宅地成交額跌半

交易市場的冷空氣向土地市場傳導，土地成交量、成交金額、樓面價跌幅均在30％以上，住宅地塊更是首當其沖。

2011年，“史上最嚴厲調控”引發樓市革命，土地市場也遭遇寒流，北京市土地整理儲備中心數據以及多家機構數據顯示，2011年土地成交量和總出讓金都無一例外地同比出現下滑，其中住宅用地的成交量銳減程度引人注目。

土地成交全線下跌

本刊記者綜合北京市土地整理儲備中心數據和中原地產提供的數據整理顯示，2011年全年公開市場合計出讓土地為249塊，總土地出讓金為1055.14億，遠低于創造歷史紀錄的2010年，比2010年的1642.4億元減少587.26億，降幅達35.8％。

成交下滑最嚴重的當屬住宅類用地，記者綜合多家機構2011年土地交易數據顯示，2011年北京住宅類地塊的成交總數為59塊，成交金額為472.9億元，該成交金額還不及2010年成交金額1063.4億元的一半，下降幅度高達55.53％。2009年住宅用地共成交706.6億元，也高于2011年的成交金額。

與2010年相比，下降的不僅是土地成交金額，綜合中原地產等機構根據北京市土地整理儲備中心數據整理顯示，2011年北京市成交住宅用地的規劃建筑面積為926.6萬平米，而2010年的成交規劃建筑面積為1452.5萬平米，也下降了36％。這個面積甚至低于2008年金融危機時成交的規劃建筑面積，數據顯示2008年成交的住宅用地規劃建筑面積為1158.4萬平米。

土地成交金額和建筑面積雙雙大幅度下滑，致使住宅樓面價也比2010年下滑，2010年住宅用地樓面價為7321元/平米，到2011年樓面價下降到5087元/平米，降幅達30.5％。于此同時，平均溢價率也創近四年的新低，由2010年的64.8％暴跌至8.98％，而2009年時，平均溢價率還曾一度攀升到114.4％。

2011年北京市土地市場成交量、成交金額、樓面價、平均溢價率等各項數據全線下跌，對此北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，主要原因是北京調控政策執行的最為嚴格，住宅成交量創造了十年最低，進一步使開發商購地越發謹慎，而房價的下調直接影響了土地價格的下調。此外，2011年北京土地供應郊區化比較明顯也是成交金額低的原因之一。

商業地塊擔“主角”

2011年土地市場交易冷清，但與住宅的大幅度下滑相比，商業地塊的成交情況與往年相比呈現出平穩中略有上升的交易狀態。綜合中原地產等機構根據北京市土地整理儲備中心數據整理顯示，2011年北京居住用地出讓收益472.9億元，比2010年減少55.53％。反而商業辦公用地土地出讓收益為518.9億元，比2010年增加6％，并且達到了歷年最高值。綜合近幾年的土地交易狀況看，2011年打破了一直以來住宅用地占據主導地位的格局，商業地塊首次擔當成交“主角”。

這一土地市場變化從鏈家地產根據北京市土地整理儲備中心數據整理不難看出，2011年北京商業辦公用地成交60宗，首次超過了居住地塊，而在全年共成交的249塊地中，商業地塊成交的比重達到了26％，而居住用地成交比重下滑到了22％。

從全國土地市場的情況看，與北京類似，從美聯物業統計的8個重點一二線城市土地成交數據來看，商業用地成交面積占土地成交面積比例與往年相比持續上升，目前已經占半壁江山，更有城市的商業用地成交面積已經占到全部土地成交面積的八成以上。這在以往土地市場，是從來沒有出現過的。

對此有業內人士指出，2011年北京對于住宅的嚴厲限購，造成商品住宅成交連月低迷，開發商開始轉向商業地產領域尋求避風，或分散經營投資風險，土地成交結構上也因此發生逆轉。

豐臺區奪魁

從成交地塊的分布區域來看，2011年豐臺區成為住宅用地交易量最大的區域。偉業我愛我家根據北京市土地整理儲備中心數據整理顯示，豐臺區2011年共成交土地的規劃建筑面積為131.8萬平米，排在第二位的是120.3萬平米的大興區，通州區以101.2萬平米排名第三。

2010年狀況與今年不同，豐臺區2010年僅成交97萬平米，成交量最大的是房山區，規劃建筑面積為331.1萬平米，今年房山規劃建筑面積下跌80.04％。而通州區2010年的住宅以零成交收場。與2010年房山、大興住宅用地交易明顯高于其他區域不同，2011年住宅用地各區域的交易量差距不是非常明顯。

業內人士認為，2010年房山大興由于南城發展規劃的利好，政府出讓土地非常積極。而隨著調控的深入，開發商拿地熱情不高，很難再出現某一個區域領銜土地市場的局面。同時，與2010年相比，2011年遠郊區縣的土地成交量增加。懷柔、門頭溝、密云以及平谷土地成交的規劃建筑面積都明顯高于2010年。

大型房企2011年在土地市場的表現也與2010年有著不小的差異。偉業我愛我家共監測了27家品牌房企，2011年僅萬科、首開和城建三家在北京獲取住宅用地，而2010年這27家品牌房企在北京土地市場表現活躍，有15家拿地。

對于品牌房企2011年大幅度減緩了在北京拿地的步伐，業內人士認為，一方面是受到調控的限制，很多品牌房企執行現金為王謹慎拿地的策略，另一方面由于北京限購政策嚴厲，很多開發商不看好北京市場，拿地資金分配至二三線城市。