全國征房產稅 還得慢慢來

易憲容

財政部長謝旭人昨日在答記者問時指出，政府會在上海與重慶試點的基礎上總結經驗，適當擴大試點范圍。只是，房產稅在上海與重慶的試點已一年有余，但從市場的反映來看，房產稅的征收試點對房地產市場產生的影響不大，對遏制高房價所起到的作用更是十分有限。為何在成熟的市場體系下行之有效的房產稅收制度在中國卻會水土不服？在筆者看來，當前的房產稅不是要不要推行的問題，而是是否能建立起一套公正公平的房產稅收制度的問題。

依照各國現行房地產的稅制，每一處土地及房屋都得根據政府定期查定之價格加以計算征稅。為此，政府通常會每隔一段時間對所管轄區域內的房地產進行估價，然后，每幢房產根據查定價格納稅。而這一價格，在下次價格查定之前，如果沒有重大事故發生，不得變更。

政府在查定房地產價格時通常采取市場交易法、成本法或資本法。歐美國家房地產市場較為發達，市場交易法應用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價，這種方法更是便利。不過，無論是哪種房地產價格計算方法，對于房地產稅基的認定，各國政府都會用明確的法律來規定，以減少房地產課稅的隨意性與不公平性。各國房地產稅多采用單一稅率。同時，如個人所得稅的征收一樣，房地產稅的征收同樣對某些特定住房設定各種優惠減免辦法。

不過，要征收房產稅需要一定的基礎條件：一是詳實的不動產登記資料，即每套住房都必須要有清楚的檔案，它是什么時候建成、誰持有、交易價格如何變化等；二是用科學的方法對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力，如房地產稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關系、中央與地方之間的稅收分配、征稅減免與優惠對象確立等。就目前情況來看，中國征收房產稅的基礎條件并不成熟，我們不僅沒有公平公正的房產稅收制度，也沒有對現在住房有清楚連續的檔案、住房價格評估機構及市場等。

如果要開征房產稅，我們就得先對現有住房進行全面普查，建立起住房的歷史檔案。沒有住房的歷史檔案，房產稅的稅基與稅率就無從入手。然后，我們要建立起公平公正的房產稅收制度，以此來確定對不同住房采取不同的稅收優惠減免。絕大多數民眾根本不用擔心開征房產稅就一定會讓自己多交稅。現有的二手房市場也需要變得成熟，而且要建立起科學規范的住房價格評估體系，以此確定住房的價值。面對巨大的房地產泡沫，要遏制高房價，開征房產稅當然十分必要。但是，如果不具備這些基礎條件，僅僅是為了征收房產稅而征收，那么這樣的房產稅收制度能夠起到的作用是十分有限的。

在這些基礎條件還不成熟的背景下，要遏制高房價可先從住房交易流轉環節入手，制定嚴厲的住房交易稅及住房交易所得稅。等條件滿足后再行征收，效果可能會好些。▲（作者是中國社科院金融研究所研究員）