淺析對物權效力的限制

“買賣不破租賃”對物權優先效力的沖擊

當物權與債權同時并存，物權具有優先于債權的效力，但是物權優先于債權也存在著法定例外，最為典型的便是租賃權物權化的“買賣不破租賃”。我國《合同法》第229條“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”這一規定使租賃權具有了對抗第三人的特性，后發生的物權不能優先于先設立的租賃權。但是，依據有關規定及法理原則，所謂買賣不破租賃或物權不破租賃，是有條件限制的：其一，此項規則中的租賃物，限于不動產或系依法設有登記制度的某些特定動產，而非指任何租賃物；其二，租賃關系須成立于所有權變動或定限物權設立之前，否則無此規則之適用；其三，租賃合同須依法辦理登記備案手續，亦即有了公示表征，因而成了“物權化”了的租賃權。由此可見，若想具有優先效力，除應具備物權的特性外還應獲得公示的表征，足以見其物權化的程度。

這種具有物權性質的租賃權打破了傳統“物權優先于債權”的理論。有人說這并非是債權的優先，而是由租賃合同設定的一種物權即承租人對租賃物的使用權，當然具有物權的效力，然而我國物權法堅持物權法定原則，第5條明確規定“物權的種類和內容，有法律規定”，而法律并未規定這種物權，所以不能改變其債權的性質，況且這種權利須出租人的配合才能實現。但是它經過公示具有對抗第三人的效力是毋庸置疑的，法律賦予這種債權以物權效力無疑是對物權效力理論的沖擊。

善意取得制度對追及效力的否認

所謂善意取得是指無權處分人將不動產或動產轉讓給受讓人的善意受讓之占有者，取得該不動產或動產的所有權。我國《物權法》第106條對此作了專門的規定。但是根據所有權的追及效力，第三人侵害其所有權的，所有權人有權追及至物之所在行使其所有權，善意取得制度阻斷了這種物權的效力，所有權人不但無法行使自己的權利，其所有權也為消滅，只能請求物權處分人損害賠償。

善意取得制度使物權的追及效力受到限制，這就是說，物權的追及力應當是相對的而不是絕對的。善意取得制度的設計，法律依據乃系法律為交易安全所與占有之公信力。物權效力要想發揮作用須以物權的公示公信為依托，而無權處分人占有動產或取得不動產登記使真正的所有人失去了其物權的公示公信了，善意第三人無從了解權利的真歸屬者，在自由的交易中強加第三人尊重所有權這種義務也使非常不合理的，相對于所有權人，善意第三人的利益更應受到保護，因為其較第三人更容易控制風險的發生，而且缺乏公示性的物權不發生物權的效力也有其合理的依據，法律為了維護交易安全限制了物權突破相對關系而對抗第三人的效力。

所有權的限制對物上請求權的影響

所有權限制是要求所有人在一定程度上容忍對其權利的妨礙，即加強了所有權人的社會義務。所有權的限制包括公法上的限制和私法上的限制，公法上的限制是基于對社會公共利益的考慮，例如征收、征用；私法上的限制主要是權利不得濫用原則、誠實信用原則，而更多的是規定在所謂的相鄰關系中。

例如《物權法》第88條規定“不動產權利人因建造，修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管等必須利用相鄰土地，建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。”由此可見，權利人不但要提供便利，而且要容忍相鄰人的合理利用，而不得請求相鄰人除去在其物上建造的設施，物上請求權受到限制。

債權的物權化

物權和債權的區分支撐了傳統民法物權體系得建立，然而債權與物權的區分理論受到了挑戰，債權與物權的區分逐漸模糊，債權向物權滲透，物權向債權滲透，出現了物權債權化，債權物權化。通過一定的公示程序，債權可以轉化為物權，如日本民法上，經過登記的債權便可對抗第三人，因而具有物權的效力。

根據債權的內容，債權人僅得請求相對人履行義務實現自己的債權，其效力所及僅限于特定的債務人。然而今年來，第三人侵害債權制度的建立，權利不可侵性已逐漸成為權利的共性，債權人也有可請求第三人排除妨礙之勢。根據債權平等，同一標的物上可以并存兩個或兩個以上的債權，互不影響，例如“一物二賣”，兩個買受人均可請求履行，但是這樣對保護債權人非常不利，因為合同簽訂的主要目的是使合同完全履行而并非違約后的賠償，雖然債務人可在衡量利弊之后任意決定履行或違約，但為盡可能保證債務的履行，法律通過登記制度讓這一合同具有外在表象性，使第三人知曉從而強加于其不得侵害債權的義務，否則即構成惡意侵權，這樣通過公示的債權便具有了可識別性，法律也就賦予其一些物權的效力。債權的物權化使債權和物權的區分模糊化，債權具有了物權的性質發揮了物權的效力，這在一定程度上減弱了物權獨特的效力。

上述四個方面僅是物權效力受到限制的幾個表現，還有其他許多方面的表現，例如：《物權法》第20條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”另外法律還基于政策，社會公益的考慮賦予其他一些債權優先效力，在現代的物權法制度中物權效力的限制愈來愈明顯的表現出來。

（作者單位：中國政法大學）