論我國出租人留置權制度的存廢＊

周 珺

所謂出租人留置權，是指不動產的出租人，就租賃合同所產生的債權（主要是租金債權），對于承租人置于該不動產中的標的物享有優先受償權。1出租人留置權在大陸法系被廣為接受，在英美法系也曾得到普遍認可，但目前我國法律尚未對其作出規定。不少學者認為，這正是我國民事立法的漏洞之一，應予以補正；2此外，王利明教授、徐國棟教授各自主持設計的民法典草案建議稿也均對出租人留置權進行了規定。3不過，在筆者看來，出租人留置權制度在理論上缺乏有力依據，實際效果也差強人意，我國并無引入該項制度的必要。

一、出租人留置權存廢的比較法觀察

（一）大陸法系

出租人留置權在大陸法系源遠流長，早在羅馬法中就認為，房屋出租人對承租人置于租賃房屋內的家具、土地出租人對于承租人在土地上的收獲物享有法定擔保物權。4如今，絕大多數大陸法系國家（地區）都有關于出租人留置權的規定，只不過由于各國（地區）擔保物權的體系有所不同，出租人留置權的稱謂也不盡相同，有的稱之為“留置權”，有的稱之為“質權”，有的稱之為“優先權”。5

大陸法系國家（地區）關于留置權性質的認定，有所謂“債權說”與“物權說”之分，瑞士、我國臺灣地區均將留置權定性為物權（擔保物權），并將其劃分為一般留置權與特殊留置權，出租人留置權屬于特殊留置權的一種。《瑞士債法典》第272條規定：“對于承租人欠付的一年租金和現行半年的租金，出租人對承租人之處于承租房屋中供使用或者娛樂的個人財產享有留置權。”我國臺灣地區“民法”第445條第1款規定：“不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對于承租人之物置于該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物不在此限。”

《德國民法典》第562條第1款規定：“就出租人基于使用租賃關系而發生的債權而言，出租人享有承租人所攜入的物上的質權。該項質權不及于禁止扣押的物。”可見，出租人留置權在德國民法中被稱之為“質權”。選擇這一稱謂的主要理由在于，《德國民法典》所規定的典型的動產擔保物權只有質權這一種類型，留置權不過是一種拒絕給付權，它不屬于擔保物權，并沒有優先受償的效力。

出租人留置權在法國、日本是作為一種優先權進行規定的。《法國民法典》第2332條規定：“出租不動產的地租與房租，對（承租人）當年收貨的果實與其在租用的房屋或農場里配備的一切物品以及用于農場經營的一切物品的價金享有優先權……。”《日本民法典》第311條規定：“因下列各項原因產生的債權，于債務人的特定動產上有優先權：1.不動產的租賃……。”法國、日本的這種立法安排，與其擔保物權的體系息息相關：一方面，兩國均將優先權作為一種獨立的擔保物權，用以指稱在某些債的關系中，債權人就債務人的全部財產或特定財產所享有的優先受償權；另一方面，兩國在民法典中所規定的留置權僅有留置效力（即扣押標的物），并無優先受償的效力。

（二）英美法系

出租人留置權在英美法系也是一項十分古老的權利，6如今已有近千年的歷史。7在相當長的歷史時期里，它是出租人解決租金拖欠問題最為常用的手段。但進入現代社會之后，出租人留置權在英美法系日漸式微，許多國家業已將其廢除。

英國法律委員會（TheLawCommissions）曾在1991年專門就出租人留置權發布了一個報告，該報告認為出租人留置權制度存在諸多弊端，建議將其全面廢除。816年后，該項建議成為法律現實，英國于2007年出臺了《裁判所、法院與執行法》（Tribunals，Courts andEnforcementAct），該法第71條明確規定“廢除普通法中的出租人留置權制度”。

美國統一州法委員會（NationalConferenceofCommissionersonUniformState Laws；NCCUSL）于1972年制定了《統一住房租賃法》（UniformResidentialLandlordand TenantAct），9該法第4.205條第2款明確規定“廢除出租人留置權”。《統一住房租賃法》的這一立場很快便被各州所接受，自20世紀70年代以來，美國絕大多數的州都已在立法中專門規定，廢除住房租賃中的出租人留置權。10

與英國不同的是，美國尚未全面廢除出租人留置權：其一，多數州只是在立法中明確廢除了住房租賃中出租人的留置權，而商事租賃中出租人的留置權得以保留；11其二，還有個別州（如南卡羅來納州）既未廢除商事租賃中的出租人留置權，也未廢除住房租賃中的出租人留置權。

應當指出的是，美國有些州盡管在一定程度上保留了出租人留置權，但對于該項權利的運用已經施加了諸多限制。最為顯著的是，公權力因素越來越多地滲透到了留置權的實現過程中，原本屬于私力救濟范疇的出租人留置權如今已帶有濃郁的公力救濟的色彩。例如，根據英美法系早期的規則，出租人實現留置權時無須借助公權力機關，完全有權自行扣押租賃物中的財產，而如今美國有不少州規定出租人不得自行扣押承租人的財產，只能通過有關機構進行。12

除了英、美兩國，其他英美法系國家也在不同程度上廢除了出租人留置權。新西蘭于2007年通過了新的《財產法》，以取代1952年的《財產法》。新《財產法》第265條規定：“廢除出租人留置權……租賃合同中約定出租人享有留置權的條款無效。”在澳大利亞已有四個州廢除了出租人留置權（澳大利亞總計有六個州）。13

二、出租人留置權存廢的法律政策考量

（一）大陸法系確立出租人留置權的主要理由

出租人留置權是一項十分特殊的擔保物權，這種特殊性主要體現在兩個方面。其一，一般留置權的成立以債權人占有債務人的動產為要件，而出租人留置權的成立只須留置物置于租賃物（土地或房屋）中即可。租賃期間租賃物是由承租人占有、使用，這也就意味著留置物仍然處于承租人的占有之下，出租人并不因承租人將其財產置于租賃物內即取得對承租人相關財產的占有，換言之，出租人留置權的成立不以債權人（出租人）占有留置物為要件。14其二，一般留置權的成立以牽連關系的存在為要件，而就出租人留置權而言，所擔保的債權只須基于租賃關系而產生即可，無須與留置物具有牽連關系。15

大陸法系承認出租人留置權這種十分特殊的權利，必定存在特殊的理由。從學者的有關論述來看，其最為核心的理由在于，出租人在租賃關系中處于某種相對弱勢的地位，其債權需要特別的保護。他們認為：租賃合同為雙務合同，出租人的主要義務是交付租賃物，承租人的主要義務是支付租金。考慮到不動產租賃的實際狀況，絕大多數情況下出租人都是“先為給付”的一方，也即出租人先交付租賃物，承租人再分期支付租金。16由于出租人往往是“先為給付”的一方，也就無法借助于同時履行抗辯權等制度來保障自己的租金債權：其一，出租人不可能在承租人支付每期租金時才向其交付租賃物；其二，當承租人不支付某期租金時，出租人無法拒絕向其交付租賃物（因為租賃物在此前已經交給了承租人）；其三，當承租人不支付某一期或某幾期租金時，出租人若要收回租賃物也并非易事。可見，從某種意義上說，出租人在租賃關系中處于相對弱勢的地位，為平衡出租人與承租人雙方的利益關系，法律便規定出租人留置權，以保障出租人債權的實現。17

（二）出租人留置權存在必要性之檢討

大陸法系學者多從出租人處于相對弱勢的地位、其債權需要特別保護這一角度來闡釋出租人留置權的立法理由。筆者認為，這種論證難以令人信服。

其一，在不動產租賃關系中，出租人并非較弱勢的一方，恰恰相反，承租人通常才是較弱勢的一方。

之所以說承租人處于相對弱勢的地位，主要是因為在不動產租賃（尤其是住房租賃）關系中，雙方當事人在經濟實力、市場地位等方面存在較為明顯的不對等。首先，雙方當事人經濟實力不對等。盡管存在個別例外情形，但總的來說，出租人往往擁有較強的經濟實力，承租人經濟實力相對較弱。在實務中，多數出租人是擁有兩套以上住房的個人，甚至有些出租人本身即為實力雄厚的房地產公司，而承租人多為無力購房的中低收入階層。就我國而言，我國傳統文化中一向存在“重買輕租”的置業偏好，但凡有能力或勉強有能力購買住房的人，絕大多數都會選擇買房以滿足自己的居住需求，租房居住者一般都是無力購房或暫時無力購房的人，外來務工者、年輕上班族、高校應屆畢業生、低收入困難群體構成了我國現階段住房承租人的主體。其次，雙方當事人市場地位不對等。進入現代社會后，人口激增且大量人口涌入城市，眾多的中低收入階層不得不選擇租房居住，不少城市隨之出現了租房房屋短缺的問題。就我國而言，較之于房屋買賣市場，房屋租賃市場的發展相對滯后，一個突出的問題便是有些地方（特別是一些大中型城市）的租賃市場中房源不足，租賃房屋尤其是租金較為低廉的中低端租賃房屋的供給還無法完全滿足市場的需求。在租賃房屋短缺的情況下，房屋租賃市場便具有賣方（出租人）市場的特征，出租人處于更為有利的市場地位。

其二，在不動產租賃關系中，出租人的債權無須法律的特別保護，恰恰相反，承租人的利益往往更需要法律的特別保護。

無論是出租人還是承租人都可從租賃合同的履行中獲取一定的利益，但雙方的合同利益存在顯著的差異，相比較而言，承租人的利益更需要法律的特別保護。這里可以住房租賃為例對此予以說明。在住房租賃關系中，出租人的利益主要體現為向承租人收取一定數額的租金，而承租人的利益主要體現為利用租賃房屋滿足自己乃至家人基本的居住需求。有學者認為，從利益衡量的角度來看，在住房租賃關系中，承租人的利益要比出租人的利益更為重要，前者理應得到法律的適度傾斜性保護。18對此，可從以下方面予以說明。首先，租賃房屋是滿足承租人居住需求的基本物質條件，是承租人的生活必需品。“安居”才能“樂業”，居住問題被公認為最基本、最緊要的民生問題之一。對于出租人而言，所出租的房屋或許僅僅是其投資獲利的一項工具，但對于承租人而言，租賃房屋是其解決居住問題的基本物質保障，是其生存和發展的前提條件。其次，租賃關系的狀況不僅決定著承租人的居住品質，還影響到承租人工作、學習、生活的各個方面。租賃房屋是承租人活動的中心場所，租賃合同簽訂后，承租人基于占有、使用租賃房屋這一事實，必然會在工作、學習、生活等諸多方面與該房屋發生特定的聯系。例如，承租人在租賃房屋居住一段時間后，會逐漸熟悉并適應周邊的餐飲、購物、娛樂、教育、醫療等環境，并逐漸對這種環境產生一定的依賴性，倘若租賃關系輕易發生變更或終止，勢必會對承租人的正常生活造成不少困擾。最后，租賃關系的狀況不僅涉及承租人個人的利益，而且還很可能影響到承租人的家人的利益。租賃房屋往往是承租人家庭之所在，實務中常見的情形是，盡管是承租人單獨與出租人簽訂租賃合同，但承租人的家人也居住在租賃房屋中。如此，租賃房屋就不僅僅是承租人的棲身之地，同時也是其家人的棲身之地；租賃房屋不僅僅是承租人活動的中心場所，同時也是其家人活動的中心場所。

其三，僅僅因為出租人屬于“先為給付”的一方便賦予其留置權，在整個民法體系中會顯得比較突兀。

有學者提出，盡管就一般情形而言，承租人在租賃關系中處于弱勢地位，需要法律進行一些特別保護，但就出租人先交付租賃物、承租人后支付全部或部分租金這一個環節來說，出租人確實處于某種劣勢，因此需要確立出租人留置權，以保障出租人的租金債權的實現。19對于這種見解，筆者無法認同。在合同關系中，雙方當事人“同時給付”的情形十分常見，而“異時給付”或者說一方“先為給付”的情形也是大量存在：買賣合同中，可能是出賣人先交貨，買受人后付款；供電合同中，往往是供電人先供電，用電人后交費；借款合同中，總是貸款人先提供借款，借款人后還本付息；客運合同中，常常是旅客先支付票款，承運人后開展運輸……這些出賣人、供電人、貸款人、旅客雖然是合同中“先為給付”的一方，卻極少被哪一國法律賦予某種優先于一般債權人獲得清償的權利。如此看來，單單憑“先為給付”這一點尚不足以構成對出租人的債權進行特別保護的正當理由，正如英國法律委員會所指出的那樣，“我們并不認為出租人擁有某種特殊的地位以至于應賦予其優先權。盡管出租人無法在承租人拒絕支付租金時馬上收回租賃房屋以避免發生更多租金的拖欠，但其他債權人同樣也可能遭遇相似的難題（也即無法及時收回自己的給付）”。20

其四，確立出租人留置權，加大對出租人利益的保護力度，這與現代租賃法制的基本立場和發展趨勢不相吻合。

鑒于承租人在租賃關系中所處的弱勢地位以及租賃關系的存續對于承租人的特殊重要性，現代租賃法制的一個基本立場便是強化對承租人利益的保護。這在住房租賃關系中體現得尤為典型，正如王澤鑒先生所說，“居住為人生之基本需要，物價高昂，購買不易，承租人多屬經濟上之弱者，使有特別保護之必要”。21從比較法的角度來看，歐美各國住房租賃法自“一戰”后尤其是“二戰”后發生了重大變革和創新，其核心內容便是加強對住房租賃合同的法律規制，采取一系列限制出租人權利、提升承租人法律地位的舉措，以更好地維護處于弱勢地位的住房承租人的合法權益。22例如，德國著名法學家海因·克茨指出，住房租賃合同是對合同進行規制的一個典型例子，“歐洲所有的政府從第一次世界大戰時起就尋求通過法律途徑保護承租人。住房租賃的條款相應地由法律做出規制，加重了出租人對租賃房屋的缺陷所負的責任，嚴格限制出租人終止租賃合同的權利，通過不同的方式確定一個不受市場活動影響的公平的‘租金率’”。23在這一趨勢和背景下，作為“不動產租賃法中對承租人最為苛刻的一項內容”，24出租人留置權制度的繼續存在就顯得頗為唐突。

三、出租人留置權存廢的法律技術分析

依據上文的分析，出租人在租賃關系中并非弱勢的一方，其債權的實現無須特別保護，這也就決定了出租人留置權制度的存在缺乏充足理由。不僅如此，退一步而言，即便出租人在租賃關系中處于弱勢地位，即便出租人的債權需要法律的特別保護，出租人留置權制度在構造和運作上存在的諸多問題，也決定了其缺乏繼續存在的價值。對此，可從三個方面予以說明。

（一）出租人留置權客體的界定存在一系列爭議

在存在出租人留置權制度的國家，實務中一個十分棘手的問題是，如何界定出租人留置權的客體。具體而言，主要涉及到以下幾個問題。

1.如何理解“置于”

一般認為，出租人留置權的客體是承租人置于租賃物中的動產。根據一些學者的解釋，所謂“置于”是指“所留置之物須為承租人由他處所移入，且移入之目的非屬于臨時性之置放”，這就排除了“僅為相當暫時性之目的，而臨時置放于所承租不動產上之物，例如承租人在另一處之營業所所屬之貨車于送貨至其所承租之土地后，為卸貨而臨時停放于其上時，出租人不得阻止其離去，而對其行使留置權”。25據此，某一物是否屬于出租人留置權的客體，在相當程度上取決于承租人的主觀意思（即其“移入之目的”）。然而，承租人的主觀意思到底如何，常常是他人所難以琢磨和判斷的，這就導致實務中當事人往往會因為這一問題而發生爭執，甚至要訴之法院，而法院在判定承租人的主觀意思時也常常感到難以把握。

2.哪些財產在性質上不得留置

大陸法系、英美法系的相關立法均規定，為維護承租人生活、工作、學習等方面的基本需要，承租人的某些財產即便置于租賃物中，也不得留置。26不過，究竟哪些財產在性質上不得留置，理論界認識不一，這就給出租人留置權制度的適用帶來了一些困難。實務中曾發生爭議的有承租人所佩戴的首飾能否留置；承租人使用的《圣經》能否留置；承租人的專業書籍能否留置；如果承租人是一名裁縫，其縫制的衣服能否留置；如果承租人開設了一家藥店，其藥品能否留置等問題。

3.能否留置第三人的財產

倘若承租人將第三人的財產放置在租賃物中，此時會面臨一個問題，即出租人能否留置第三人的財產。對此問題，大陸法系與英美法系做法不同。大陸法系的相關立法通常規定，出租人留置權的客體僅限于承租人的財產，出租人不得留置第三人的財產；英美法系傳統上認為，出租人原則上有權留置租賃物中的任何財產，無論其是否歸承租人所有，換言之，第三人所有的財產也可能成為出租人留置權的客體。在筆者看來，無論是采取哪一種做法均有不妥當之處。

倘若采取大陸法系的做法，會面臨難以克服的證明上的難題。動產的歸屬在判斷上缺乏清晰的、明確的標準，租賃物中的動產到底是否屬于承租人所有在證明上十分困難。不僅如此，如果法律要求出租人留置權的客體必須為承租人所有，那么很容易誘發這樣的情景：承租人與第三人惡意串通，故意聲稱某財產為第三人所有，但其實該財產的所有人是承租人。

倘若采取英美法系的做法，對第三人有失公平。英美法系的規則雖然有利于避免財產權屬在證明上的困難，有利于防范承租人與第三人惡意串通，卻是以犧牲第三人利益為代價的。第三人對出租人并不負擔任何義務，其財產僅僅因為被放置在租賃物中就成為了出租人留置權的客體，這對第三人顯然是不公平的。

（二）出租人留置權的行使面臨不少難題

就一般留置權而言，擔保期間由債權人占有留置物，留置權的行使較為便利，但出租人留置權的特點是債權人（出租人）并未占有留置物，擔保期間留置物仍然由債務人（承租人）占有，這就不可避免地給留置權的行使帶來了一些困難。

1.留置

在一般留置權中，留置是指扣留債務人的動產，拒絕將其返還給債務人。而在出租人留置權中，留置是指阻止債務人（承租人）將留置物從租賃物中取走。27此時可能涉及如下兩個問題。

其一，承租人是否有權取走留置物。一般認為，為確保出租人留置權的實現，承租人未經出租人允許不得從租賃物中取走留置物，但也有其例外。例如，為顧及承租人正常的生活和經營，我國臺灣地區“民法”第446條第2款規定：“承租人如因執行業務取去其物，或其取去適于通常之生活關系，或所留之物足以擔保租金之支付者，出租人不得提出異議。”然而，何為“執行業務”，何為“通常之生活關系”，這些問題在判斷上缺乏客觀、清晰的標準，很容易引發糾紛。

其二，出租人如何阻止承租人違法取走留置物。留置物是由承租人占有，出租人對留置物的具體情形通常并不清楚，實務中承租人往往是在出租人毫不知情的情況下便將留置物從租賃物中取走，等到出租人發現這一問題時，留置物很可能已經不知所蹤，此時如何維護出租人的合法權益著實缺乏有效的辦法。

2.變價受償

在一般留置權中，寬限期屆滿債務人仍然不履行義務時，債權人可以直接拍賣、變賣留置物，從中優先受償。而在出租人留置權中，留置物由承租人占有，出租人若要對留置物進行變價受償，首先要進入租賃不動產扣押留置物。正是在出租人扣押留置物的這一過程中，雙方當事人極容易出現爭執，發生沖突。以住房租賃為例，租賃房屋是承租人棲身之所和家庭之所在，在某種程度上也是承租人人格尊嚴以及個人隱私的基本物質保障，當出租人試圖進入租賃房屋扣押承租人的財產時，承租人在情緒上往往十分抵觸，并且會為了維護自身合法的或不法的利益，對此采取消極不合作乃至于激烈對抗的態度，由此導致雙方當事人之間矛盾的擴大或激化，甚至引發非理性的暴力沖突。

（三）出租人留置權的實際擔保功能十分有限

無論是大陸法系還是英美法系，出租人債權的擔保均主要是兩種方式：一是出租人留置權，一是押金。28兩種擔保方式相比較，后者的優勢十分明顯。首先，出租人留置權的客體為承租人置于租賃物中的動產，這些動產價值一般不大，拍賣、變賣之后，出租人所得往往不多，因此出租人留置權不過是“一種低程度的擔保”。29而押金為一定數額的金錢，擔保價值十分顯著。其次，出租人留置權的客體由承租人占有，承租人很容易在出租人不知情的情況下將留置物從租賃物中轉移出去，進而導致出租人的留置權無法實現。而押金由出租人占有，自然不存在這一問題。再次，出租人留置權的客體由承租人占有，出租人行使留置權需要進入租賃不動產扣押承租人的相關財產，這常常會遭遇承租人的不合作、異議甚至反抗。而押金在租賃期間由出租人掌控，出租人實現押金權利時不會遭遇類似問題。最后，出租人行使留置權需要將留置物拍賣、變賣進而從賣得的價款中優先受償，這一過程通常要支出一定的時間成本和金錢成本。而出租人行使押金權利時直接從押金中扣除相關數額即可，實現程序頗為簡便。

正是因為這兩種擔保方式相比較，押金更為簡便有效，所以在租賃實務中，押金就成為擔保出租人債權實現的最常見的方式，而留置權往往被棄之不用。正如有學者所說：“留置權固然在一定之程度內可擔保出租人之債權，惟其擔保之實益有限，實務上之重要性亦較小。……故無論中外，出租人通常多會選擇以事先收取押租金之方式擔保其債權。”30

四、結 語

目前我國法律尚未就出租人留置權作出規定，不少學者呼吁我國應引入該項制度。對于這種主張，筆者難以認同：其一，從法律政策層面來看，贊成出租人留置權者以出租人的相對弱勢地位、出租人的債權需要法律的特別保護作為立論依據，然而，事實恰恰相反，承租人通常才是租賃關系中較為弱勢的一方，承租人的權益才更需要法律的特別保護；其二，從法律技術層面來看，出租人留置權制度在構造和運作上存在諸多問題（規則缺乏可操作性、制度設計對有關當事人不公平、實際功效微乎其微等），其存在價值值得懷疑。為此，我國民事立法中不宜確立出租人留置權制度。

注：

1例如，甲承租人了乙的一套房屋，但一直拖欠租金，倘若甲有一臺電腦放置在這套房屋中，那么乙便對該電腦享有留置權。

2參見季秀平：《優先權制度幾個爭議的問題》，《法學》2002年第5期；梅夏英、方春暉：《對留置權概念的立法比較及對其實質的思考》，《法學評論》2004年第2期；汪淵智、張豪：《民法上的自助行為制度》，《山西大學學報（哲學社會科學版）》2005年第6期等。

3參見王利明主編：《中國民法典學者建議稿及立法理由·物權編》，法律出版社2005年版，第553頁；徐國棟主編：《綠色民法典草案》，社會科學文獻出版社2004年版，第568頁。

4參見周枏：《羅馬法原論》（上冊），商務印書館1994年版，第430頁。

5盡管稱謂不同，但它們的含義是一致的，即都是用以指稱不動產出租人就承租人置于該不動產之中的相關財產所享有的一種優先受償權。

6在英美法系，出租人留置權最初的效力僅僅是扣押租賃物中的財產以迫使承租人支付拖欠的租金，出租人是無權將被扣押的財產變賣的。鑒于這種處理模式并不能有效保障出租人租金債權的實現，英國于1689年制定的《出租人留置權法》賦予了出租人留置權以新的內容。該法明確規定，如果承租人或被扣押財產的所有人未在扣押財產后的5天內要求返還這些財產，出租人有權將其變賣，以變賣所得的價款抵扣承租人拖欠的租金。7CarolineShea，TheAbolitionofDistressandtheNewStatutoryRegimeofCrar，12L.＆T.Rev.126（2008）.

8TheLawCommission，DistressforRent，HMSO，1991，p.32.

9該法只是一部示范法，但目前已被美國許多州所采用。

10LarryWeiserandMatthewW.Treu，AddingInjurytoInjury:InadequateProtectionofTenants' PropertyDuringEvictionandtheNeedforReform，20Loy.ConsumerL.Rev.247（2008）.

11所謂商事租賃，是指以商鋪、寫字樓、廠房、倉庫等經營性用房為租賃物的租賃。

12例如，《美國西弗吉尼亞州法典》第37－6－12條規定，出租人若要行使留置權，須向治安法官申請留置權許可令，并由專門的執行人員（行政司法官或警察）具體實施。

13新南威爾士州、西澳大利亞州、維多利亞州、昆士蘭州分別于1930年、1936年、1958年、1974年全面廢除了出租人留置權制度。

14參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000年版，第212頁。

15參見謝在全：《民法物權論》（下冊），中國政法大學出版社2011年版，第1097頁；黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學出版社2003年版，第262頁。

16即便雙方約定由承租人先支付租金，一般情況下也僅僅是先支付一期或幾期租金，而不是先支付全部租金。17參見[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權法》（下冊），申衛星、王洪亮譯，法律出版社2006年版，第570頁、第571頁；[德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第187頁；黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學出版社2003年版，第260頁等。

18MaryAnnGlendon，TheTransformationofAmericanLandlord－TenantLaw，23B.C.L.Rev.503（1982）.

19、25黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學出版社2003年版，第260頁，第263頁。

20TheLawCommission，DistressforRent，HMSO，1991，p.11.

21王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第六冊），北京大學出版社2009年版，第146頁。

22參見周珺：《美國住房租賃法的轉型及其對我國的啟示》，《河北法學》2011年第4期。

23參見[德]海因·克茨：《歐洲合同法》（上卷），周忠海等譯，法律出版社2001年版，第183頁、第184頁。

24AmandaQuester，EvolutionBeforeRevolution:DynamisminConnecticutLandlord-TenantLawPrior totheLate1960s，48Am.J.LegalHist.408（2006）.

26例如，我國臺灣地區“土地法”第118條規定：“出租人對于承租人耕作上必須之農具、牲畜、肥料及農作物，不得行使第四四五條規定之留置權。”又如，《美國南卡羅來納州法典》第27－39－230條規定：“下列財產不得留置：（1）住房中個人的衣服和食品；（2）床；（3）寢具、炊具；……”

27參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000年版，第213頁。

28有關押金的法律特征，參見周珺：《押金之返還與承租人之保護》，《武漢大學學報（哲學社會科學版）》2011年第2期。

29[德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第187頁。

30黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學出版社2003年版，第266頁、第267頁。