潛伏境外資產:未來十年新商機

對經濟衰退的擔憂和國進民退的壓力，催生了第三輪移民熱潮。與以往不同的是，這波熱潮還伴隨著大規模的財產轉移。目前，主要的移民目標國仍未完全走出危機陰霾，資產價格處于低谷，越來越多的資產存在價值低估。可以預見，中國移民的財產轉移將推高移民地區的資產價格，形成明顯的潮灌效應。及早布局，收購恰當的境外資產，除可規避國內投資的風險，還能享受升值之利。當然，海外投資存在很多誤區和陷阱，要想達成預期目標，專業操作極為必要。??

景興宇??李巖??張海云/文

中國正經歷第三次移民潮（此前兩次分別興起于上世紀80年代初期和90年代）。對經濟衰退的擔憂，以及國進民退帶來的壓力，使中國精英群體移民的意愿比以往更加強烈，而此次移民潮的新特點是大規模的資產轉移，這對中外經濟發展都可能產生深遠的影響。

財富“移民”

前兩次的移民潮，更多是緣于追求更高的收入和更好的生活水平，而此次移民潮的內在原因發生了顯著變化。一是高企的生活和經營成本。盡管收入在不斷提高，但中國人的生活成本增長更快，尤其是在大城市，除了高昂的房價和不菲的日常開銷外，人情費、二胎罰款、子女贊助費更是動輒以數萬元計。個人所得稅的邊際稅率已達45%，實際稅率更是高得多，稅收大部分用于政府支出，國民真正的稅務負擔很可能穩居世界第一。在按照收入水平劃分的各個階層中，中高階層是工作最努力、為社會貢獻最大、社會負擔最重的群體，他們創造了最多的稅收，但患頸椎病、抑郁癥甚至過勞死的比例最高。

二是子女教育問題。中國青少年的學業負擔之重、心理壓力之大，或許全球無敵。盡管提倡素質教育，但實際上應試教育愈演愈烈，學生的綜合能力與付出的努力極不匹配。重視子女教育的精英群體更希望孩子能到國外求學，享受更多的童年快樂。

三是環境污染和食品安全問題嚴重。環境污染已經不必贅述，食品安全亦是無解的難題。微觀的食品安全（Food Safety，指對人體無害的食品）與宏觀的食物安全（Food Security，指保證所有人都能吃飽）是一對不可調和矛盾。比如說政府認真打擊地溝油，那么將出現全國性的食用油慌；如果政府嚴格執行乳制品質量標準，那么絕大多數奶農和乳制品企業將破產倒閉。

四是對經濟前景的擔憂。民營企業在創業初期通常都不規范，或多或少存在原罪問題，很多企業主擔心政府秋后算賬。政府官員更是高危職業，中國處級以上官員子女出國留學或移民的比例非常高。由于環保成本、勞動力成本急遽上升，政府開支、法律等隱性成本高企，作為中國經濟命脈的制造業的國際競爭力在急遽下降，越來越多的外資企業將產能從中國市場遷出。同時，政策不斷向國有資本和壟斷資本傾斜，社會大環境令創業和創新艱難，中小企業生存困難，經濟缺乏活力。內需也很難拉動，而房地產被連續打壓，抑制了鋼材、水泥、家電、裝修、汽車等諸多行業的增長。總之，經濟前景黯淡。

五是國內浮躁的生活狀態。改革開放提供了大量的商業機會，很多人疲于應酬，缺少娛樂，身體處于亞健康狀況，盡管擁有金錢，卻未必有幸福感。隨著個人視野的開闊，國外那些追求平衡、享受生活的人生態度，對富人的世界觀產生了巨大的沖擊。

對各類安全問題的擔心是“高端”移民們寧愿背井離鄉的根本原因。如果沒有移民監（大多數國家對外來移民在獲取永久居留權“綠卡”或國籍之前要求在規定的年限內在該國國內居住滿一定的時間，如加拿大要求在5年內住滿3年才能取得國籍）和雙重國籍限制（中國政府不允許雙重國籍，即已取得他國國籍的本國公民必須放棄本國公民身份），中國的移民規模估計會更大。

更值得關注的是，前些年移民的特點是身份先辦出國、老婆陪孩子留學、老板自己不動窩、事業仍舊在中國，而本次移民潮一個重要的新特點是資產向境外轉移。這些帶有“中國”標簽的資產如何在海外實現保值增值，對個人乃至整個中國經濟都不容小覷。

中國的資產升值創造的對比性商機

中外資產價格的峰谷對比

過去十年，中國的資產價格拼了命地上躥。我們不妨直觀地比較一下中外資產的價格差異：

100萬美元：我們的客戶在奧克蘭（新西蘭最大城市）北郊買了一幢依山傍水的永久性住宅，350平方米鋼混結構的二層小樓，2個客廳、1個餐廳、5個臥室和3個衛生間，外加4公頃土地，還有一個小型馬場。一年四季陽光明媚、鳥語花香，伴著南太平洋的海風，就如天堂。

200萬美元：日本北海道的旅游勝地洞爺湖的一幢6000平方米的溫泉酒店被政府拍賣，這幢建在緩坡上的6層獨立建筑可以俯視整個湖面，而旁邊不遠處就是八國峰會的會址。由于與政府之間的特殊協議，其物業持有成本為零。

500萬美元：這是法國波爾多地區一個普通酒莊的轉讓價，這樣的酒莊一般包含一個面積不大的葡萄園、釀酒廠、酒窖和一個幾百平方米的莊園式城堡，生產的干紅運到中國，每瓶可以輕松地賣到幾百元人民幣。

花同樣的錢，在中國能買到什么呢？

100萬美元：我的一位同事剛在杭州市下城區買了一套建筑面積150平方米的二手公寓房。

200萬美元：我的另外一位同事在北京北四環外購買了一套200平方米三居室，晚上還可以清楚地聽見四環路上卡車轟鳴的引擎聲，偶爾大風過后的日子可以看見遠處西山的影子。

500萬美元：在深圳羅湖可以買到一個200多平方米的普通商鋪，或者上海浦東的一個250平方米的獨棟別墅。不過，中國的商鋪和別墅的使用權都不足50年。

陶冬說中國的房子有著世界一流的定價，這已是很客氣了。如果從性價比看，中國的房價恐怕是超一流的。

潮灌效應推動資產價格升高

資產的供給存在剛性，在可投資資產總量相對不足的情況下投資升溫、熱錢涌入，勢必飆高資產價格。如同海潮倒灌，由于河道變窄，海潮的動力會將潮頭越推越高，我們稱為資產價格的“潮灌效應”。

溫哥華的房價很好地詮釋了華人移民的潮灌效應。大溫哥華地區人口約200多萬，是加拿大第三大城市群，由于經濟發達、環境優美、氣候宜人、與中國的航程短，成為華人的移民城市。大溫地區由20多個城市組成，華人比例超過20%，其中華人占比多達70%的列治文市（Richmond）近年的住宅價格持續上漲，金融危機后依然飆漲50%，與其他美加地區房地產價格動輒腰斬的慘狀形成鮮明對比。

在持續的移民潮的推動下，一些境外地區的資產價格被不斷推高。因此，較早介入、待價而沽，是一件有利可圖的事情。

選對投資目標等于成功了一半

世界很大，選擇很多，但并不是所有的資產都值得關注。跨國投資更是需要審慎而行，需要科學的分析，需要專業化的操作。

從重點移民地區觀察投資標的

中國人比較熱衷的移民目標國主要集中在四大洲的大約10個國家：北美洲（美國、加拿大）、歐洲（英國、法國）、大洋洲（澳大利亞、新西蘭）和亞洲（日本、韓國、新馬泰印等東南沿海偏好的東南亞國家）。中國人親睞的移民地區一般滿足以下特點：講英語或國人相對熟悉的語言、經濟發達、社會治安良好、高福利、移民政策寬松、氣候宜人、環境優美以及在大城市附近。典型的城市包括洛杉磯、舊金山、紐約、波士頓、溫哥華、多倫多、倫敦、巴黎、悉尼、奧克蘭、新加坡、東京、首爾（表1）。這些城市的資產價格更容易受到華人移民的影響，無疑是最重點關注的地區。

美國一直是華人移民的首選，其次是加拿大和英國。值得關注的是，近年來選擇澳大利亞和新西蘭的人顯著增多。2011年，新西蘭從前一年的第九名上升至第五名，目前，該國華人比例接近7%，在西方國家中是最高的。

選擇合適的資產類別

選擇投資標的時要有針對性的分析，并結合自身的能力和訴求。我們的調查顯示，移民投資者的訴求主要有：可以自住或自用的房產、資產保值和升值、解決移民問題。

美加、新西蘭、希臘等國紛紛推出投資移民或創業移民計劃，投資者將一定的資金投入到某些政府鼓勵的項目中即可申請移民。越來越多的中介機構提供所謂的“創新性”項目，這些項目魚龍混雜，其中不乏高風險甚至存在誤導和欺騙，比較典型的是“垂直軸”風機發電場，打著可再生能源的幌子，吸引了很多投資者的眼球。事實上，風機的垂直軸技術遠未成熟，目前不可能盈利，只是用來炒作的題材。類似的項目還有太陽能發電、潮汐發電等，不一而足。

每個國家和地區的資源稟賦和經濟結構都不相同，因此需要有投資者針對性地選擇適合的資產。以新西蘭為例，我們粗略地將該國可投資的標的資產劃分為三大類（圖1）。純凈的環境是新西蘭最大的資源優勢，因此，農牧業和旅游業具有強大的國際競爭力。農場、牧場、葡萄園、乳制品企業等是值得關注的稀缺資源。

繞開誤區和陷阱

境外投資機會誘人，但也存在諸多未知風險。

境外投資中鎩羽而歸的不只是小投資者，遭遇滑鐵盧的也包括不少實力雄厚的巨頭。1989年日本三菱地所株式會社從洛克菲勒家族手中收購了紐約洛克菲勒中心80%的股份，其14億美元的收購價格比競標對手日本三井不動產高出整整一倍。僅僅6年以后，這筆投資以洛克菲勒中心申請破產重組的結局完敗收場，三菱地所株式會社在1996年3月終止的財政年度為這筆投資確認了14億美元的虧損，這是公司自1937年成立以來的首次年度虧損。

前車之鑒比比皆是。如何鎖定投資標的類型？如何對投資標的進行調研？如何管理投資資產？如何選擇入市和退出的時機？投資者在進行境外投資時，必須考慮這些重要問題，因為一著不慎，就很可能投資受損。

根據我們以往在跨國收購方面的經驗，在不同的時間、不同的國家面對不同的項目，側重點有非常大的不同。如果一定要找出一些最重要的共性，我們想給那些躍躍欲試的買家在以下幾個方面提出忠告：

分析嚴謹、戰略得當、目的明確、力所能及

對自身和標的資產都有全面的分析，知己知彼是成功的大前提。TCL收購失敗是一個值得吸取的教訓。對彩電發展路線的錯誤判斷、高估自己進行“蛇吞象”導致的消化不良等，都注定了這一創舉遺憾的結局。

愿意掏錢“買”甚至是不遠萬里跑到國外“買”的人一般都是在自己最順利的時期，這時候很容易忘乎所以，忘掉了自己真正的需求。投資者應該選擇能夠把控的投資標的，量力而為。

留意潛在成本

在境外并購時，很多投資者被繁瑣的程序折騰得筋疲力盡，認可了協議上的交易價格后，往往會忽略紙面后的額外投入。其實，跨國收購中的隱性成本很多，而這些隱性成本中通常隱藏著影響收購最終成效的關鍵因素。

法律差異。每個國家的法律體系都有獨特之處，比如勞工法、財產法、破產法等，不熟悉法律環境可能會栽大跟頭，如果處理不當，僅一個工會能夠把企業主折騰到破產。

持有成本和后續開發成本。歐美發達國家的物業持有成本一般比較高，要盡可能有穩定的運營收益沖抵持有成本，否則每年高達5%的持有成本絕對是一個沉重的負擔。此外，還有一些項目表面上便宜，但開發成本高昂，例如愛琴海的島嶼，因為遠離陸地，這些海島的基礎設施和水電氣的后勤供應代價極高，一個面積達兩平方公里的荒島，售價可能只有1000萬美元，但如果完成開發后續投資將是地價的幾十倍，且不論其開發后的商業前景如何。

稅務問題。每個國家和地區的稅務體系各不相同，如果不深入了解當地稅法，經營和交易的成本可能顯著增加。

匯率問題。從本國角度出發的境外投資，其收益依賴于當地貨幣相對于本國貨幣的漲落，這也是一個不容忽視的因素，運氣不好時有可能瓦解全部的努力。

把握好出手時機

我們認為，真正的并購機會在于標的資產的價值被嚴重低估，而價值低估一定是因為市場悲觀所導致的，此時出手是逆勢而為，需要有魄力才行。我們觀察到，大多數投資者是追漲殺跌的，他們熱衷于在資產被熱炒時下注，這時他們的腦子也是熱的。

盡管存在諸多的挑戰，但也沒有必要因噎廢食，正在興起的境外投資大潮將創造很多商機，中國投資者將迎來可遇不可求的黃金十年。與所有的投資一樣，心態最重要，除了把握時機，還應把握自己的內心，穩中求勝，少交不必要的學費。