真假賣房疑竇叢生,真主人最終喜笑顏開

一樁房屋買賣官司讓人一頭霧水：說是真賣房吧，卻是賣房人付首付款；說是假賣房吧，卻是買房人在逐月歸還銀行抵押貸款。那么，這樁房屋買賣究竟是怎么回事？法院最終又該如何判決？

假賣房騙取銀行貸款

2009年6月，江蘇省蘇州市青年吳憧憬急需一筆資金，但四處借貸無門。他忽然想起在購買蘇州市西苑小區52幢603室房屋時，以該房為抵押向銀行貸款了15萬元，如今不是可以通過假裝售出這套房屋騙取抵押貸款嗎？吳憧憬決定請生意伙伴唐明來“買”自己的房子。

6月15日，吳憧憬偕同妻子盧芳與唐明及妻子葛麗娜，簽訂了存量房買賣契約，約定吳憧憬夫婦將西苑小區52幢603室“轉讓”給唐明夫婦，價格為40萬元。

簽訂合同后，吳憧憬將首付款8萬元打入了資金托管賬戶。6月29日，唐明夫婦以此房為抵押向某銀行借款32萬元。很快，從銀行貸款所得的32萬元也被打入了資金托管賬戶。西苑小區52幢603室進行了產權變更登記，房主變成了唐明夫婦，吳憧憬順利地自資金托管賬戶領取了總房款40萬元。他又想到，唐明憑空多了一套房子，萬一以后鬧起矛盾，自己有嘴都說不清。吳憧憬便要唐明寫字據給他，證明這套房子是自己的。7月19日，唐明出具協議書，載明：“現有西苑小區52幢603室房屋一套歸吳憧憬所有，本人代為保管。銀行貸款由吳憧憬償還，吳憧憬有權支配本房屋，若因貸款未還清，本人可與吳憧憬協商處理此房。”拿到這張字據，吳憧憬這才安心了。

10月22日，吳憧憬因故被勞動教養一年。從12月29日起，出于多種原因的考慮，唐明收回了還款專用的銀行卡，由他逐月按約歸還銀行貸款。截至2011年5月29日，唐明累計歸還銀行貸款本息58963.29元。從2010年2月起，房屋也由唐明夫婦出租并收取租金。唐明夫婦漸漸地起了貪心，感覺這房子應該是自己的。不久，這套房屋被列入西苑小區危舊房改造工程。唐明夫婦沒有通知盧芳，悄悄地辦理了改造手續。

2010年9月12日，吳憧憬解除勞動教養。他一聽房子已經被拆遷，便立即打電話責問唐明，唐明說房子本來就是賣給他的。吳憧憬夫婦上訴到蘇州市滄浪區人民法院，請求判令確認蘇州市西苑小區52幢603室房屋為他們所有；請求判令唐明夫婦將上述房屋過戶至吳憧憬名下。

法官去偽存真斷真相

蘇州市滄浪區人民法院法官接受此案后，逐條梳理。表面上看，該房屋買賣合同已經履行完畢，房主是唐明無疑。但是，抽絲剝繭，又疑竇叢生：為什么首付是賣家付的？為什么房主是唐明，最初幾個月卻是吳憧憬在收租金？為什么唐明寫了房屋“歸吳憧憬所有”的協議又以妻子不認可為理由徹底推翻？如果是假房屋買賣，那為什么唐明又甘愿還貸？

本案所涉存量房買賣契約中的代理機構為蘇州某投資咨詢有限公司，蘇州市滄浪區人民法院向該公司進行了調查。該公司出具情況說明，明確該筆業務系出售方吳憧憬夫婦與買受方唐明夫婦協商，通過房屋買賣形式獲得銀行貸款，首付款系吳憧憬全部支付，待他還清銀行貸款后，訟爭房屋重新過戶給吳憧憬。

2011年8月8日，蘇州市滄浪區人民法院依照我國《民法通則》第五十五條第（二）項、第九十二條，我國《擔保法》第三十四條第（三）項之規定，作出一審判決：唐明夫婦于本判決生效之日起10日內返還吳憧憬的房屋所有權。吳憧憬夫婦于本判決生效之日起10日內返還唐明夫妻代為支付的房屋貸款本息。

8月24日，唐明夫婦不服一審判決，向蘇州市中級人民法院提起上訴。蘇州市中級人民法院審理后認為：唐明夫婦并未提供相應證據證明其已支付了房屋買賣過程中的首付款。從現有證據來看，相關首付款系吳憧憬墊付或由中介公司墊付，沒有充分證據表明首付款系唐明方支付，再結合唐明出具的協議書、房屋出售后先由吳憧憬歸還銀行貸款的情況，根據高度蓋然性的證明標準，一審法院認定并無不當。

11月2日，蘇州市中級人民法院依照我國《民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：唐明夫妻的上訴理由均不能成立，本院不予采納，駁回兩人的上訴。

（題圖與本文無關，本文人名、小區名均為化名）

法官說法

本案中，江蘇省蘇州市中級人民法院二審時，依據了高度蓋然性的證明標準。所謂高度蓋然性，即根據事物發展的高度概率進行判斷的一種認識方法，是人們在對事物的認識達不到邏輯必然性條件時不得不采用的一種認識手段。所謂高度蓋然性的證明標準，是將蓋然性占優勢的認識手段運用于司法領域的民事審判中，在證據對待證事實的證明無法達到確實充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已證明該事實發生具有高度的蓋然性，那么人民法院即可對該事實予以確定。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條規定：“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力，并對證明力較大的證據予以確認。”

采用高度蓋然性的證明標準，理由有四：第一，它符合訴訟效益原則，有助于消除人民法院對案件客觀真實的盲目追求。第二，它有利于提高審判的效率，法官可以結合案情對雙方證據的證明力大小進行自由裁量。第三，它有助于實現公平與正義，可以調動當事人在民事訴訟中的積極能動性，也能保障當事人在訴訟中享有平等的機會。第四，它有助于民事關系的及時穩定。如果將證明的標準定得過高，那么會導致不明案件增多，使許多民事糾紛長期得不到解決。不過，運用高度蓋然性證明標準時注意，依據必須達到確信的程度，最終認定的證據能夠相互印證，形成一條完整的證據鏈，得出唯一的證明結論。

在一審中，蘇州市滄浪區人民法院認為：吳憧憬夫婦和唐明夫婦簽訂的關于訟爭房屋的買賣合同是否雙方當事人真實意思表示是爭議焦點。從吳憧憬自行支付房屋首付款至資金托管賬戶、房屋買賣之后吳憧憬夫婦歸還銀行貸款并收取房屋租金、吳憧憬和唐明的協議反映的情況來看，均能表明房屋買賣并非雙方當事人的真實意思表示的合意，吳憧憬夫婦并無將訟爭房屋出售給唐明夫婦的意思，唐明夫婦也無購買訟爭房屋的意思，唐明夫婦基于該合同取得訟爭房屋所有權沒有法律依據。至于唐明夫婦在該房屋負擔的房屋貸款本息、收取的租金利益，吳憧憬夫婦和唐明夫婦互負返還義務。從此案可以看出，有的人為了取得經營資金，可以窮盡一切辦法、不惜一切代價。吳憧憬假裝出售自家住房以騙取銀行貸款的小聰明，結結實實地讓他摔了一跤，屬于自己的房子差點“飛”了。幸虧兩級人民法院明察秋毫去偽存真，終于讓他失而復得。

戴新華(江西省德興市人民法院法官)

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