國土部縮減供地保地價？

就在國務院督查組密集調研各地房地產市場反彈情況之際，土地市場漸趨活躍的信號引發業界關注。

8月25日，溫州市一次性推出52宗交易地塊，總面積達3220畝，為過去數年所供土地之和。

自7月以來，杭州、南京、西安和大連等多個大中城市的政府供地漸呈井噴態勢，除了供地數量和體量驚人外，一些位于城市中心地段的優質地塊也紛紛入市刺激需求。

8月13日，上海市將“突擊供地”推向高潮。奉賢區密集推出11幅地塊，總面積近360萬平方米，總市值約為600億元；而在7月就已誕生單價“地王”（萬柳地塊）的北京市，8月23日再度掛出6宗經營性用地。其中位于朝陽區的孫河地塊備受關注。業內人士預計，該地塊或許將成為下一個北京“地王”。

令人費解的是，一方面各地政府加大力度突擊供地，另一方面，國土資源部8月初卻公告稱，將縮減20個城市的土地供應規劃指標。經調整后，今年全國土地供應的總量將減少1.32萬公頃。

在一些業內人士看來，國土部縮減用地計劃，似有促成“饑餓供地”的嫌疑。為了完成全年土地供應計劃的落實率，且要在土地市場疲軟、成交同比下降的形勢下保持地價堅挺，減少供應無疑是最好的辦法。

而地方政府的“突擊供地”，實質上也是一種地價維護策略，即通過控制土地供應的“節奏”和“結構”，來刺激市場需求，繼而抬高地價。這套供地“潛規則”在以往曾屢試不爽。

地方供地井噴

從5月開始，伴隨“穩增長”、降息等諸多政策利好的刺激，在北京和杭州等一些大中城市，房地產成交量及價格開始出現一波明顯的回暖。

隨后，借勢這股市場“反彈”預期，各地方政府在7～8月開始加急供地。

在限購式房地產調控已持續兩年有余、后繼政策未出臺的情況下，北京新地王的誕生給業界留下頗多猜想。在地王受到高度關注的輿論氛圍下，一些地方政府認為“推地最佳時機已至”。

最先行動的是南京市。早在7月6日和13日，該市就已經發布了10宗地塊的出讓信息。但在隨后，一日之內又以“刷屏式”的速度推出41宗出讓地塊的預公告，總面積達236萬平方米。

公開信息顯示，7月份，西安共有19宗經營性地塊掛牌出讓，總面積達121萬平方米。

同樣，沈陽市推地力度也明顯加強。8月初，該市連續推出多宗位于二環內熱點區域的經營性用地，一改之前郊區地塊唱主角的推地策略。

此外，杭州市國土資源局在7月23日也發布公告稱，將于8月份掛牌出讓7宗地塊，集中推出多宗優質宅地。黃金地塊齊亮相，此“盛宴”景象在今年尚屬首次。

中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱認為，地方政府大規模推地有兩方面原因：一是嚴厲的房地產調控使得上半年土地成交量太少，地方政府需要抓緊時間、抓住機會推地；二是由于房企拿地謹慎，拿了某個城市，就不可能再拿其他城市，政府要給企業增加信心，否則政府的壓力也比較大。

但在深圳世聯地產市場部研究總監吳志輝看來，在現有的土地財政體制下，高企的城投債也逼迫地方政府必須加大推地的力度。他告訴《財經國家周刊》，今年1～7月地方政府發行的城投債整體規模已超過2011年全年。這意味著，地方政府必須通過土地市場的成交且保持高價格，才能應對未來的危機。

有媒體報道，截至2010年底，全國地方性債務已達28萬億元，而且還沒包括高校債務、政府性實體的信托融資等。

而全國的土地出讓金在2011年僅為3.15萬億，2012年上半年全國300個城市的總額只有6525.98億元，同比下降38%。

房企謹慎拿地

作為土地市場的另一方，房地產企業在購置土地方面卻并未如地方政府那么熱情。

據中國指數研究院統計數據顯示，1～6月份，全國300個城市共成交土地約1.2萬宗，面積約為5萬平方米，同比減少27%，其中成交價格每平方米約為791元，平均溢價率為5%，較去年同期減少13個百分點。

該院的數據還顯示，7月份全國300個城市土地成交約2259宗，面積約8364萬平方米，環比減少19%，同比減少28%。

丁祖昱告訴《財經國家周刊》記者，雖然相對來說6～7月份的土地市場有些成交量，但是相比去年同期，或者之前，還遠沒有回到正常月份的水平，更多企業認為當前土地價格略高，還未見底。

北京鏈家地產發布的研究報告則認為，銷售回暖使得房企利用資金回流，增加土地儲備，且開發商對市場的預期也直接影響到土地交易，在拿地時態度依然謹慎。同時，住宅項目的利潤預期已有很大收縮，資質一般的居住用地很難引起開發商興趣。

市場研究機構的統計數據顯示，上半年拿地的房企多為現金流充裕的央企或者上市公司。在前10家標桿房企中，5家拿地金額接近或超過100億元，其中萬科132億元，恒大111億元，保利101億元，龍湖97億元，中海91億元。

思源顧問土地運營部項目經理余敦成認為，目前土地市場也出現了兩種情況：對于優質地塊，還是會出現房企爭搶的局面，而對于一般的地塊，流拍或者低價成交的情況也屢見不鮮。

據北京鏈家地產市場研究部分析師常清觀察，今年8月第三周，相對于供應量的上市，土地成交量開始出現下滑。與7月份土地交易市場的回暖相比，8月份全國的土地市場交易反應一般。

深圳世聯地產市場部研究總監吳志輝則認為，房企的心理預期在8月稍微弱了些，一是因為一系列政策的即將出臺；二是整體的資金流動性緊張，盡管央行采取了很多逆回購，但這遠沒有降準來得明顯，因此預期降低。

地價或難下降

8月初，國土資源部縮減了20城市的土地供應規劃，使今年土地供應總量減少1.32萬公頃。其中約有1.07萬公頃是商品住宅用地，占比達81%。

在業內多位專家看來，此次國土資源部發布的土地減調計劃，與降房價、增加普通商品住房的政策似乎背道而馳。

但國土資源部土地利用管理司相關負責人則表示，調整后，全國住房用地供應計劃總量仍達15.93萬公頃，仍為歷史計劃完成量最大年份的117.3%，能夠滿足全年住房用地有效需求。

上述負責人還表示，從歷年的土地供應節奏看，一般從2季度土地供應開始逐漸放量，3-4季度達到供應的高峰。按照土地供求的季節性規律，2012年住房計劃落實情況正常，下半年土地供應量將會增加，呈穩步增長態勢。

深圳世聯地產首席技術官黎振偉認為，如果推地目的不改變，依舊以土地財政為考慮的話，中央與地方的矛盾依舊存在。未來土地市場依舊會出現核心地塊價格高、郊區地塊不斷流拍等現象。

在全國工商聯住宅產業商會秘書長張雪舟看來，土地市場還是會與房地產市場的總體形勢保持一致。目前中央仍強調堅持調控不放松，這意味著，土地市場的供需格局現階段不會有太大變化。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉則表示，土地市場的走向除受住房市場的未來發展趨勢影響外，還受土地資源條件和政府土地供應政策的影響?！耙驗槟壳案鞒鞘衅毡椴捎昧讼扔烧M行土地收購儲備和一級開發，之后再出讓熟地的模式，所以政府也承受著巨大的資金壓力和高昂的融資成本。”

此外，保障房供地增加也使政府回收土地收儲成本的能力削弱。因此劉洪玉認為，從土地供給方的角度看，降低土地供給價格的可能性也不大。