政策觸底 剛需湧現(xiàn) 樓市新一輪博弈悄然上演

杭州、深圳、上海、南京幾個(gè)具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義的城市，最近一段時(shí)間紛紛出現(xiàn)千人排隊(duì)購(gòu)房或開(kāi)盤(pán)基本售罄的情況，購(gòu)房熱情正持續(xù)升溫。一些購(gòu)房者表示，降息及一系列政策微調(diào)後，「樓市觸底」的判斷已經(jīng)在市場(chǎng)蔓延。據(jù)有關(guān)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)調(diào)查分析，這輪成交反彈仍然是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商主打剛需項(xiàng)目，用低價(jià)加促銷的方式以撬動(dòng)市場(chǎng)。

在這股「暖流」中，是哪些作用在推波助瀾？中央宏觀調(diào)控是否已經(jīng)觸底？樓市博弈戲碼如何解讀？

地方忙微調(diào)

部分被叫停

房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已悄然過(guò)去，但地產(chǎn)商們似乎在等待著白銀時(shí)代的到來(lái)。對(duì)於開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)深度調(diào)控重壓下，或不失曙光，近期市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，中央是否有意圖要在地產(chǎn)調(diào)控上做些微調(diào)。2012年5月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，大陸經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，並提出將確定立即啟動(dòng)一批事關(guān)全局、帶動(dòng)性大的項(xiàng)目。

由於在財(cái)政體制上，房地產(chǎn)產(chǎn)生的土地以及交易稅收收入大部分截留在地方，這在一定程度上造成了地方對(duì)於中央地產(chǎn)調(diào)控政策有微調(diào)之心。「在口號(hào)上地方一定會(huì)保持和中央的一致性，但是目前陸續(xù)下滑的土地收入、地產(chǎn)交易收入以及地方經(jīng)濟(jì)上的壓力，這使得地方在調(diào)控上有足夠的壓力去試探中央的底線。」上海一位地產(chǎn)商表示，「但是又不敢明目張膽，這就促使地方不斷私下微調(diào)房產(chǎn)調(diào)控政策。」

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年來(lái)，先後有北京、上海、杭州等30多個(gè)城市出臺(tái)了微調(diào)政策。且微調(diào)的內(nèi)容涉及限購(gòu)、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，其中北京、杭州、成都等地主要是土地出讓條件鬆綁，武漢、上海則是對(duì)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，而合肥、南京、常州、蕪湖等地則是放寬公積金貸款額度。只有包括上海、蕪湖等5個(gè)城市的政策被叫停。

外界更擔(dān)心，看似突然而至的「穩(wěn)增長(zhǎng)」新政似乎讓地方可能「會(huì)錯(cuò)意」，儘管中央堅(jiān)定樓市調(diào)控，但是地方政策接連微調(diào)衝擊，與銀根的寬鬆趨向，讓房地產(chǎn)調(diào)控的可持續(xù)性萌生更多不確定性。而如何防止穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，上馬的大項(xiàng)目帶來(lái)的巨量資金變相湧入地產(chǎn)領(lǐng)域，或是另一大挑戰(zhàn)。

降息促剛需

樓市觸底反彈？

北京市住建委房地產(chǎn)交易最新資料顯示，北京6月前9天的新建住宅成交2396套，而5月同期是2099套。二手房住宅6月前9天交易量為3263套，5月同期是2665套。分析人士指出，目前買(mǎi)房人大多是剛需，而綜合觀察近期銷售取得成功的項(xiàng)目，也都是針對(duì)有限的購(gòu)買(mǎi)力，針對(duì)剛需主打適中戶型。「在逐漸寬鬆的貨幣政策推動(dòng)下，樓市將更加活躍。」

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通知，從2012年6月8日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.90%下調(diào)至4.70%。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，「降息對(duì)樓市將產(chǎn)生積極作用，但由於降息的幅度有限，能刺激進(jìn)入樓市的資金是有限的，房?jī)r(jià)並不具備大漲的基礎(chǔ)。影響樓市走勢(shì)有多方面因素，降息只是其中一環(huán)，並不影響樓市的根本。」

廣州維森置業(yè)總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，樓市搶購(gòu)潮的出現(xiàn)，是前期有太多壓抑了很久的需求，見(jiàn)到市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)基本到位，就出手入市了。廣州市房地產(chǎn)專家吳定金則預(yù)測(cè)，樓市可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。目前樓市政策的放開(kāi)是結(jié)構(gòu)性放開(kāi)，首先啟動(dòng)的是剛需市場(chǎng)，因此剛需盤(pán)是最先反彈回穩(wěn)並略有上漲的。

也有地產(chǎn)商分析，「從投資額、銷售業(yè)績(jī)、資金來(lái)源等資料看，地產(chǎn)市場(chǎng)最低點(diǎn)可能已經(jīng)過(guò)去。但中央調(diào)控政策還會(huì)延續(xù)，今年下半年樓市很難做到全面熱銷，市場(chǎng)形勢(shì)只是趨於平穩(wěn)。」

細(xì)微觀察樓市可發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是橫向看還是縱向看，樓市都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的特徵，甚至表現(xiàn)為忽冷忽熱。分析人士指出，這表明樓市博弈進(jìn)一步升級(jí)，樓市的參與者正相互試探、觀望、選擇，市場(chǎng)並未根本好轉(zhuǎn)。「當(dāng)前這一輪調(diào)控中的限購(gòu)、限貸的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超之前的調(diào)控。」上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，假如房?jī)r(jià)在四季度之前有明顯上漲，仍有可能引來(lái)中央新一輪的政策調(diào)控。