一線樓市回暖明顯 專家稱難現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)

房價(jià)上漲，成交量上升，恐慌性購房，投資客卷土重來……種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖。

數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶（主城區(qū)）、成都、南京漲幅在0.5%～0.7%之間，深圳、武漢、杭州、廣州、上海漲幅在0.3%以內(nèi)。

成交量上，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年12月第二周（12.10-12.16），新房住宅（包含保障房）網(wǎng)簽量為5131套，環(huán)比前一周大幅上漲118.5%。比11月第二周環(huán)比上漲55.7%。

但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，盡管在剛剛過去的一個(gè)多月里，北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)了量價(jià)齊升的局面，但今年成交量的上漲僅僅是去年成交量大幅萎縮之后的一個(gè)正常的反彈，僅僅是調(diào)控以來積蓄已久的購房需求的一個(gè)集中釋放。

“雖然成交量明顯回暖，但是也僅僅是回歸到2010年的水平，與2009年相比仍有很大差距，比如今年的新房（剔除保障房）網(wǎng)簽量與2010年差不多，與2009年相比仍有逾40%的跌幅；今年二手住宅的網(wǎng)簽量比2010年下跌了25%，比2009年更是下跌了逾40%。”胡景暉說。

剛需購房者助漲一線樓市

進(jìn)入11月之后，多位購房者對(duì)記者反映，稱感受到市場(chǎng)上出現(xiàn)了一股“搶房潮”。

“這房子都跟搶似的，我們買的時(shí)候，兩居室南北通透的，就剩4套了，都沒啥可選擇的，我都震撼了。”“剛需”購房者嚴(yán)彬?qū)Α锻顿Y者報(bào)》記者說。

結(jié)婚之后，嚴(yán)彬越發(fā)強(qiáng)烈地渴望在北京擁有一套屬于自己的房子，于是今年下半年開始看房。沒過多久，她就對(duì)外宣稱已購買了位于北京房山區(qū)的中糧萬科某項(xiàng)目的一套房子。“很隨意地一看，就簽了，不然怕?lián)尣簧稀！眹?yán)彬說。

另一“剛需”購房者高林，在觀望了一年之后，日前也終于“下手”了。在對(duì)比了北京房山區(qū)和大興區(qū)的幾個(gè)樓盤之后，她最終認(rèn)購了位于大興區(qū)的某項(xiàng)目。雖然覺得該項(xiàng)目目前預(yù)售的復(fù)式戶型她并不很滿意，但她實(shí)在不愿意再等了。

“現(xiàn)在手上有的錢還能買這些面積，明年估計(jì)就買不上了。”高林說，“看現(xiàn)在這架勢(shì)，房價(jià)是不可能降下來的，現(xiàn)在都是‘日光盤’啊！據(jù)售樓中心的人說準(zhǔn)備推190套，但排號(hào)的人已經(jīng)300多號(hào)人了。”

讓高林和其丈夫下定決心買房的一件事是，高林去年就去位于房山的加州水郡項(xiàng)目看過盤，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目均價(jià)11000元每平方米；最近高林又去那個(gè)項(xiàng)目看了一遍，發(fā)現(xiàn)只能買到二手房了，要多交不少稅不說，均價(jià)也已漲到了13000元每平方米。

與嚴(yán)彬及高林持同樣看法的剛需購房者并不在少數(shù)。胡景暉分析表示，臨近年底，購房需求量的增加，以及房源供應(yīng)量的增加，是加速市場(chǎng)回暖的重要原因。

難現(xiàn)2009年大幅逆轉(zhuǎn)行情

記者近日走訪合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)的位于北京通州區(qū)的合生濱江帝景項(xiàng)目。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目銷售均價(jià)約為19000元。新浪樂居統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目近3個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了3000元，漲幅為19%；與本項(xiàng)目2011年11月9日第一次對(duì)外報(bào)出的17000元相比，13個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了2000元，漲幅為12%。

而曾經(jīng)數(shù)次“日光”的中糧萬科長陽半島，房價(jià)也在這兩年中穩(wěn)步上升。新浪樂居的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目近19個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了1500元，漲幅為9%； 與本項(xiàng)目2010年5月26日第一次對(duì)外報(bào)出的13500元相比，31個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了5000元，漲幅為38%。

但分析認(rèn)為，通州區(qū)域及中糧萬科長陽半島這樣的冠銷樓盤并不具代表意義。通州區(qū)由于去年在調(diào)控中去泡沫程度最大，因此今年反彈的幅度也較大；而中糧萬科長陽半島由于是明星樓盤，也一直有較好表現(xiàn)。

事實(shí)上，很多樓盤銷售欠佳或房價(jià)滯漲，如位于北京房山良鄉(xiāng)區(qū)域的陽光邑上項(xiàng)目，不大的項(xiàng)目，銷售了兩年依然未售完，最近又換成“中昂香醍”的案名繼續(xù)銷售，售價(jià)并未有上漲。

一位代理加州水郡項(xiàng)目的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，實(shí)際上如果除掉通脹因素，加州水郡項(xiàng)目的房價(jià)并未真正上漲，他估計(jì)未來也難有大的漲幅。記者了解到，一位去年買了加州水郡項(xiàng)目欲做投資用途的人士，現(xiàn)在正在急于出手自己那套還未拿到房產(chǎn)證的房子，售價(jià)基本是去年購買時(shí)的價(jià)格。

實(shí)際上北京等一線城市近期房價(jià)上漲與地產(chǎn)商捂盤惜售有一定關(guān)系。對(duì)于媒體報(bào)道的“恐慌性購房”，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人近日明確回應(yīng)表示，前些時(shí)候有媒體反映排號(hào)火爆的“紫金新干線”樓盤，該項(xiàng)目共批準(zhǔn)預(yù)售12個(gè)樓棟、900多套住房，但經(jīng)初步核實(shí)，目前實(shí)際銷售僅5個(gè)樓棟，其余7個(gè)樓棟整體未售，已涉嫌構(gòu)成捂盤惜售。

記者日前走訪位于北京通州的K2玉蘭灣項(xiàng)目，銷售人員表示目前在售樓盤僅有8號(hào)樓。但記者查閱北京住建委網(wǎng)站信息發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目日前剛獲得1號(hào)樓和8號(hào)樓兩棟樓的預(yù)售許可。對(duì)此，銷售人員表示“一般都是要分批推出賣”。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面應(yīng)該還會(huì)在“微調(diào)”政策刺激下持續(xù)回升，但是不會(huì)出現(xiàn)像2009年一樣的大幅逆轉(zhuǎn)行情。他認(rèn)為保持“限速”中緩慢復(fù)蘇與房企有限制的擴(kuò)張的行情將是2013年整體市場(chǎng)基本面的特征。