雅居樂桃色危機

在海南圈地面積最大、項目計劃投資200億元的香港上市公司雅居樂（03383.HK），近期開始浮現(xiàn)危機，其導(dǎo)火索是集團主席陳卓林因非禮女秘書而遭刑拘。

但這一桃色事件僅是表象。隨著經(jīng)濟下行、持續(xù)調(diào)控以及海南國際旅游島開發(fā)的瘋狂漸退，今年上半年，一直保持高毛利潤率的雅居樂首次出現(xiàn)毛利的負(fù)增長。

在業(yè)內(nèi)看來，雅居樂顯然沒有意識到潛伏的危機。大環(huán)境的惡化和自身旅游產(chǎn)品的不成熟，正在導(dǎo)致其資產(chǎn)大規(guī)模縮水。這家在旅游地產(chǎn)跑馬圈地的“快公司”，此刻步伐已變得沉重。

桃色事件發(fā)酵

對于起家于廣東省中山市、并一直保持低調(diào)做派的雅居樂來說，斷沒有料到此次發(fā)始于香港的“桃色丑聞”會持續(xù)發(fā)酵，重創(chuàng)其股價。

8月23日，港媒披露，雅居樂董事局主席陳卓林的一名女秘書向警方報案，稱其受到陳的非禮。據(jù)悉，陳卓林涉嫌于7月10日晚上，在香港家中宴客后非禮女秘書，四日后，女秘書報警。8月30日，陳到灣仔警署提供數(shù)據(jù)時被捕，其后獲準(zhǔn)保釋。

9月5日，新加坡公司星展銀行發(fā)表報告指出，如果陳卓林辭任董事局主席，雅居樂可能會出現(xiàn)部分銀行貸款違約情況，預(yù)計將有40億元的離岸貸款被視為違約。星展銀行還表示，雅居樂已與若干銀行就有關(guān)潛在可能做出商談。如果陳卓林罪名成立，雅居樂將尋求豁免條款，或以海外資金償付貸款。

雅居樂資本市場副主管曾提到，集團正在與銀行商討多個應(yīng)急方案。這位副主管還確認(rèn)：如果陳卓林離任，將影響5項離岸貸款，共涉7億美元（約合40億人民幣）。

據(jù)了解，2010年9月至2012年5月，雅居樂與香港上海匯豐銀行、渣打銀行(香港)等銀行共簽訂了5份信貸協(xié)議，目前尚未到期。其中包括三筆港元貸款和兩筆美元貸款。

目前，雅居樂57%的貸款帶有附加條款。如，要求由陳卓林家族持有的信托基金必須持有雅居樂超過50%的股份；其中有40億元的離岸貸款，明確要求陳卓林為雅居樂主席。

按照雅居樂管理層的說法，陳有可能受到緩刑或者不超過10年的監(jiān)禁。不過在判有罪后，雅居樂還可以請求港交所確認(rèn)陳卓林的主席資格。

9月5日，穆迪發(fā)布報告稱，雖然暫未對雅居樂的相關(guān)債券作出評級調(diào)整，但此事已經(jīng)給該公司帶來負(fù)面效應(yīng)。截至當(dāng)天，雅居樂股價已累跌16%，市值蒸發(fā)近60億港元。

9月10日，談及桃色事件對公司的影響，雅居樂集團一位品牌負(fù)責(zé)人告訴記者，該事件只是陳卓林的個人行為，至于輿論質(zhì)疑的40億元信貸違約風(fēng)險，“都只是一些機構(gòu)的猜測而已”，“目前陳卓林先生還是在參與集團的正常運營”。

潛藏危機浮現(xiàn)

2009年，憑借海南旅游地產(chǎn)第一大盤清水灣項目，雅居樂賺得盆滿缽滿。跨區(qū)域、全國推廣的營銷模式令這家偏安一隅的房地產(chǎn)公司迅速爆紅，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的明星快公司。

然而，一項因低價購地、高價售樓而一直保持高利潤率的雅居樂，今年上半年首次出現(xiàn)毛利率負(fù)增長。

據(jù)公司半年報顯示，上半年雅居樂營業(yè)額收入118.48億，同比變化1.1%，但毛利卻僅為53.64 億，變化-12.7%。毛利率同比降低7.1個百分點，至45.3%。而在2010年，這三項數(shù)字最高值時分別達(dá)到53.9%、增加8.6個百分點和89.5%。

熟悉雅居樂的業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)國家周刊》，今年為了沖刺半年業(yè)績，雅居樂很多在售樓盤均大幅度打折，致使利潤率下降；且由于海南的清水灣項目銷售日漸低迷，公司不得不“抽肥補瘦”、對“大本營”中山市的住宅項目全線七五折促銷。

對此，雅居樂集團某品牌負(fù)責(zé)人的回復(fù)是，中山市住宅項目之所以實行七五折促銷，主要是由于今年為雅居樂成立20周年慶。至于清水灣項目的降價銷售，這位負(fù)責(zé)人的解釋是，“降價只限于特定樓盤，不是把濱海沿線的房子全線降價。

據(jù)了解，雅居樂2010年每平方米土地價格均為1132元，銷售均價為11406元；2011年這兩個數(shù)字為1277元和10144元；2012年為1293元，9939元。拿地成本上升，銷售價格降低，直接導(dǎo)致毛利開始出現(xiàn)下降趨勢。

這種下降趨勢在其清水灣旅游地產(chǎn)項目中表現(xiàn)最為明顯。2007年，雅居樂以每平方米約240元的價格拿地；2009年3月開始銷售，樓盤價格初為每平方米7000元；2010年，借助海南確定為國際旅游島后的旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮，價格升至每平方米3萬-4萬元，毛利增長率一度高達(dá)89%。

2011年，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控在全國鋪開，作為投資性產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)受到直接影響。清水灣項目的銷售額當(dāng)年僅完成72億元，比上年減少27億元，全年目標(biāo)任務(wù)完成72%。

今年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然嚴(yán)峻，再加上旅游地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸，清水灣銷售仍舊持續(xù)走跌。上半年確認(rèn)的銷售額僅為15.43億元，較2011年同期減少72.9%。

由于清水灣項目在雅居樂整體收入中占據(jù)三成，該項目的持續(xù)下跌也增加了公司資金鏈斷裂的風(fēng)險。在接近雅居樂的業(yè)內(nèi)人士看來，由于上半年已經(jīng)包含春節(jié)期間的銷售旺季，下半年的銷售壓力十分之大。

不過，上海中金房地產(chǎn)（集團）有限公司一位房地產(chǎn)分析師告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，雅居樂的兩大板塊為旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，盡管清水灣旅游地產(chǎn)的銷售額有所下降，但是通過其他項目的大幅降價，資金鏈在一定程度上還可以維持。

在同行業(yè)公司和業(yè)內(nèi)專家看來，雅居樂遭人詬病最多的還是其做旅游地產(chǎn)的“急功近利”。

熟悉雅居樂的人士告訴記者，海南清水灣旅游地產(chǎn)項目在開發(fā)時，直接照搬廣州雅居樂住宅項目的圖紙，從而降低了開發(fā)周期，及時回籠了資金。但卻使“旅游地產(chǎn)”流于概念。

對此，雅居樂集團品牌部人士的解釋是，雅居樂的項目在開發(fā)時互相借鑒“是件好事”，這可以打造雅居樂自身的品牌；至于對外界質(zhì)疑的把旅游地產(chǎn)當(dāng)住宅地產(chǎn)做，該負(fù)責(zé)人稱，在做一個項目時，公司最大的考慮肯定還是要看項目的銷售情況。

在北京大學(xué)城環(huán)學(xué)院吳必虎教授看來，旅游地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有很大的不同，前者主要針對的是外地的度假客。在做旅游地產(chǎn)樓盤時，如果本身不肯花錢、花精力打造旅游產(chǎn)品和旅游吸引物，那么這些房子第一可能賣不掉，第二賣掉以后買的人吃虧。

按照規(guī)劃，清水灣項目的開發(fā)期限為10年。其中前3年投資30億元用于基礎(chǔ)設(shè)施和兩個超五星級酒店建設(shè)；如今已逾5年，兩個五星級酒店中仍舊處于建設(shè)中，其中一個預(yù)計今年年底開業(yè)。

知情人士告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，清水灣項目最大的問題是醫(yī)院、購物商城等配套設(shè)施不完善。“隨著購房者的逐漸理性，這樣的房子很難再吸引到度假者，原來瘋狂時代賣出去的房子，目前空置率已近八成”。

在記者走訪其項目時，項目計劃中的國際品牌城，還未見其雛形。對此，集團品牌部人士稱，任何項目在發(fā)展的時候，都有一定的開發(fā)周期，要給項目一定的時間，慢慢做出來。

海南綠城高地投資有限公司一位負(fù)責(zé)人告訴記者，在海南做旅游地產(chǎn)的公司大都太浮躁，關(guān)心的只是做什么產(chǎn)品，在什么區(qū)域能賣出去，至于客戶滿意度有多高則想得少。而后者才是引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。

旅游圈地何去何從？

雅居樂一直以來的自信來源于清水灣項目的經(jīng)驗：很少有一個項目能創(chuàng)下近百億的銷售。

據(jù)記者了解，目前雅居樂除了清水灣，在海南的澄邁縣、定安縣和文昌市三個地方還有近64萬平方米的土地儲備；2011年雅居樂在云南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖三個地方，跟政府簽訂合作協(xié)議，拿地合計高達(dá)4000萬平方米，投資總規(guī)模預(yù)計超過450億元。

雅居樂集團董事局主席陳卓林稱，雖然現(xiàn)在海南樓市受政策影響比較明顯，但其仍認(rèn)為海南前景樂觀，至少不會比很多二線城市更差。下半年在海南方面會繼續(xù)努力，有信心可以完成在年初制定的目標(biāo)。

雅居樂內(nèi)部人士稱，在淡市下，公司會考慮更多的推出旅游地產(chǎn)項目，以快速回籠資金。

但是在持續(xù)的房地產(chǎn)市場調(diào)控下，市場理性正在逐漸回歸。同時，受限于經(jīng)濟環(huán)境、旅游地產(chǎn)投資過剩，及其自身旅游產(chǎn)品的缺陷，雅居樂想成功復(fù)制清水灣項目的愿望恐難達(dá)到。

標(biāo)普分析師陸楓就曾表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險在于，這種模式的房地產(chǎn)項目受經(jīng)濟影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對象并不穩(wěn)定。

瑞信也指出，雅居樂計劃投資的云南大型旅游地產(chǎn)項目將面對執(zhí)行風(fēng)險。花旗則預(yù)計雅居樂未來2-3年盈利表現(xiàn)持平或較低，尤其海南項目今年的收益貢獻(xiàn)及毛利率將見減少。

且數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)行業(yè)前100名房企中，有三分之一的企業(yè)開始在旅游地產(chǎn)跑馬圈地，海南、云南作為旅游大省，同質(zhì)化的現(xiàn)象已經(jīng)十分嚴(yán)重。旅游地產(chǎn)的盲目投資熱，在海南表現(xiàn)得尤其明顯。

北京大學(xué)城環(huán)學(xué)院吳必虎教授建議，對于旅游地產(chǎn)，應(yīng)首先打造當(dāng)?shù)啬康牡芈糜误w系。這個旅游目的地體系包括很多東西，比如像機場、火車、高速公路等在內(nèi)的可達(dá)性。并且要由地方政府和投資商共同投資建立。

吳必虎還建議，國家應(yīng)根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同，在政策上也給予調(diào)整。不能采用一刀切制度，規(guī)定主題公園不讓做，高爾夫不讓做，這不見得符合中國不同地區(qū)的發(fā)展情況。

顯然，雅居樂海南“旅游地產(chǎn)第一大盤”最終能否順利“解套”，關(guān)鍵還要取決于未來旅游地產(chǎn)相關(guān)配套政策的完善與成熟。但這家以“快”聞名的公司顯然還沒來得及完成心理調(diào)試。

記者了解到，盡管今年上半年，雅居樂海南清水灣項目確認(rèn)的銷售額僅為集團總確認(rèn)額的13.4%，遠(yuǎn)不及前幾年的三成；但雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來希望將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比提升至20%-30%，并會加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展。