土地市場與住宅市場的一般均衡分析

柴志春，戚家棟，吳田

摘 要：隨著房價的不斷攀升以及城市化和工業化的推進，作為生產要素的土地逐漸成為國民關注的焦點。土地市場與住宅市場之間是如何相互作用的、相互間的傳導機制是如何運行的，需深入探討。只有正確認識土地市場與住宅市場間的均衡過程，才能找到穩定土地市場與住宅市場發展的良策，促進房價和地價的合理回歸，實現社會經濟的全面、協調和可持續發展。

關鍵詞：土地市場；住宅市場；均衡分析

中圖分類號：F293文獻標志碼：A文章編號：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市場是一個生產要素市場，住宅市場是一個商品市場，這兩個不同的市場存在不同的價格形成機制。從理論上澄清土地市場和住宅市場的相互作用機制，是制定正確土地政策的前提。本文試圖立足于中國現行的土地管理體制，對中國土地市場和住宅市場實現均衡的路徑進行理論分析。

一、基本概念的界定

與其他資產一樣，土地可以產生連續不斷的可供出售的產品和服務，并帶來連續不斷的收益和效用。例如，農用地能夠生產出農產品，為農民創造連續不斷的收益；工業用地能夠為大眾提供工業用品，為廠商連續不斷地帶來收益；住宅用地能夠為大眾提供住宅，為投資住宅的開發商帶來連續不斷的收益。當土地所有者準許他人或廠商使用其土地時，可以收取地租R。假設每年可獲得收入R的一處土地資產，其收入會持續n年。假設市場利率為i，那么該資產所產生的n年收益的現值PV為：

PV=■

假定收益持續無限年，那么現值公式可簡化為：

PV=R/i

根據中華人民共和國土地管理法，中國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。因而依法出讓的是土地使用權，所以，目前中國土地出讓價格是在土地出讓的有效期限內租金的現值之和，而不是無限年內所獲得的租金收益現值。公式表示為：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考慮利率和出租年限因素的影響，那么具體地塊價格主要受到年租金的影響，也就是說地價基本上可以用地租來代替，而不是用市場價值來代替。因而下面討論中，地價就是指地租。

在完全競爭市場上，生產要素土地在各類不同用途之間自由流動、自由配置，使得各類用途的產品市場上都獲得平均利潤率，從而土地所有者獲得絕對地租，并且同一產品市場上由于地理位置的不同而產生的級差地租和壟斷地租都歸土地所有者所有。絕對地租是指由于土地屬國家所有，投資商要想獲得土地使用權而必須支付的租金；級差地租是指由于地塊所處的地段不同，交通方便、公共設施齊全、環境幽雅的地塊能吸引更多的住宅購買者，地塊更有升值潛力，因此同樣面積而不同地段的土地，開發商要交納不同數量的地租；壟斷地租是指由于少數地段特別優越，例如風景優美、靠山臨水，而且土地數量非常有限，國家能夠由此獲得超過絕對地租和級差地租的價格。如圖1所示，完全競爭市場上，對土地生產要素的競爭迫使開發商將總收益減去總非土地成本的余額（成本曲線AC即總非土地成本，包括原材料成本、勞動力成本等所有非土地成本）支付給土地所有者，此時開發商實現了經濟利潤為零（邊際收益MR等于邊際成本MC），也就是會計利潤為正常利潤。一般情況下，對于位置好的住宅需求大于對位置一般的住宅需求，對于位置不好的住宅需求則很低（位置好的住宅需求曲線d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲線）。位置好的土地建造而成的住宅總收益大，稅前利潤較高，所以開發商愿意支付較多的地價（圖1.1中斜線部分的面積為地租）。位置一般的土地收益較少，因而開發商只愿意支付相對更少的地價（圖1.2中斜線部分的面積為地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面臨著賣不出去的可能性，所以，不會用來建造住宅而轉為它用（圖1.3中斜線部分的面積為開發商虧損）。

圖1 住宅市場

在討論過地價的含義后，本文分別針對完全競爭市場條件和目前計劃干預條件下土地市場與住宅市場的一般均衡進行分析。

二、土地市場與住宅市場的一般均衡分析

（一）完全競爭條件下，房價—地價—房價傳導機制

土地作為一種生產要素是不可再生的，因而其供給曲線無彈性。在完全競爭的情況下，以土地為生產要素的產品市場上實現了利潤平均化，超額壟斷利潤和級差地租都歸土地所有者所擁有，對土地實現了合理配置，產業之間也達到公平競爭。當然，由于以土地為生產要素的小麥等市場與住宅市場的投入產出率差別不大，高投入的住宅市場投資開發商相對于小麥等市場投資商會得到一筆額外的收入——投資風險金，以實現公平競爭。在這種完全競爭情況下，當住宅市場需求增加時，即住宅市場需求曲線由D1變成D2時（圖2.1），住宅市場的價格會由P1上升到P2，促進了住宅市場價格的上漲；住宅價格的上漲會促進對生產要素（土地）需求的增加，因而土地市場需求曲線由D1變成D2，需求曲線D2與無彈性的供給曲線相交并沒有增加整個土地市場的土地供給量，只是提高了土地價格，即地價由P1上升到P2（圖2.2）；地價上升的基礎上，相當于住宅市場的投入增多，所以住宅市場的供給會減少，如圖2.3所示，供給曲線由S1變成了S2，需求曲線D2與供給曲線S2相交，產生了住宅市場新的成交量Q3和價格P3，P3相對于P2上升了，對于最初的住宅價格P1上漲更多，成交量Q3相對于成交量Q2減少了，但是對于最初的成交量Q1增加了。

完全競爭市場條件下，由于住宅價格最終取決于住宅市場的供求關系，所以，目前住宅價格的上漲源自于住宅市場對住宅需求的增加。從產品和生產要素的角度來分析，對土地的需求首先是源于住宅的需求，在產品—生產要素鏈中，住宅是最終產品，能夠滿足生活的需要，土地則是作為一種生產要素投入到住宅市場中，人們需要土地并不是土地本身的生產力，而是表現為一種要素投入，其需求是由人們對小麥、花生、房地產、廠房、辦公場所、停車場地等的需求引起的，即土地需求是一種引致需求。與土地這種引致需求對應，土地價格變化受制于住宅價格的變化，住宅價格的變化會引起土地價格的變化，其內在機制如下：人民生活水平的提高導致住宅市場需求的增加，一方面，直接拉動住宅商品價格的上漲和成交量的增加，另一方面，住宅價格上漲引發住宅開發商增加投資、擴大住宅開發量，從而又引發對土地需求的增加，并打破了一級土地市場的供求平衡，在土地需求的拉動下推動地價上漲。土地價格的上漲，又會促進住宅價格更快上漲。由此可見，地價上漲并不是真正推動住宅價格上漲的內在機制，對推動住宅價格上漲的內在機制是住宅的供求關系，即房價——地價——房價的傳導機制。

圖2 完全競爭下土地與住宅市場的一般均衡分析

（二） 行政干預條件下，房價—地價—房價+計劃審批傳導機制

在中國當前的土地市場中，土地供給實行計劃審批制，擾亂了中國土地市場的土地供給結構，將土地供給市場硬生生地隔成二個市場——建設用地市場和非建設用地市場（建設用地和非建設用地市場供給總量還是不變的），使建設用地市場和非建設用地市場上的地價不一樣。

當建設用地供給審批計劃量大于建設用地實際用地量時，建設用地供給過多，建設用地的價格相對降低，從而使得住宅價格上漲速度減緩。當建設用地供給審批計劃量小于建設用地實際用地量時，建設用地供給就會不足，從而住宅供給不足，進而造成住宅價格上升更快。

如圖3所示，建設用地供給審批計劃量大于建設用地實際用地量時，建設用地市場的供給曲線由S1變成了S2。當住宅市場的需求增加提高了住宅市場的價格時（圖3.1），促進了對土地生產要素的需求，建設用地市場的需求曲線由D1變成了D2，需求曲線D2與供給曲線S2交點處的土地成交量為Q2大于需求曲線D2與供給曲線S1交點處的土地成交量Q1，需求曲線D2與供給曲線S2交點處的地價P3小于需求曲線D2與供給曲線S1交點處的地價P2，即相對地抑制了地價上漲的勢頭（圖3.2）。建設用地市場地價的變化又會促進住宅市場供給的變化，但住宅市場變化滯后，住宅供給曲線沒有變成S2而變成S3（圖3.3），由供給曲線S3與需求曲線D2相交可知，住宅成交量變成了Q4大于Q3小于Q2，相對地減少了住宅的成交量；房價變成了P4小于P3大于P2，相對地也抑制了房價的上漲趨勢。

圖3 行政干預下土地與住宅市場的一般均衡分析

從以上2種不同傳導機制下土地市場與住宅市場均衡分析可知：第一，隨著對住宅的需求增加，住宅價格上漲，導致建房者購買更多的土地以修建更多的住宅，對土地需求的增長提高了地價。事實上，地價高是由于對住宅的需求大進而引致土地需求增加的緣故，由于許多人住得起地價高的區域，對住宅的大量需求產生了對土地的大量需求，這導致了地價相對高。地價高是房價高的結果，而不是原因。第二，建設用地供給計劃審批制可能產生兩種情況——抑制或助長住宅價格的上漲，且抑制房價上漲是以擠占非建設用地供給為代價的。因而建設用地供給計劃審批制用來平穩住宅市場、抑制住宅價格上漲是有一定的條件約束：建設用地供給計劃審批量不得小于建設用地需求，且不會驟然減少非建設用地量，不會大幅度地減少非住宅產品的產出量，從而影響到中國經濟的增長速度。

三、結論與建議

真正要實現引導、規范土地市場不是通過生硬地壓低地價來完成的，需要采取以下措施。

（一）實施正確的輿論導向，促進土地市場回歸正常預期

地價的高低不是由土地所有者所決定的，而是由土地市場的供求所決定的，目前地價的上漲是由于對土地需求的增加而造成的。土地價值或收益能力在出讓過程中顯化程度的提高，改變的是國家或集體與住宅開發企業對土地收益的分配比例、住宅開發企業侵占國家或集體的地租的現象，土地出讓價格低意味著國家或集體土地收益的減少，本屬于國家或集體的地租轉移給開發商，這是開發商獲取除投資風險以外的利潤的根本原因；土地出讓價格提高意味著國家或集體對基礎建設施投入的增加，使居住環境得到了改善，具體就體現在開發商獲取本屬于國家的地租機會減少。因此，可以說實施土地拍賣從利益角度影響最大的是開發商的利益，住宅市場價格主要由住宅市場的供求關系決定，實施拍賣出讓土地，正常條件下不會直接推動這住宅價格的上漲。但由于輿論導向及住宅開發商炒作，誘導住宅消費者形成土地拍賣提高土地出讓價格，土地出讓價格提高又必然推動住宅價格上漲的觀念，一定時期可能造成消費者的恐慌心理，加快購買住宅的步伐，引起住宅價格不正常的上漲。因此，實施正確的輿論導向對于促進中國土地市場的健康發展具有重要的意義。

（二）土地拍賣是合理配置土地資源的有效方式

土地是不可再生的稀缺性資源，從長期來看，土地相對于其他要素而言，稀缺性因素變得越來越重要，因而其相對價格必然會上升。計劃經濟條件下的土地供給單靠行政手段進行控制，難以使土地合理利用；完全競爭市場條件下，通過價格機制來抑制對土地的過度需求，是保護土地資源、合理配置土地資源的有效手段。對于住宅建設而言，某些地理位置好的土地具有自然壟斷性質，由于人們對其具有特殊偏好，其價值只有通過市場競爭才能充分體現。而拍賣只是土地公開市場競爭的有效方式，市場拍賣是買賣雙方博弈的過程，買者經過理性分析，充分考慮過該地段的價值才會接受這一價格。因此，地價較高也有其存在的基礎，只有土地市場公開、公正、公平地競爭才能達到合理配置土地資源的目的。

（三）對投機分子或并不在本地工作的尋找發展機會的住宅消費者應當提高準入門檻

相對于住宅的普通消費者而言，有些城市的房價超過了他們的購買能力，在目前狀況下最好的解決方式就是限制住宅需求的無限擴張，這樣房價下降就成了一種必然的趨勢。對一些投機分子或來自外地并不在本地工作的住宅消費者可以提高其房地產稅收，將多于正常人交納的稅收補貼給經濟困難的當地住宅消費者，幫助社會解決住房補貼問題。當然，如果采取這種限制性的措施，可能會導致住宅市場供求矛盾進一步尖銳化，產生尋租的腐敗現象，更加惡化土地市場的有序運轉，因而要慎重地制定住宅購買的準入門檻。

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[責任編輯 高惠琦]