我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題及實(shí)證分析

項(xiàng)薇 李駿

【摘要】隨著住房制度改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來發(fā)展迅速。伴隨這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，全國(guó)各地也產(chǎn)生住房供求失衡、房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的泡沫成分。與此同時(shí)，物價(jià)指數(shù)也不斷上漲，本文將房?jī)r(jià)的增幅與物價(jià)指數(shù)的增幅相比較，得出衡量房?jī)r(jià)泡沫的新指標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)實(shí)證分析

一、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

由于國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性過剩，加之人民幣升值的壓力，引起對(duì)房地產(chǎn)投資的需求旺盛；城市化進(jìn)程加快，形成自住的剛性需求；土地供應(yīng)不足，成本提高；地方政府的土地財(cái)政造成人地矛盾的非均衡經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象；國(guó)內(nèi)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)的金融支持；房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性形成暴利。這些都是房?jī)r(jià)上漲、形成泡沫的原因。

二、房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)分析

（一）房?jī)r(jià)收入

其公式為：房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入。反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，產(chǎn)生泡沫的可能性就越大。該指標(biāo)是最能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一，其數(shù)據(jù)的可得性非常高，而且相對(duì)而言計(jì)算簡(jiǎn)單。目前我國(guó)主要的算法為國(guó)家一套平均水平的商品住房的銷售價(jià)格與居民平均家庭年可支配收入的比值。我國(guó)因?yàn)榇嬖陔[性收入高、特殊住房體制等原因，目前在5-8倍間屬于正常。

（二）房?jī)r(jià)租價(jià)比

房?jī)r(jià)租金比率是國(guó)際上衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)之一。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200∶1至300∶1。如果售價(jià)租金比超過300∶1，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200∶1，表明該區(qū)的房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，房產(chǎn)后市看好。房?jī)r(jià)租金比率的變化可以從商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)這兩個(gè)指標(biāo)的相對(duì)變化反映出來。如果這兩個(gè)指標(biāo)之比大于1，說明房?jī)r(jià)租金比升高，反之則下降。

（三）房屋空置率

房屋空置率是指以當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年的商品房或商品住宅的竣工量進(jìn)行比較，其比值即為空置率。房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置狀況是反映供求強(qiáng)度的指標(biāo)，國(guó)際上有關(guān)機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果認(rèn)為，商品住宅空置率合理區(qū)間一般為3%-10%，警戒線為10%，通常認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家商品住宅的合理區(qū)間為4%-5%。

三、房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅與房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證對(duì)比分析

本項(xiàng)目的核心在于借鑒國(guó)內(nèi)外已有的研究理論，涉及出適合新形勢(shì)的衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的新理論。房?jī)r(jià)控制的目標(biāo)制定，比較普遍的看法是按照CPI增幅的標(biāo)準(zhǔn)制定對(duì)地方政府的壓力適中，而外界指責(zé)也不會(huì)太大，所以我們提出以房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅來作為泡沫的界定方法。當(dāng)今研究房地產(chǎn)泡沫的體系中，普遍采用的是房?jī)r(jià)收入比這一體系，以房?jī)r(jià)收入比作為參考依據(jù)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在7-8范圍之內(nèi)，認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫的界限。所以根據(jù)各大城市房?jī)r(jià)收入的具體數(shù)值，來分析具體年份的泡沫各指標(biāo)情況。通過房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅與房?jī)r(jià)收入比之間的相關(guān)性分析，得出各大城市間兩者是否存在相關(guān)性。

因?yàn)镃PI是指數(shù)形式，所以房?jī)r(jià)增幅也是采取房屋銷售的價(jià)格指數(shù)作為參數(shù)，這樣同是基變量所得出的結(jié)論會(huì)更加準(zhǔn)確。

從圖1中可以看出，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間基本呈現(xiàn)線性正相關(guān)的關(guān)系。

通過對(duì)于這九大城市2002-2009年的房?jī)r(jià)收入比以及房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比、作圖等，得到結(jié)論為房地產(chǎn)泡沫最大的一線重點(diǎn)城市其房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅與房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)線性負(fù)相關(guān)的關(guān)系，而其他房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較小的城市其房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅與房?jī)r(jià)收入比之間呈現(xiàn)線性正相關(guān)的關(guān)系。

根據(jù)以上城市所測(cè)量出的數(shù)據(jù)，在以房?jī)r(jià)收入比為7-8的參考下，認(rèn)為是房地產(chǎn)泡沫的界限，借此我們對(duì)比各大城市，一一推算比較，得出符合各城市普遍規(guī)律的 增幅比范圍為1-4，見圖2。

圖1

圖2

四、結(jié)論

為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，對(duì)其進(jìn)行一定的預(yù)控。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因角度，政府可以進(jìn)行宏觀調(diào)控，規(guī)范住房的投資需求，推進(jìn)保障房建設(shè)，滿足城市化中城市人口的住房需求，緩解社會(huì)矛盾。提供全面的房市信息，控制資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管制。

除此之外，在房市調(diào)控的進(jìn)程中，為了合理保護(hù)各階層的利益，維護(hù)社會(huì)和諧和政策的推進(jìn)，我們需要利用房?jī)r(jià)增幅/CPI增幅這一指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，大幅度地降低房?jī)r(jià)可能造成既得利益群體的抵制，所以可以通過限制房?jī)r(jià)增幅這一指標(biāo)，既滿足人民群眾對(duì)于房市調(diào)控的要求，又保護(hù)了房地產(chǎn)商的合理利益，同時(shí)也為地方政府減輕了政策壓力。

（責(zé)任編輯：劉影）