養老地產：無奈下的繁榮

將依山傍水、風景秀麗的別墅區改造成為養老地產，這完全顛覆了以往人們對養老院的認識。由獨棟別墅區改造而成的養老社區，銷售的是奢華。

不過，銷售奢華卻屬無奈之舉。別墅養老地產開發商對《財經國家周刊》記者表示，這個別墅區在幾年前就建好了，但由于諸多限制，一直沒有辦法銷售，曾經銷售過幾套房后被政府處予了高額的罰金，只好暫時租賃給幾個私營企業做辦公處所。這時，投資養老產業的基金看上了這一片離市區不算太遠的休閑之地，雙方達成協議，由基金出資將之改造成高端的養老社區，面對市場可銷售亦可高價租賃。

目前中國還沒有形成真正意義上的養老地產，大部分養老公寓多由政府補貼，并未實現盈利，涵蓋老年公寓的項目用地一般是劃撥用地，即通過支付征地、補償、青苗費等費用把集體土地變成國有土地，不經過土地招拍掛市場，土地價格相對很便宜。或者土地性質原不屬于房地產開發，掛上養老地產的名義后可變相銷售。但掛上養老地產的房屋一般無法辦理房產證，一般產權為使用權，最多20年。

因此，若非出于無奈，并沒有任何一家開發商會拿高價拍得的土地去做養老地產。盡管如此，在限購條例、批地困難、銷售證難辦等諸多房地產調控政策壓力之下，養老地產正成為開發商突圍的一條路徑。

發改委相關人士對記者表示，目前民政部和老齡委在管理及參與養老產業的相關事宜，但如果光靠政府財力解決即將到來的老齡化問題，將難以持續，所以政府也在急迫地探索一條養老地產市場化發展的道路。

上述人士稱，目前國家對于養老地產的政策放得很開，各地方政府在土地上、銀行在信貸上均會給予一定支持，就是希望更多的開發商進入到養老地產領域中，對于一些存在問題的地產項目改造為養老地產，也是默許的。

國家統計局發布的第六次全國人口普查主要數據顯示，中國老齡化進程正在加快，目前全國人口中60歲及以上的人口占比已達到13.26%，與2000年相比增長了2.93個百分點。與老齡化相伴而生的一系列問題，使得中國傳統的家庭養老模式遭遇困難，這也催生了“以房養老”等新型養老方式。養老地產前景也被各大房地產商看好。

個別先知先覺的開發商似乎已經嗅到了其中的財富味道。越來越多的一線開發商也開始試水養老地產。

萬科、保利、富力等諸多房企紛紛涉足養老地產，其他一些開發商在無奈中也在轉向養老領域，但養老地產項目發展依然沒有一個鮮明的盈利模式，更多地還是在走將原有的房地產開發模式披上養老地產概念的老路，只是房地產在通過養老地產的名義變相突圍。

養老地產是會成為開發商未來盈利的載體，還是在房地產調控時期無奈的權宜之計，最終長成四不像的怪胎？