誰最敏感房產稅

孟德陽

山雨未來風滿樓。

8月下旬，一則關于湖南、湖北房產稅征收方案正制定的消息出現在國土資源部網站上，盡管不到一天時間此則消息便被從網站上撤下，但有關房地產稅“擴圍”的討論再度升溫。

隨后，湖南地稅局稱“存量房征房產稅尚無具體安排”，而湖北地稅局則表示“正制定房產稅征收方案”。兩省相互矛盾的聲明不免讓市場對于“擴圍”進入實質操作階段產生聯想。

8月31日，國家稅務總局對人民網網友關于房產稅的提問做出回答，其中提到：“由于對個人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴大試點方案以及細化的征收標準和辦法尚未最終確定。”此番作答，似乎給之前的傳聞畫上了句號。

但關于房產稅的討論并未降溫。9月初，財政部財政科學研究所所長賈康與華遠地產股份有限公司董事長任志強，在某電視節目中“隔空喊話”，前者認為若房產稅出臺房價會表現得“更沉穩，泡沫會更少”，而后者則表示任何與房產交易和持有有關的稅收一定會推高房價。爭論在之后蔓延到了微博上，引來眾人圍觀，孰是孰非，一時難辨。

學界、政府、開發商各執一詞，或同或左。房產稅究竟會觸動誰的奶酪？

房產稅無效果？

上海、重慶進行房產稅改革試點近2年，從滬渝兩地統計局發布的數據來看，自去年1月以來，滬渝兩地的住宅銷售面積同比增長率并無太多相似之處，唯一雷同點在于，截至今年7月，兩地的銷售面積均處于同比負增長的區間，上海較2011年同期下降了1.2%，而重慶則下降了3.6%，從去年初重慶的增速則呈現出一路下滑的狀態。

從銷售面積的絕對數量來看，重慶要遠高于上海，去年一年重慶住宅銷售面積達4063.42萬平方米，而上海方面只有1473.72萬平方米。到今年7月，重慶銷售1968.43萬平方米，同樣遠高于上海844.24萬平方米的銷量。盡管同時進行房產稅試點，但二者在數量級上的差異或許是銷售增長趨勢迥異的原因之一。

有聲音質疑稱，自試點以來，重慶和上海的住宅價格并沒有明顯的下滑。“房產稅對于市場的影響與征收方式有直接關系，要看具體的征收條件。”正略鈞策管理咨詢副總裁郝炬告訴《英才》記者。

從上海、重慶出臺的房產稅征收辦法來看，其征稅對象主要偏向高價住宅、獨棟商品住宅等高端產品。稅率則根據交易價格累進征收，重慶最高征稅標準為交易價格的1.2%，而在試點初期，上海方面最高征稅標準為標的交易價格的0.6%。另外，除重慶僅對存量獨棟住宅征收外，兩地房產稅均以新增住宅為征稅對象，并未涉及普通存量房。

“兩個試點城市的征收稅率比較低，稅基比較窄，基本上沒有對存量房征稅，這對于房屋的多套所有者抑制作用不明顯；再者，自兩個城市開征房產稅以來，恰逢房地產調控的嚴厲時期，所以說，即使是市場降溫，還主要是受限購限貸的影響。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《英才》記者表示。

事實上，已有專家向《英才》記者指出，征收房產稅并不應被單純看做是一種調控手段，它首先是一種制度建設，是社會財富進行再分配的方法。房地產調控只是一時只需，制度建設則需要經歷一個相對較長的過程。“倘若把稅收當成調控手段，那就是高射炮打蚊子了。”上述專家說。

誰在乎多交稅

相比于網上討論的喧囂，房地產公司對“房產稅”三字似乎格外敏感，總部位于深圳的一家地產集團高層告訴《英才》記者：“這個話題太敏感，不方便講。”

但事實上，試點城市房產稅征收辦法并未對開發商的整體規劃造成太大影響。

北京一家以開發高端項目為主的知名房企管理層人士結合其自身情況向《英才》記者判斷稱，有能力購買高端住宅項目的消費者對于征收房產稅并不敏感，“能買這種高端產品的人，不會在乎多交稅”。

然而，有不同觀點認為，對于高端住宅持有者來說，征稅似乎并不只是需要承擔更多的財務成本。

華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總裁公衍奎對《英才》記者分析道：“房產稅會涉及到財產層面。如果征收房產稅，個人的財產狀況則面臨暴露的風險，這對很多高端購房者來說是無法接受的。因此高端住宅市場一定會受影響。”

與此同時，若房產稅全面開征，公衍奎認為受影響較大的還包括低端以及房屋租賃市場。

時下，北京住宅房租漲幅驚人，據相關中介機構統計，房租較去年同期提高了15%左右。盡管如此，租房者由于居住的剛性需求不得不承受生活成本的增加。而房產稅對于租賃市場的影響也同樣會表現在稅負的轉嫁上。

根據公衍奎的判斷，在房產稅稅負的分攤過程中，被轉嫁對象消費彈性的大小決定了其是否能承擔更重的稅負。在中端住宅市場，購房者的消費彈性較大，對財務成本較為敏感，通常不會成為稅負的被轉嫁對象。低端住宅市場以及租房市場的消費者由于其剛性最強，便自然會成為房產稅轉嫁對象。“誰的消費剛性強誰就分攤房產稅多，誰的消費彈性大、誰不著急誰就不用承擔，所以對高端住宅市場的影響是賣房，而對低端市場的影響是租房。”

有地產業內人士向《英才》記者表示，針對目前的宏觀經濟形勢，下半年政策上仍有降息的空間，而降息從某種角度也會對整個房地產市場產生一種促進作用，因為無論是購房者還是開發商的融資成本都會下降。

事實上，伴隨著央行在6、7月的兩次降息，使“原處于觀望階段的購房者選擇入市”，致使前段時間的房地產市場經歷了一波回暖。

“限購和限貸政策短期并不會退出，而房產稅的出臺，對于宏觀經濟下滑而導致的金融放松則是一種對沖政策。管理者還是不能允許房價快速上漲，房地產市場仍需保持平穩，這樣的預期也給予了購房者信心。”郝炬說。