孫宏斌 融創“太便宜了”

羅影 孟德陽

上市至今已兩年，直到兩個月前（2012年7月初），融創中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱融創）的股價還一直徘徊在發行價以下，這讓其董事長孫宏斌頗為苦惱。

融創的業績并不差。根據2012年中報，其上半年累計合約銷售額125億元，同比增長84%；營業收入43億元，同比增長224%；利潤5.23億元，同比增長65%。此外，融創還是上半年港股中唯一銷售單價和銷售面積均同比增長的房企。

漂亮的業績、低迷的股價。對此，孫宏斌的解釋帶著典型的“孫氏自信”：“什么原因？肯定不是我們的原因。我們上市時價格已經定得很低了，就是不想讓投資者賠錢，但現在業績這么好，股價卻還是這樣。我不能說投資者傻，但我相信市場有能力把好公司挑出來。”

事實上，從上市至今，融創的銷售業績增長接近4倍，花旗評論稱“融創中國是中小型中資地產股中的首選股份”。

孫宏斌笑稱，融創實在“太便宜了”：“比融創好的公司有——也沒多少，有幾家——但他們的股票比我們貴太多；也有跟我們差不多、甚至比我們便宜的公司，但一定是有硬傷的。像我們這樣增長很快、公司這么好又這么便宜的（股票），沒有了。”

“只干了一件事”

3個月前，融創宣布與綠城合作，以33.7億元代價收購綠城旗下9個項目50%的股權，雙方合作成立上海融創綠城控股有限公司（以下簡稱融創綠城）。在接受《英才》記者采訪時，孫宏斌表示：“其實我們今年就干了一件事，就是跟綠城合作。”

有人質疑：融創這次一下子收購綠城9個項目，是否步伐過快？對此，孫宏斌的回答是：“那些那么差的公司都能同時在幾十個城市做上百個項目，我們做這點兒還算快嗎？”

綠城的產品品質一向備受推崇，但銷售似乎總有些差強人意。而營銷正是融創的強項。

對于二者的合作，也有人認為，雖然看上去是融創的資金救了綠城的急，但最終成就的或許不是宋衛平，而是孫宏斌。

“此前，融創曾多次高調宣布其布局上海的意圖，但都未如愿，此次收購后，終于圓其夢想。”克而瑞（CRIC)信息集團分析師馬祺在接受《英才》記者采訪時表示，融創此次出手，是其進入上海的一次戰略性布局，大大縮短了企業的發展周期。

據融創中國執行總裁兼CFO汪孟德介紹：雙方合作的9個項目，7月銷售額達到5億元，8月達8億元——僅此兩月銷售額之和，已經接近這些項目上半年總銷售額的一半。

在孫宏斌的規劃中，未來5年，“融創綠城”的銷售額將達到500億—600億元，平均每年100億——這一數字相當于綠城去年銷售額的1/3。

“不打算降負債率”

據汪孟德在業績發布會上披露的信息，加上后續投資，在與綠城的合作項目中，融創總計投入大約會在43億元左右。

在接受《英才》記者采訪時，標準普爾亞太區企業評級副董事陸楓表示：“對于融創而言，此次收購規模大于我們的預期，可能招致融創債務的大額增長杠桿率升高，現金流被嚴重削弱。”

根據財報，截至2012年6月30日，融創賬面現金為48億元，負債率93%。相比之下，公開資料顯示的今年一季度房地產行業上市公司的平均資產負債率為72%，即使以高負債率著稱的綠城，在轉讓部分股權給九龍倉之后，負債率也下降到80%。

因此，負債率是孫宏斌被投資者和媒體問到最多的問題之一。對此，他表示很無奈：“大家為什么非要看負債率呢？這個指標是不對的。”

在孫宏斌看來，“對”的指標應該是“銷售額除以負債”——房地產的負債率由三部分構成：一是銷售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷售額遠遠高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必擔心；相反，如果銷售額偏低，即使負債率不高，也同樣會出現危機。“比如綠城的問題，不是因為什么高負債，而是因為銷售出了問題，拿地的時候沒說限購，賣房的時候就限購了，如果他去年的銷售目標能完成，就沒事了。”

對于融創目前的現金流和負債率，孫宏斌表示很滿意：“融創上半年和綠城合作，并進了50多億的負債，還買了兩塊地。消化完這些之后，我們的負債率還降了11個百分點，這個數據已經相當好了。”

此外，他還表示自己“從沒想過要降低負債率”：“為什么要降呢？如果我不買地、把錢放在賬上，負債率立刻就下來了。但我為什么要這么做？現在錢很值錢、地也便宜、借錢很難，我們有錢卻放在賬上，那肯定是有病。”

盡管不打算降低負債率，但經歷過順馳的孫宏斌，對現金流的安全性很在意。融創的負債率雖然不低，但其中短期負債比例很低。據馬祺為《英才》記者提供的數據，融創在年內到期的短期融資大約只有23個億，“現金流狀況還是不錯的。”

“下半年拿地好時機”

業界評論大多認為：綠城之危，源于其豪宅單一產品發展路線與國家調控政策相抵觸，成為重災房企。在國家不會放松調控的現實背景下，孫宏斌自己也表示對未來形勢不樂觀。那么，融創接手綠城項目，如何能夠化危為安？

對此，孫宏斌表示，認為高端物業賣得慢，這個觀點是錯誤的。“我們在北京的西山壹號院、金茂府，都賣得特別好。我們跟保利在天津合作的海河大觀，也是高端物業，一期推出來300套房，現在已經有1800個客戶在排隊了。”孫宏斌強調：不論高端低端，都有賣得好有賣得差的。

除了“高端精品”戰略，集中于京冀滬渝四地的“區域布局”，是融創一直堅持的另一個核心戰略。在孫宏斌看來，二者之間有著內在聯系：“不是所有地塊都適合做高端產品，所以我們一般都在熱點城市的熱點地塊拿地。”

據汪孟德介紹，上半年對綠城的43億元投資，只占融創今年資金預算的一半。因此，融創下半年還有拿地計劃，主要在北京、上海。

事實上，“融創綠城”在成立僅一個月、還未正式注冊時，旗下的項目公司就已在上海土地市場出手，以16.44億元的價格競得浦東新區唐鎮一住宅地塊。

9月13日，“融創綠城”又在浦東二度投地。有意思的是，此次共同出資的，還有綠城的戰略股東九龍倉。半個月前，在香港參加業績發布會時，孫宏斌就表示“剛跟九龍倉的老板見過面，我們已經是間接合作的關系”。

孫宏斌告訴《英才》記者，現在是拿地的好時機：“每年到第四季度，政府推出土地會比較多，因為有財政上的壓力。”他表示不理解大家為什么如此糾結于政策：“忘了宏觀調控吧，這個行業已經跟宏觀調控沒關系了，跟經濟的基本面有關系。只有明白這點，你才能看懂這個行業。”