調控背景下的房地產業轉型趨勢

林虹

[摘 要]中國房地產業在經歷了至少10年的黃金發展期后，在國內經濟轉型與房地產宏觀調控的驅動下，房地產業加快轉變發展方式已經到了刻不容緩的地步，本文綜合房地產業的各類政策，分析了我國房地產業轉型的趨勢和幾個方向。

[關鍵詞]房地產 調控 轉型

一、 引言

中國房地產業在經歷了至少十年的黃金發展期后，在國內經濟轉型與房地產宏觀調控的驅動下，再次走到了十字路口，房地產企業大多沿襲快速滾動開發的傳統模式在低成交量、市場慘淡的大環境下已經顯示出疲態。從大局來看，今年房地產市場的不景氣已經不容置疑，房地產市場正逐步向買方市場轉變。可以說，房地產業加快轉變發展方式已經到了刻不容緩的地步，一場深刻的變革正在房地產業悄然發生。

二、房地產行業的兩個趨勢

綜合國家對于房地產業的種種政策的出臺，基本可以看出兩個趨勢，一個是加大保障房建設力度方向不改變，一個是調控政策可能會適時而變。

政府建設保障房的目的是為了讓中低收入家庭實現住有所居的目標。與此同時，保障房對房地產市場的穩定發展也會起到一定的作用。現在最集中的問題體現在中低收入人群及低收入人群的住房沒有著落，激發了社會矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問題，光靠調控房價并不能解決，需要依靠保障房的建設。近幾年，我國保障房的建設力度比較小。國家已決定未來5年加大保障房建設力度，這個總體方向不變。保障房的建設還會持續下去。另一方面，國家要保持房地產市場的平穩發展，實現軟著陸。目前房價上漲的壓力還是很大，國際輿論普遍認為我國的房地產泡沫己經比較大，如果繼續提高房價會產生一系列問題。如果泡沫一旦破滅，會對經濟造成很大的影響。世界上有不少反面教材，例如：30年前拉美國家的房地產市場泡沫破裂。20年前,日本的房地產市場泡沫破裂。3年前的美國次貸危機.都是房價上漲過快造成的。我國政府要保證我國經濟的平穩發展，很重要的就是要保持房地產市場的平穩。目前的房地產調控都是圍繞這兩方面來進行，既要加大保障房建設力度，還要保證商品房的供應量，保證商品房用地的供應量，緩解房地產商品房市場供不應求的問題。

房地產調控政策會應機而變。商品房與保障房是兩個不同的體系，面對不同的人群，不能混為一談。如果要實現商品房市場的平穩，首先要實現商品房市場供求關系的平穩。這與保障房之間沒有直接的聯系。除非將來擴大保障房的供應對象，把可以買商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會影響到商品房的供求關系。所以，保障房的建設與商品房房價沒有關系。也許在同一地段，保障房的價格低于商品房，會對商品房的價格產生些影響。但總體而言，商品房的價格還是由商品房的供求關系決定的。房地產市場實際上是一個地區性的市場，各地區的供求關系不一樣，房價不一樣，市場的反應也不一樣。國家對房地產業的調控從目前來看，仍然面臨著保障房建設不足和房價上漲過快的壓力。國家的政策也是圍繞這些問題進行的。但是，各地的市場不一樣，所以有的地區限購，有的地區不限購，有的地區限購力度大一些，有些地區限購力度輕些。直到市場的供求關系平衡下來，國家的調控政策才可能放松一些。另外，中央一直強調房地產調控政策的穩定性、靈活性、有效性。房地產市場繼續發熱發燒的幾率不大，因為如果房地產市場繼續有過熱勢頭，中央會根據房地產市場的變化情況采取進一步的大面積的結構性政策，但房價也不會出現大面積的嚴重下滑，房價嚴重下滑會影響到土地出讓，影響地方財政的收入，影響地方債務的償還，而地方財政與債務又和中央、銀行等方面關系密切，所以國家會采取措施，保持房地產市場的相對平穩。

三、房地產業轉型的幾個方向

國家經濟結構的調整，樓市的調控。國家強調要提高經濟發展的效益和質量，房地產行業及企業可能會在以下幾個萬面出現轉型:

1.空間布局。房地產企業過去更多的大企業會集中在大城市，現在開始向中小城市甚至城鎮布局。隨著經濟的發展，國內中小城市的發展空間現在也很大。限購政策的出現，及大城市土地資源的稀缺，使房地產企業感覺在大城市的生存更加困難，于是紛紛向二三線及三四線城市拓展。像恒大、萬科等企業，先在二三線城市布局，就先得利。在這次調拉過程中，這幾家企業的交易量不降反升。無論從房地產市場發展的客觀規律，還是從政策的角度，還是從先行者的范例，都告訴我們，房地產行業的空問布局正向全國拓展。這對于我國城鎮化的發展起到了積極推進作用。

2.物業狀態的轉型。過去的房地產開發企業以開發住宅及銷售為主，現在向商業地產、旅游地產等多種多樣的物業形式轉化。房地產開發商逐步開始自持物業。

3.盈利模式的轉變。近些年，房地產行業的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利。現在國家調控政策不允許囤地，加之現在的房地產市場正逐步向買方市場轉變。房地產企業的盈利模式也會從依靠土地升值轉變到依靠產品盈利。房地產企業需要打造更優秀的產品及差異化產品來獲得盈利。

4.企業組織的變化。目前，一些中小型房地產企業被兼并，被合作的機率加大。好的品牌企業，經濟實力雄厚，還可在房地產市場進一步拓展。有些前景困難的中小型企業，現在只能轉讓手中的存地。這些兼并和合作有利于加強房地產行業的集中度。以前，一般的房地產企業都是開發投資一體化，現在出現了開發、投資分離的現象，企業向專一化方向發展。有的企業只投資，有的企業專業做開發

5.產品變化。房地產企業的產品從灰色建筑、毛坯房，向綠色建筑、成品房、精裝房方向發展。

6.行業關系的轉變。以前房地產企業是單獨發展，現在一些大型的房地產企業都有戰略合作伙伴，出現了行業間合作發展態勢，上下游產業鏈條上的企業，關系更加密切了。這對降低產品成本，提高產品品質都是大有益處，當然，這樣對購房者亦大有益處。

四、結語

2012年必定是中國房地產發展史上一個全新的里程碑，它以全新的方式揭開了下一個十年的序幕——轉型中的房地產。企業的布局、盈利模式、管理模式和產品都將發生深刻的變化。房地產企業的盈利模式也會從依靠土地升值轉變到依靠產品盈利。房地產企業需要打造更優秀的產品及差異化產品來獲得盈利。

參考文獻：

[1]袁小平.房地產開發未來發展七大趨勢.上海房地,2012年 03期

[2]張永岳.中國房地產業的轉型.中國房地產,2006年09期