云南城投陷困局

盡管距上次招拍掛已經(jīng)過去半年的時間，但云南城投（600239.SH）環(huán)湖東路地塊重新拍賣依然沒有任何進展。

4月22日，《證券市場周刊》記者赴昆明實地調查發(fā)現(xiàn)，環(huán)湖東路地塊的一級開發(fā)的確是陷入僵局，而一系列不明朗的政策和政府集體沉默的態(tài)度，更是讓云南城投處在尷尬境地。

雖然此前流拍的原因眾說紛紜，但在云南城投看來，土地性質變更為商業(yè)用地而無居住用地則是主因。然而4月25日，記者從昆明市相關部門獲得的一份最新規(guī)劃圖顯示，環(huán)湖東路三個半島的規(guī)劃中不僅有商業(yè)用地，也有居住用地。這與2010年6月昆明市規(guī)劃局公布調整的方案有明顯的區(qū)別。該規(guī)劃未得到云南城投的證實。那么，云南城投環(huán)湖東路一級開發(fā)地塊前景能否柳暗花明？

巨額投資拖累公司業(yè)績

環(huán)湖東路半島又稱為昆明湖濱生態(tài)城，位于滇池北岸、環(huán)湖東路以西的星海半島、福保半島以及寶豐半島三個半島，是滇池東面環(huán)湖東路以西唯一可規(guī)模開發(fā)的地塊。而這塊地被稱為昆明最好的地塊。

盡管云南城投否認了環(huán)湖東路項目停滯的說法，但從現(xiàn)場卻看不出任何進展。在整個環(huán)湖東路兩側，記者幾乎看不到任何施工的吊臂，只在個別地段能看到拆得并不徹底的建筑，殘缺不全地佇立在路旁，成為一道刺眼的風景。而更多的是大片的空地，長滿了各種各樣的植物……

云南城投有關人士告訴記者，目前環(huán)湖東路項目暫時放緩，公司只進行前期的準備工作，截至目前投入的資金太大了。一級整理就意味著繼續(xù)投入資金，公司必須回籠一部分資金才能繼續(xù)開發(fā)整理。

“如果繼續(xù)開展環(huán)湖東路的項目，就意味著公司要繼續(xù)投入，一級整理主要包括拆遷、修路等工作。如果與拆遷戶簽訂合作協(xié)議，而又兌現(xiàn)不了，那么公司將背負著違約的責任。但目前來看整個環(huán)湖東路地塊需要拆遷的工作量并不大。”上述人士表示。

那么這就意味著，云南城投上交的環(huán)湖東路地塊一旦拍賣成功，資金回籠，后續(xù)的整理速度也將跟上來。由于該項目是滾動開發(fā)，云南城投在拍賣進展不順的情況下不可能持續(xù)地投入。

2011年云南城投年報顯示，截止到目前，就環(huán)湖東路地塊公司已經(jīng)累計投入了66億元資金，公司收到昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心支付項目保底收益3.22億元，支付開發(fā)成本合計9.53億元，共計收到12.75億元。

然而云南城投不愿意透露姓名的高管表示，公司拿出1622.8畝土地掛牌交易只是整理出來的一部分，實際上目前已經(jīng)整理出來上交給政府的地有4000多畝，還有一些整理出來的沒有上交。如果繼續(xù)整理，就會面臨著很大的資金壓力。

此外，云南城投2011年年報還顯示，去年其營業(yè)總收入1.64億元，營業(yè)利潤2.57億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤1.96億元，分別同比減少49.86%、40.4%和40.6%。在扣除非經(jīng)常性損益后，公司實際上是虧損4202.32萬元。

顯而易見的是，云南城投在環(huán)湖東路地塊的巨額投資，從一定程度上來說已經(jīng)拖累公司業(yè)績，而環(huán)湖東路地塊下一步的進展也將直接關系著公司的命運。

政府何時破局尚無時間表

決定云南城投命運的并不是環(huán)湖東路項目，而是主宰該項目的昆明市政府，解救云南城投困局的決定權在昆明市政府手中，然而昆明市政府何時破局卻沒有一個明確的時間表，這讓云南城投不得不處在焦灼等待中。

在記者多次的采訪中，云南城投對于環(huán)湖東路項目從上到下的態(tài)度幾乎都是敏感、不確定，幾乎沒有哪一個高管能說清楚政府何時啟動拍賣程序。

2008年5月，昆明市政府授權的土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室委托云南城投對環(huán)湖東路沿線土地進行土地一級開發(fā)。該項目包含15.03公里的環(huán)湖道路建設及15公里環(huán)湖截污管網(wǎng)建設，以及約4.18萬畝的土地整理。項目總投資高達300億元，總工期約5年。

根據(jù)雙方約定，項目土地出讓凈收益由云南城投與昆明市政府實行五五分成，若公司分成后的收益不足一級開發(fā)總成本的5%時，由昆明市政府負責補足至5%。相對于高昂的投入成本，4年來公司從環(huán)湖東路土地一級開發(fā)中獲得的凈收益顯然微乎其微。

就是這樣一份約定被市場寄予厚望，然而四年過去了，上述項目整理出來上交的土地只有總面積的1/10，其速度遠遠慢于當初的約定。這讓外界不得不擔心環(huán)湖東路項目或存變數(shù)。

事實上，早在去年就曾傳出有昆明市軌道交通公司介入此項目的說法，但云南城投予以否定。云南城投一高管告訴記者，目前雙方都在按合同進行，政府并沒有通知該項目由其他公司接手。

昆明市軌道交通公司宣傳部門有關人士接受本刊記者采訪時表示，軌道公司目前在環(huán)湖東路地塊修建地鐵，但沒有進行一級開發(fā)。

4月24日，記者致電昆明市政府宣傳部門就上述事件采訪，有關人士表示，現(xiàn)在該地塊還屬云南城投，目前尚沒有上述地塊的拍賣消息。

自去年有報道稱，云南城投可能面臨著昆明市政府違約風險，一度讓當?shù)卣萑胭|疑聲中，這使當?shù)卣髞碓趯ν獾难哉撋喜坏貌豢紤]對公眾的影響，自此再無將該地塊拿給其他公司的說法。但這并沒有促進該項目的進展，相反自去年進行三次拍賣不理想之后，近半年一直沒有該地塊的拍賣消息。

昆明市國土資源局有關人士告訴記者，5月也沒有環(huán)湖東路地塊的任何拍賣信息。而熟悉行業(yè)規(guī)則的一內(nèi)部人士向記者透露，環(huán)湖東路地塊拍賣前的流程比較復雜，除了國土資源局的正常程序之外，最后要由市委書記、市長親自簽字后才能進入拍賣程序。

云南城投一高管表示，目前公司是很被動的一方，對于環(huán)湖東路地塊都在等待政府的說法，目前正處在一個比較敏感的時間節(jié)點上。

那么昆明市政府的態(tài)度直接決定了上述地塊的拍賣進展，自然也就決定了云南城投的命運。然而對于新?lián)Q屆的昆明市政府來說何時拍賣，城市規(guī)劃是否有新的變動，變動是否會影響到上述地塊的開發(fā)，政府與云南城投合同到期后會有怎樣的調整，一系列面臨的問題都沒有一個明確的答案，顯然破局面臨著太多不確定的因素。

環(huán)湖東路新規(guī)劃或存變數(shù)

事實上除了昆明市政府之外，環(huán)湖東路的規(guī)劃對于拍賣也起到了關鍵的作用。此前三次拍賣效果都不理想，一期收儲土地有1622.8畝土地掛牌交易，結果卻是十多塊土地流拍，成交僅有5宗，共182.7畝，交易金額只有7.8億元。

對于流拍的原因坊間有不同的版本，而云南城投高管在接受本刊記者采訪時表示，除了當前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣外，每塊地拍賣不超過300畝的新規(guī)定也大大降低了對龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商的吸引，最為關鍵的原因是最初按照老的規(guī)劃三個半島有商業(yè)有住宅，而出于對滇池保護的原因拍賣時全部調整為商業(yè)，導致多數(shù)地塊流拍。

上述高管認為，一個純商業(yè)而沒有住宅項目的地塊很難拍出去，而且該地塊周圍住宅本來就很少，開發(fā)商也會權衡拿地的代價和風險。

2009年6月份，昆明市規(guī)劃局對《昆明湖濱生態(tài)城暨主城半島區(qū)域控制性規(guī)劃》進行公示時稱，要求居住用地不超過總規(guī)劃用地的23%。

云南城投有關人士告訴記者，2010年6月份，昆明市規(guī)劃局對環(huán)湖東路地塊用途進行了調整，全部規(guī)劃為商業(yè)用地。

然而記者從有關政府部門獲得的一份尚未公開的昆明環(huán)湖東路新規(guī)劃圖顯示，雖然與2009年6月份相比，靠近呈貢的一個半島的用途沒有太多改變，住宅用地非常多。而中間的那個半島住宅在減少，有大面積的賓館等商業(yè)用地，但與全部是商業(yè)用地相比，增加了不少住宅規(guī)劃。

4月25日，相關部門工作人員告訴記者，上述規(guī)劃圖是最新的。記者從規(guī)劃圖調整的時間看是2011年。

云南城投表示，就環(huán)湖東路地塊規(guī)劃，昆明市政府只進行過兩次公示，最早的一次也是2010年6月份。對于新規(guī)劃圖他們也沒有見過。

如果按照新的規(guī)劃圖來看，環(huán)湖東路地塊不再是純商業(yè)用地，而增加的住宅用途無疑給該地塊的拍賣增加了不少吸引力。

云南城投高管也表示，公司最困難的時期已經(jīng)過去，今年的資金來自三方面，一是期待環(huán)湖東路地塊盡快出讓；二是公司進行二級開發(fā)推出一些新樓盤；三是通過融資解決資金問題。

雖然如此，云南城投在環(huán)湖東路項目上依然面臨著很多不確定因素，政府新規(guī)劃能否出臺，對拍賣究竟有多少影響因素？