樓市“松綁令”松綁

地方財(cái)政對于土地出讓金收入過度依賴這一詬病，直接刺激了在樓市限購大潮中地方政府急于“松綁”的沖動。

繼廣東中山之后，安徽蕪湖發(fā)布了“松綁”樓市的調(diào)控文件，但“扼殺令”3日后聞訊而至。

政策“朝令夕改”已多次發(fā)生，但蕪湖新政3天才被扼殺，比去年廣東佛山政策“半日喪命”的命運(yùn)好了很多，而廣州的“差別限購”（見表）遲遲無人阻攔，個(gè)中緣由何在？而辟謠速度又透露了何種信息？

“松綁令”壽命長短不同

蕪湖2月9日發(fā)布文件稱，2012年，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房的，將給予免繳契稅的補(bǔ)貼，購房面積在90平方米以下的，還有額外的貨幣補(bǔ)貼。但蕪湖市政府網(wǎng)在2月12日發(fā)布通告，宣布暫停9日公布的房地產(chǎn)新政策。

蕪湖樓市新政雖未觸及限購紅線，但這一政策背后鼓勵(lì)異地購房的出發(fā)點(diǎn)很明顯，而這正是決策層不鼓勵(lì)的，因此僅3日即宣布“暫緩執(zhí)行”。

值得一提的是，廣州在1月18日提出的“差別化限購”，到目前為止也未出現(xiàn)相應(yīng)進(jìn)展，但亦未受到任何阻攔。

所謂“差別化限購”，即針對住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，進(jìn)行差別化“限購”，在實(shí)現(xiàn)房價(jià)合理穩(wěn)定的同時(shí)，促進(jìn)住房交易。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)調(diào)控不會改變“冷峻”的基調(diào)，廣州不會在此時(shí)對調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，“差別化限購?fù)菩小睍簳r(shí)可能性不大，即使未來要推進(jìn)也要根據(jù)市場趨勢而定。

很明顯，“一刀切”式的限購會“誤傷”剛性需求，面對中央與地方“博弈”的局面，“差別化限購”亦有可能是一種思路。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“差別化限購”取決于兩點(diǎn)：第一，房價(jià)調(diào)控是否已經(jīng)取得了滿意的效果，該效果能否保持下去，這是優(yōu)化限購政策的前提。第二便是中央政府的態(tài)度如何。

此外，更蹊蹺的是，廣東中山對當(dāng)?shù)貥鞘小跋迌r(jià)”作出了微調(diào)：從1月22日開始，中山市住房限價(jià)已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案。

此次提高限價(jià)，中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實(shí)際開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，目前該政策已實(shí)施。

而在諸多出現(xiàn)“松綁”政策的城市中，以最“短命”的政策出自廣東佛山，白天“放寬限購”政策剛出臺，當(dāng)晚就暫緩實(shí)施，堪稱“史上最短政策”。

對比蕪湖、佛山、中山、廣州四地政策，不難發(fā)現(xiàn)蕪湖免稅政策，其優(yōu)惠力度和操作空間都比較大，更接近于2008年大舉救市政策；佛山新政則可令“限購”土崩瓦解；而中山暗自調(diào)高限價(jià)，不觸碰“限購”似乎更為緩和；廣州的“差別化限購”雖然在限購上作了文章，但其意在保首套住房的剛需，這在表面上與決策層思路是契合的。

本刊記者采訪的多位專家亦紛紛表示，在整體上，“三限”（限購、限貸、限價(jià)）中限購、限貸是用來卡住購房權(quán)和資金兩個(gè)要害環(huán)節(jié)，而限價(jià)主要為漲價(jià)剎車。

長江商學(xué)院金融學(xué)教授、沃頓金融機(jī)構(gòu)中心學(xué)者梅建平指出，一旦限購與限貸略有放松，便可能刺激樓市如2008年一樣，再次報(bào)復(fù)性上漲，因此如利率優(yōu)惠、稅費(fèi)減免等直接“救市”政策更不可能成功實(shí)施。“但限價(jià)相對于限購來講，本身就屬于‘軟調(diào)控’，這種微調(diào)政策很有可能是在中央的容忍范圍之內(nèi)。”他稱。

地方“很差錢”小動作不斷

一邊是中央政府要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行樓市政策，一邊卻是地方政府不斷釋放樓市松綁信號。為何頻頻傳出樓市“松綁”的消息？

經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府利益關(guān)聯(lián)大，市場不好，地方政府的土地收益也會減少，限購令出臺后市場低迷，這是地方政府不愿看到的情況，因此他們有“解禁”的動力。

但由于中央態(tài)度明確，樓市調(diào)控目的未達(dá)到，只能為“解禁”辟謠。

多年來，地方財(cái)政對于土地出讓金收入過度依賴。

根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價(jià)款約1.59萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年約2.7萬億元，同比增加70.4%，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級收入40613.04億元的66.5%。

在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國25個(gè)大中城市土地出讓金全面下滑，比2010年同期減收1172億元。而2012年1月，全國300個(gè)城市的住宅類地塊成交面積同比下降72%。

京滬等一線城市土地出讓金降幅同樣引人關(guān)注，北京2012年1月土地出讓金僅為2011年同期的三分之一，上海同比縮水七成，廣州縮水幅度更高達(dá)九成。

受持續(xù)的政策調(diào)控和嚴(yán)峻的市場情況影響，令開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。

“嚴(yán)格的調(diào)控令樓市成交量直線下降，土地出讓收益以及相關(guān)稅費(fèi)亦會大幅減少，資金大幅減少，這是地方政府不愿意看到的。”梅建平對本刊記者指出。

事實(shí)上，出臺新政變向刺激樓市，這種舉動在國內(nèi)絕非新鮮事。在2007年樓市蕭條時(shí)，一些地方如坐針氈，以鄭州地方政府向市民施行購房補(bǔ)貼開始，全國有十多座城市參與。其后，中央也出臺了放寬二套房貸限制政策、取消城市房地產(chǎn)稅等政策。

在此情形下，2009年的樓市180度大逆轉(zhuǎn)，房價(jià)也報(bào)復(fù)性大反彈。按國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2009年全國房地產(chǎn)市場，無論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元/平方米的均價(jià)水平，都創(chuàng)出了歷史新高。這并非決策層想要看到的局面。

“政府救市，政策急劇轉(zhuǎn)向，今年不會再現(xiàn)。”我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，“2008年底受金融危機(jī)、CPI回落等影響，面對樓市成交量的急劇萎縮，政府出臺了各項(xiàng)救市措施；但是今年，政策不僅不會松動，而且還會在個(gè)別細(xì)節(jié)之處進(jìn)一步從嚴(yán)。”

但央行最近明確提出，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓向記者透露，據(jù)他統(tǒng)計(jì)，截止到2012年2月10日，共有15個(gè)城市的多數(shù)銀行已將首套房貸利率從之前的“上浮”改為“基準(zhǔn)利率”，甚至部分銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率還會有折扣。15個(gè)城市的多數(shù)銀行首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)利率，甚至出現(xiàn)房貸利率九折，最低八五折優(yōu)惠的現(xiàn)象。

一系列政策透露出的信息是，短時(shí)間內(nèi)，政策在逐漸放寬，但一旦觸碰到“限購”以及相關(guān)政策優(yōu)惠等“高壓線”，中央將會“痛施殺招”。

因此，可以預(yù)見的是，由于土地財(cái)政的影響，地方政府的小動作不會間斷，而未來中央的態(tài)度才更重要。如廣州2011年底推出的“差別化限購”，決策層必然會擔(dān)憂會否淪為變相放松限購的新手段，導(dǎo)致好事變成了壞事，這可能也正是決策層猶豫不決的原因。