，我們又可以將其分為兩種情況：第一，政府的管制價(jià)格雖然小于開發(fā)商的最優(yōu)價(jià)格，但是大于開發(fā)商的平均成本。開發(fā)商可以從經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)中獲得正的利潤。雖然開發(fā)商的利潤并不是最優(yōu)水平時(shí)的利潤，但是開發(fā)商仍然會(huì)履行最高限價(jià)合同，并從中獲得正的回報(bào)，此時(shí)的價(jià)格管制行為，通過降低價(jià)格擴(kuò)大了需求，提高了社會(huì)福利水平，這種情況下也不會(huì)出現(xiàn)租值耗散的情況。第二，政府規(guī)定的最高限價(jià)小于開發(fā)商的平均成本，從而使開發(fā)企業(yè)不能從經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)中獲得正的回報(bào)，此時(shí)開發(fā)企業(yè)將尋求提高最高限價(jià)。開發(fā)企業(yè)為了尋求提高最高限價(jià)，往往要與政府進(jìn)行談判甚至賄賂政府，這樣就造成了租值的耗散。由于開發(fā)企業(yè)與政府談判的成本以及賄賂政府相關(guān)部門的成本沒有給社會(huì)帶來福利，所以這部分租值就白白地耗散掉了。

因此最高限價(jià)管制模式帶來了如下一些問題:

(1)阻礙了開發(fā)商合理地增加投入。以節(jié)能技術(shù)為例，如果開發(fā)企業(yè)采用了相對(duì)先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，就能有效地降低房屋的運(yùn)行費(fèi)用，但因此而增加的成本，政府管制部門不一定會(huì)認(rèn)可。在這種狀況下， 理性的開發(fā)企業(yè)將會(huì)慎之又慎， 從而阻礙企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，造成社會(huì)福利的損失③。未采用先進(jìn)節(jié)能技術(shù)的經(jīng)濟(jì)適用房在日后的運(yùn)行中可能增加能耗，這也是租值耗散的一種表現(xiàn)。

(2)有可能導(dǎo)致土地的非集約利用。以某市的一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為例，經(jīng)測(cè)算該地塊規(guī)劃容積率為3.0，非常適合小高層的開發(fā)。但是由于該市已有的經(jīng)濟(jì)適用房均為多層， 如果該項(xiàng)目采用小高層， 將使其成本明顯高于已有項(xiàng)目。為了規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)， 開發(fā)企業(yè)最后還是采用了多層的開發(fā)模式④。因此， 在最高限價(jià)約束下， 開發(fā)企業(yè)無法自主選擇最優(yōu)的開發(fā)模式， 從而導(dǎo)致土地的粗放利用，同樣引起了租值的耗散和社會(huì)福利的損失。

(3)創(chuàng)造了“尋租”空間。一旦開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中成本控制不力， 則可能面臨著巨大的虧損風(fēng)險(xiǎn)。而由于政府管制部門擁有最終的價(jià)格決定權(quán)， 因此不能排除部分政府官員利用手中的權(quán)利為自己“尋租”。尋租并不是簡(jiǎn)單地將一部分利潤轉(zhuǎn)移到政府官員的口袋里， 尋租給社會(huì)福利造成的損失要數(shù)倍于政府官員受賄的金額，這樣政府官員和開發(fā)企業(yè)就共同侵占了租值。

(4)房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般比較長(zhǎng)，容易受未來不確定性因素的影響，當(dāng)最高限價(jià)影響開發(fā)商的正常利潤時(shí)，政府部門有可能對(duì)最高限價(jià)進(jìn)行調(diào)整，這將受到一些行政性或社會(huì)性的約束，比如受到社會(huì)質(zhì)疑、需要召開聽證會(huì)等等，導(dǎo)致了管制成本的增加，從而使價(jià)格管制的效率受到影響。管制成本的增加以及社會(huì)大眾對(duì)政府公信力的質(zhì)疑也可以看成是租值耗散和社會(huì)福利損失的表現(xiàn)。

(三)政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房租值的分割。

由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低于同城市同地段其它商品房的價(jià)格，加上政府部門也是一個(gè)“經(jīng)濟(jì)人”⑤，也追求自身利益的最大化，使得政府部門對(duì)價(jià)格管制下經(jīng)濟(jì)適用房的租值也進(jìn)行了爭(zhēng)奪和分割。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃不合理。

由于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地是免土地出讓金無償劃撥的，一些政府為了保證財(cái)政收入不減少，把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在城市的郊區(qū)或者是交通不便的非“黃金”地段。同時(shí)，政府為了減少投入，使經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的配套設(shè)施相當(dāng)落后，這些將導(dǎo)致居民在居住經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)增加生活成本，使居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的滿意程度降低，也降低了社會(huì)福利水平，導(dǎo)致租值發(fā)生耗散，政府由此獲得了部分租值。

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用偏高。

與普通商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房的土地價(jià)格僅僅降低了土地出讓金和契稅，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中的其它費(fèi)用與普通商品房基本相同，因而形成了較高的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面是部分拆遷戶出于自身利益的考慮，過高要求土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，另一方面是政府有可能從土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中得到“好處”。這實(shí)際上是政府和拆遷戶共同侵占了部分租值。

3、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量嚴(yán)重不足。

按照政策的最初設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%至80%，而實(shí)際上全國經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從2000年以來一直處于減少的趨勢(shì)，2004年只有4.61%⑥，與此相對(duì)應(yīng)的卻是龐大的城市中低收入人群。這么少的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入居民的住房要求的。這種供求之間的矛盾導(dǎo)致了居民排隊(duì)等候購買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。由于時(shí)間也是一種成本，所以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的嚴(yán)重不足導(dǎo)致了社會(huì)福利水平的降低，也導(dǎo)致了租值的純粹耗散。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量嚴(yán)重不足也可能導(dǎo)致部分居民向政府官員行賄，只要居民向政府官員行賄的金額小于其排隊(duì)等候可能帶來的利益損失，這種行賄現(xiàn)象就會(huì)出現(xiàn)，政府官員從中獲得了部分租值。

4、購買對(duì)象信息的真實(shí)性難以審查。

現(xiàn)階段我國的個(gè)人誠信系統(tǒng)與稅收信息系統(tǒng)尚未健全，需要花大量的人力物力對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)對(duì)象進(jìn)行資格審查，管理成本很高，這也造成了社會(huì)福利的損失和租值的純粹耗散。某些基層單位或居委會(huì)甚至幫助高收入者偽造證明，這無疑助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。這種現(xiàn)象損害了真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入居民的利益，高收入者、某些基層單位或居委會(huì)共同分割了租值。

三、對(duì)我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的政策優(yōu)化建議

從以上的分析中看出，我國經(jīng)濟(jì)適用房政策在具體的實(shí)施過程中，存在著諸多的問題，其中最主要的就是經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商出于自身利益的考慮對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房租值的分割以及政府的“經(jīng)濟(jì)人”特征所導(dǎo)致的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房租值的分割。那么，有沒有辦法來減少甚至消除這些租值的耗散呢？

近些年來，國內(nèi)某些學(xué)者提出政府應(yīng)改“劃撥用地補(bǔ)貼”方式為“貨幣補(bǔ)貼”方式，還有些學(xué)者提出將經(jīng)濟(jì)適用房政策與廉租房政策相結(jié)合，本文在國內(nèi)學(xué)者研究的基礎(chǔ)之上，嘗試建立一種“住房補(bǔ)貼券”制度，以代替目前所實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度，并力圖涵蓋廉租房制度。具體做法是：政府將補(bǔ)貼直接發(fā)放給符合條件的購房者，使其達(dá)到購買力要求，然后由受補(bǔ)貼者直接到商品房市場(chǎng)上購買合乎規(guī)定的商品房。該制度的具體內(nèi)容包括以下六個(gè)方面:

1、政策的補(bǔ)貼對(duì)象應(yīng)僅限于低收入者，將中等收入者從補(bǔ)貼范圍內(nèi)排除。縮小補(bǔ)貼范圍，一是避免經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼范圍過大而造成市場(chǎng)對(duì)商品房的“擠出效應(yīng)”⑦；二是政府財(cái)政能力有限，中等收入者完全有能力從中、低檔商品房市場(chǎng)購買或租住商品房，將這一階層從政策補(bǔ)貼范圍內(nèi)排除，有利于集中財(cái)力真正解決低收入階層的住房困難問題。

2、補(bǔ)貼應(yīng)采取非現(xiàn)金發(fā)放的形式⑧?！白》垦a(bǔ)貼券”可分為兩種類型:“購房補(bǔ)貼券”和“租房補(bǔ)貼券”，分別用于對(duì)購房和租房進(jìn)行補(bǔ)貼。首先，政府對(duì)已經(jīng)確定的有資格領(lǐng)取住房補(bǔ)貼券的家庭和個(gè)人進(jìn)行實(shí)名登記，并采取公示制度將名單對(duì)社會(huì)公布；其次，在購(租)房者前來兌換補(bǔ)貼券時(shí)，必須進(jìn)行實(shí)名核準(zhǔn)，否則不予發(fā)放補(bǔ)貼。對(duì)已兌換過補(bǔ)貼券的家庭和個(gè)人需在備案名冊(cè)中予以注明，并同樣對(duì)社會(huì)公示，其中購房補(bǔ)貼券已兌換者將不再享有申請(qǐng)住房補(bǔ)貼券的資格；最后，在辦理房產(chǎn)證時(shí)，房管部門還需檢查房屋產(chǎn)權(quán)證(或租房合同)上登記的姓名是否與先前一致，否則將不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證(或停止發(fā)放租房補(bǔ)貼)。

3、對(duì)補(bǔ)貼對(duì)象按收入分檔，提高補(bǔ)貼效率。比如特困家庭只能享受“租房補(bǔ)貼”，而經(jīng)濟(jì)狀況稍好的家庭可以享受“購房補(bǔ)貼”。這樣規(guī)定是因?yàn)槿绻畹褪杖氲奶乩Ъ彝タ梢韵硎苜彿垦a(bǔ)貼，政府補(bǔ)貼額就會(huì)非常大，整個(gè)補(bǔ)貼制度的支出就會(huì)很大；另一方面，特困家庭即使擁有了產(chǎn)權(quán)房也負(fù)擔(dān)不起配套投資，反而增加了他們的負(fù)擔(dān)。

4、補(bǔ)貼券所發(fā)放的補(bǔ)貼額占房?jī)r(jià)(租)的比重應(yīng)由地方政府根據(jù)本地區(qū)的房屋價(jià)格(或房屋租金)、財(cái)政能力和居民收入水平自行決定并公布，應(yīng)根據(jù)居民的不同收入檔次制定不同的購房(租房)補(bǔ)貼比例。

5、用于補(bǔ)貼的資金能否順利到位，將直接關(guān)系到住房補(bǔ)貼券制度的成敗。首先，中央政府和地方政府應(yīng)共同承擔(dān)補(bǔ)貼費(fèi)用。雙方承擔(dān)的資金比例應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)財(cái)政狀況以及受助者人數(shù)而確定。其次，補(bǔ)貼資金的一部分應(yīng)該來自中央和地方的財(cái)政預(yù)算，且這部分預(yù)算資金應(yīng)該首先用于所需資金量較少的租房補(bǔ)貼券的發(fā)放。再次，所需資金量較大的購房補(bǔ)貼券則由政府以政府信用或財(cái)政收入作擔(dān)保向商業(yè)銀行貸款。

6、繼續(xù)堅(jiān)持住房公積金制度。住房補(bǔ)貼券解決的是低收入階層的住房問題，住房公積金是對(duì)所有勞動(dòng)者的一種全民性住房補(bǔ)貼制度，住房公積金制度與住房補(bǔ)貼券制度一起構(gòu)成了對(duì)所有收入階層的住房保障，從而構(gòu)建起完善的住房保障體系框架?！?/p>

注釋：

①李甜芬.市供水價(jià)格管制研究—以長(zhǎng)沙市為例.中南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007年12月.

②《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》第六條，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，2002年11月.

③④施建剛.黃曉峰.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管制的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考.價(jià)格月刊.2007年第10期.

⑤“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為人具有完全的理性，可以做出讓自己利益最大化的選擇.

⑥黃英鋒.寶雞市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展問題研究.西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008年5月.

⑦所謂“經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房的擠出效應(yīng)”是指：由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格較低，一些中高收入者也千方百計(jì)地加入到經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群當(dāng)中，從而減少了對(duì)普通商品房的消費(fèi)。

⑧阿瑟·奧沙利文.城市經(jīng)濟(jì)學(xué).中信出版社，2003年.

參考文獻(xiàn)：

[1]王俊豪.美國和英國價(jià)格管制模型的比較及其啟示.價(jià)格理論與實(shí)踐.2000年第4期.

[3]張五常.經(jīng)濟(jì)解釋(三卷本).花千樹出版有限公司，2002年.

[4]張衛(wèi)東、童睿.租值消散理論述評(píng).江西師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版).2005年第5期.

[5]國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部.經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法.2002年11月17日.

[8]陳福新.城市經(jīng)濟(jì)適用房制度的研究.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007年12月.

[9]譚劍.城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005年6月.