典型工業企業土地集約利用評價與特性解析

摘要：利用77家典型工業企業的系列化數據，文章選擇容積率、建筑密度、地均投入、地均產出四個核心指標進行了土地集約評價。進一步，對評價指標權重的靈敏性，評價指標的相關性、限制性、活力性，以及評價指標值域組合性特征進行了解析。結論顯示，基于企業微觀尺度的土地集約利用評價與特征分析，應成為土地集約利用政策制定的基礎。

關鍵詞：典型工業企業；土地集約利用評價；特性分析

中圖分類號：FK9013 文獻標志碼：A 文章編號：10085831(2012)03005105

近年來，隨著土地資源稀缺性壓力的加大和“集約增長理念”的提出，城市土地集約利用受到廣泛關注。學術界對城市土地集約利用概念、評價指標體系、土地集約經營對策等方面進行了探討［1-10］。地方政府紛紛采用“投資強度、產出效益、開發密度”等控制性指標，作為招商引資和企業進入的門檻。然而，從總體上看，仍存在以下不足：注重城市與區域尺度的集約評價，企業微觀尺度的研究欠缺；關注集約影響要素分析和評價體系構建，而對評價要素的特性及其關系探討不夠；同時在實踐操作中存在“集約門檻指標”運作過于剛性化，彈性空間不足等問題。筆者首先對典型工業企業用地集約利用進行評價，進而探討評價指標的關系和特征，旨在微觀尺度上揭示土地集約利用的理論和實踐問題。

一、資料來源與背景說明

論文的資料來自于國土資源部項目《廣州開發區土地集約利用評價》數據庫平臺。在實地調研的基礎上，選擇77家工業增加值規模大的典型企業進行土地集約利用評價與分析。77家企業分別來自開發區的西區、東區、永和區、出口加工區和科學城，行業涵蓋了開發區化學原料及化學制品制造業、電子及通信設備制造業、金屬冶煉及加工業、飲料食品制造業、電氣機械及器材制造業和交通運輸設備制造業六大支柱產業。利用截至2007年底的土地合同、報建、企業經濟統計數據，獲取77家企業的用地面積、建筑面積、容積率、工業增加值、單位土地面積產出、固定資產投資總額、單位土地面積投入、從業人員等數據，形成77家企業基礎數據表。進一步，采用公式e= (Xi-Xmin)/( Xmax-Xmin) *100%，進行標準化處理，獲得無量綱數據。

廣州開區產業結構具有層次高、規模大、外向性強的特點，產業結構水平和整體經濟實力在54個國家級開發區中位居前列。2007年廣州開發區實現地區生產總值94766億元、工業總產值2 45134億元，分別占廣州市的1344％和2483%，作為區域重要的經濟增長極，在廣州市經濟發展中具有舉足輕重的作用。 二、典型企業土地集約利用評價

目前國內對城市土地集約利用評價體系的構成并沒有形成統一的看法。產生這一問題的原因是學者們對土地集約目標、內涵、表征有不同的理解。同時，土地集約利用水平隨區位和空間尺度、產業類型、產業發展水平與階段等不同而呈現出明顯差異。為使問題簡化和討論深入，筆者選擇容積率、建筑密度、單位面積投入強度和單位面積產出效益四個核心指標，采用多因素加權求和法進行集約利用評價與分析（表1）。計算結果表明，開發區典型企業的集約度差異明顯，集約度最高的企業其分值是集約度最低的企業的36倍。根據企業集約分值的值域分布特征，結合開發區的實際情況，設定集約評價等級，得出開發區典型企業的集約分級（表2）。

總體上看，開發區77家典型企業集約程度良好，有1039%的企業屬于超集約型企業，2208%處于較集約型，3117%處于集約型狀態，2987%企業處于基本集約，649％的企業處于欠集約型狀態。

三、典型企業所屬行業平均土地集約度

根據企業行業代碼將77家企業納入13種行業類型，計算出各行業評價指標和土地綜合集約度的平均值。表3表明：不同行業的不同用地規模對地均指標值和集約分值大小有影響；不同行業指標值差異明顯。用地規模較大的行業為化學原料及化學制品制造業（168公頃）和金屬制品業（1449公頃），而用地規模較小的行業為醫藥制品業（086公頃）；地均產出高的行業為通信設備、電子設備制造業（121 914萬元/公頃），而地均產出較低的行業為紡織業（4 200萬元/公頃）。集約度較高的行業為印刷業（3212）和通信設備、計算機及其他電子設備制造業（1526）。

注：括號中的數字代表企業數。 四、土地集約利用評價權重靈敏性分析

基于特爾菲法的多因素加權求和法，是一套相對成熟、簡明、便于操作的量化方法。然而，這一方法尚存在內在的不足：（1）權重的確定帶有專家對目標和重要性的主觀判斷；（2）忽視指標之間、變量與因變量之間的函數關系；（3）某些指標值并不是越大越好，存在一個特定值域，值域內外呈現出正與負兩種相關形態。

對此，進行權重變化對集約度值影響的靈敏性分析。確定以下判別方法和步驟：（1）分別對容積率、建筑密度、地均投入、地均產出四個評價指標賦以三套不同的權重組合：方案一指標的權重相同，均為025；方案二為020、020、030、030；方案三突出產出，權重分別為015、015、025、045。對77家典型企業進行集約度分值的計算以及排名。（2）計算77家典型企業的集約度各自排名變動位數。（3）采用公式Z=∑Xi∕Y（Xi表示企業位序變動量，i=1，2，3…77，y=77）計算位序變化系數，以判別評價指標權重的變動對土地利用集約度分值影響的靈敏性。

以方案一平均權重評價體系計算出的集約度1作為參考標準，即Z1=1，方案一和方案二的位序變動情況，分別用Z2和Z3 表示。計算得出：Z2=157，Z3=097。由此可見，不同權重評價體系所得出的企業集約度排位變化較明顯，權重對土地集約利用評價結果具有較強的靈敏性。需要說明的是，評價指標的增加會造成權重分攤，權重變化的靈敏性會降低。

五、集約評價指標的相關性分析

計算出77家企業容積率、建筑密度、地均投入、地均產出的相關矩陣。從表4可以看出：容積率與建筑密度相關性顯著（0825），反映出容積率高的企業建筑密度也高；容積率、建筑密度與地均投入、地均產出之間為弱相關。通過容積率與建筑密度的提高可以節約土地，但對地均投入、地均產出貢獻不大；最值得關注的是，地均投入與地均產出無相關性，即通過地均投入的增加難以達到地均產出的提高。上述特性應為集約政策制定與集約效益評價所重視。

進一步，利用77家典型企業基礎數據中的地均工業增加值、地均利稅總值、就業人口、集約度分值四個指標進行相關性分析。計算結果表明：地均工業增加值與地均利稅總值相關度高（0903）；地均利稅總值、就業人口與集約度分值相關性極弱（0316、0269），顯然，將這兩個指標作為集約評價指標意義不大。

六、評價指標的限制性特征分析

土地集約利用評價指標存在著不同的限制性。建筑密度和容積率的提高受制于當地的規劃、生態環境承載力、用地條件以及本身用地強度的限制，其最高的尺度存在一個合理的范圍，超過這個范圍反而會產生負集約效應。容積率和建筑建筑密度作為土地集約利用評價的基本要素，存在一個上限剛性約束特點。

單位土地面積投入由于受報酬遞減規律作用和投入產出比限制，雖有一定的增長彈性和潛力，但仍然是有限的，存在適度的投入強度。該要素的投入強度同樣存在上限的強約束。

單位土地面積產出指標的提高，企業可以通過技術更新、產業升級、拓寬市場、提高管理水平等方法進行拓展，具有更多的改善性和挖潛途徑，是最富有提高潛力的因素。從這個角度講，土地產出效益指標應該是企業集約度評價更需要關注的指標，其權重應該高于其余三個指標。

七、評價指標的活力性特征分析

活力性反映的是評價指標在未來可能達到的潛力或增速量，這里以評價指標多年年平均增長率來表示活力系數。由于在單個企業層面無法獲取時段一致的連續動態數據，利用廣州經濟技術開發區歷年工業用地數據、工業企業報建數據和經濟統計數據，從工業企業集合層面來揭示評價指標的活力性特征。

圖1、圖2、表5顯示：（1）地均投入多年變動不大，而地均產出不斷攀升，且增長速度不斷加快。（2）容積率和建筑密度的歷年變化趨勢相當吻合，兩者一直處于上升狀態，說明廣州開發區的土地利用強度在不斷提高。（3）四指標活力系數差異明顯。建筑密度的活力系數最大，其次為地均產值，地均投入最低。表明對以專業化廠房為主體的開發區而言，集約挖潛掘空間主要在建筑密度和土地產出強度上。需要指出的是，指標的活力性與園區建設發展階段有關。除西區以外，開發區其他園區均屬于成長型園區，因此建筑密度的提高顯示出較大潛力。對成熟型園區，地均產出活力性應最大。

八、評價指標值域組合特征分析

采用四個評價指標兩兩組合的方式來解析評價指標值域的組合特征（圖3-圖8）。77家典型企業的二維散點分布圖表明：（1）樣點分布的不均衡性顯著，94%以上的樣點集中于低—低值域，這一值域的指標值反映了實際的平均狀態，可為集約控制性指標設置所參考。（2）評價指標值域呈現出復雜的高—中—低組合，既可表現為“高容積率—高建筑密度—高地均投入—高地均產出”，又可表現為“低容積率—低建筑密度—低地均投入—高地均產出”。

九、結論與思考

盡管受樣點數量限制和影響，基于企業層次上的微觀尺度集約評價與特性分析仍然提供了極有價值的信息。

土地集約利用評價權重的確定既是評價的基礎性工作，也是難點。多方案探試性分析結果表明，指標權重的不同對土地集約分值的靈敏性影響明顯。權重的確定應充分考慮評價因子的相關性、限制性和活力性等特性。

分析表明：容積率與建筑密度顯著相關，而地均投入與地均產出無相關性；土地利用強度集約度（容積率、建筑密度）和土地投入集約度存在一個合理上限的強約束性；對成熟型園區，活力性系數以地均投入最低，次為容積率，而以地均產出最大。

土地集約評價指標值存在高—中—低不同的值域組合，既存在“高土地利用強度—高土地投入強度—高土地產出效益”，也存在“低土地利用強度—低土地投入強度—高土地產出效益”。值域組合的多樣性以及灰色地帶的存在，增加了對“合理的集約”的判斷難度，同時要求土地集約利用政策的制定尤其是控制性指標的設置應有較大的彈性空間。

企業既是經濟活動的基本細胞，又是土地利用的基本單元。土地集約利用的推進和政策的實施，最終要通過企業這一載體來實現。基于大量樣點的企業土地集約利用評價與分析，有助于深刻揭示集約影響因素、評價因素關系、評價因素特性。而這些關系、特性與機制分析，是城市與區域層次上的土地集約利用評價難以實現的。企業土地集約評價與特性分析成果，應成為土地集約利用政策制定的基礎。企業土地集約利用研究不深入，正是中國目前土地集約政策制定缺乏理論支撐的主要原因所在。

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（責任編輯 傅旭東）