淺析我國個人住房抵押貸款風險與防范

摘要：個人住房抵押貸款向來被認為是安全性高、利潤穩定、最簡單的信貸業務，但是細析國內商業銀行個人住房貸款的現狀來看，該項貸款業務仍然具有諸多風險。美國次貸風波引發的全球性金融危機對各國經濟影響深遠，而作為風險源頭的房地產抵押貸款成為社會關注的焦點。本文對我國個人住房抵押貸款存在的風險進行探析，并在此基礎上提出了個人住房抵押貸款風險防范對策，以保障我國經濟平穩運行。

關鍵詞：個人住房；抵押貸款；風險；防范

一、美國次貸危機的啟示

美國之所以會發生次級貸款抵押危機，主要是因為：一方面，市場投資者偏好風險投資，資產價格的上漲導致了經濟泡沫；另一方面，在巨大利益的誘惑驅動下，貸款機構降低了管理信用風險。經濟收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向貸款機構貸款，這就是次級抵押貸款。自2001年至2004年，美聯儲的低利率政策促進了美國當地房地產業的發展，也刺激了美國人的購房熱情，在這種高溫市場的作用下，貸款機構錯誤的判斷房價還將不斷上漲，在利益的驅使，放貸的條件有相當大的松動，在正常情況下認為不具備還款能力和貸款條件的借款人也被發放了貸款。

爆發美國次貸危機的直接導火線是利率的上升和住房市場持續降溫。從2004年到2006年，在這短短兩年內，美國的息金連續提高了17次，儲備聯邦委員會把利率由原來的1%增長至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了買房者的償還貸款的重擔，與原來6％～8％的抵押貸款利率相比，次級房貸達到約為10％～12％利率。另外，美國如火如荼的住房市場在慢慢降溫。從美國房地產協會發表的數據我們可以發現，在歷經5年牛市，美國的房地產市場在2006年全面迅速降溫，比前年跌幅8.4%，銷售量只占舊房銷售量的85%，17年來遭受的最大重創。

二、我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析

近年來，隨著房價上漲，中國國內大量發放抵押貸款，在競爭較激烈、抵押貸款發放較多的一線城市，風險在一定程度上開始顯現:房貸逾期頻頻發生，房貸不良率大幅度增長，銀行訴客戶房貸違約現象不斷上映法庭。由此可見，中國的住房抵押貸款市場也存在著重大的風險隱患，美國發生的次貸危機應該讓中國保持警惕，應當認真分析我國住房抵押貸款面臨的風險，防患于未然。

（一）來自交易相對方的風險

主要是指來自開發商和借款人的風險。

針對開發商來說，銀行把他們開發的房產當成是第二還款源，第二還款源是借款人還款的后備源泉。倘若開發商營運手段不佳以及資金方面出現漏洞，就可能對工程的質量以及工程進度造成影響，最嚴重的后果的導致樓市成為爛尾樓，這不僅很大程度縮水了銀行的還款來源，還會引起購房人對開發商不信任的不滿，從而不會再如以往支付借款本息。

就借款人而言，違約風險是他們要考慮的最大的風險，就是說，如果借款人違約了，那么銀行就不能到期收回借款人所貸款的本息。如何能按時還款，很大程度上取決于借款人的還款能力跟還款意愿。借款人是否能按時還款，這個能力與經濟發展、個人工作和家庭收入等因素密切相關。而借款人是否意愿還款更難把握，這與借款人的教育程度、成長背景、生活習慣有莫大關系。龐大房貸隊伍的信息采集是困難的，尤其需要注意，我國還沒有建立比較具體的信用個人制度，很難準確又全面地評估和跟蹤借款人的長期還款和履行條約的能力，不能及時地補救出現的問題，毫無疑問，貸款風險肯定會上升。

除此之外，來自交易相對方的另外一個風險源就是——“假按揭”。開發商或者借款人用不合法手段，用個人的名義進行住房貸款，而實際上是用來做非住房交易，利用這種手段來鉆銀行信貸的空子，從而套取資金的行為就是假按揭。例如，通過虛構借款人的名義，房地產開發商利用許多虛假申請從而來騙取銀行資金；或者借款人因其與開發商的特殊關系相互串通騙取銀行貸款。不管是哪一種情形，這都是非常典型的違背了銀行的法律法規的欺詐行為，如果不及時移除這種不誠信行為，銀行信貸就會遭受巨大的風險。

（二）銀行自身的風險

銀行通過加快辦理貸款的速度來爭奪市場份額，通常都沒有認真嚴謹地進行貸款操作，導致許多環節出錯，這些漏洞為以后的風險隱患埋下了伏筆。一方面是銀行在放貸前沒有對借款人進行充分的調查。由于有房產抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不認真調查借款人的家庭情況、收入狀況、負債斥資與否以及開發商的財務狀況、開發工程的進度審查等真實性；二是在貸款操作的過程中進行的違規風險。一方面是有意的違規行為，像信貸員與借款人、開發商串通起來謀求最大個人利益，程序操作不規范，私自降低貸款門檻來騙取銀行貸款。另一種是過失性違規，像過度依賴售樓部，委托置業顧問代為辦理合同簽約及客戶資料收集工作，由此導致客戶資料虛假、合同無效等情況，最終導致貸款無法收回。三是銀行內部制度的漏洞。內部制度不完善、貸款人員業務能力不一和人員分配不合理都很難形成全面、有效的信貸資金控制管理，從而形成風險。

（三）流動性風險

個人住房貸款的期限較長，一般為20到30年，而銀行發放貸款的資金主要來源于企業和個人的存款。眾所周知，銀行定期存款最長期限是5年，這就產生了相當大的時間差。銀行“短存長貸”的現象必將對現金的流動產生一定的影響，也將承擔一定的期限風險。

（四）結構性風險

通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險，美國次貸危機爆發的直接原因就是利率上升和房地產市場的持續降溫。我國沒有經歷過真正的房價大幅下降導致抵押物不足值的情況，公眾對于房價的增值持樂觀態度，在這種情況下，實際在一定程度上是掩蓋了按揭貸款的風險。就像美國在2006年以前，次級按揭形式一片光明，然而，接下來以后，房價就出現了大幅度的下滑，次級按揭市場崩潰，盡管房價下降并不是惟一的原因。事實上，我國存在著同樣的隱患，一旦出現重大負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。

（五）外部經濟環境、政策風險

個人住房貸款的還款期限一般比較長，而經濟周期的變化將會影響房地產市場及借款人的收入。當房地產市場處于低迷時，公眾的購房熱情會減弱，作為第二還款來源的房產價值會降低，將會對銀行貸款安全產生威脅。同時，經濟環境的不景氣也會影響到借款人的收入，直接影響貸款按時償歸。個人住房貸款實施的是浮動利率，借款人的還款金額每年都處于變化狀態，將隨著利率上調而隨之增加，而借款人的收入并不一定會增加，因此很可能導致貸款不能及時被借款人償還。此外，銀行信貸資產也會隨著法律規定及政策的變化而可能面對受到重大受損失。《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中規定，“不得抵押、變賣或拍賣被執行人和所扶養家屬所必需的居住房”。在我國，由于較完善的社會保障體系尚未成功形成，如果借款人無法還款，不良貸款已經造成了的話，銀行要實現相應的抵押權往往會陷入十分困難的境地。

（六）制度不完善風險

我國住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風險集聚于銀行一身，缺乏風險共擔機制，有悖于風險分散和風險轉移的準則。資產證券化是轉移風險的一種重要工具，但是，我國目前的銀行并不熱衷于此，這主要是因為：一方面，我國的房價未曾經歷急劇下降的時期，未曾出現抵押物不足引起的相關危機；第二個方面，我國商業銀行日前在市場上的競爭依然顯得力不從心，存在存貸利差較充裕的情況；第三個方面，銀行對短期盈利的能力進行過度追求，卻不贊同和其他相關投資者同享優秀業務中的利益。故當銀行不斷加大房貸業務時，其實，這同時就變成了信用風險不斷積聚的過程。

三、防范個人住房貸款風險的對策及建議

（一）從銀行方面來講

1、完善對借款人的資信評價

個人住房貸款的資信評價是以借款人財產信息、信用信息等為依據，通過分析借款人信用狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。我國目前的商業銀行需建立一個比較完備的客戶信用評級系統已勢在必行，貸款客戶的信譽情況與經濟實力急需要加強分析，深入了解借款人的還款能力也需通過各種渠道。

2、證券化的方式發展住房貸款

將金融機構放出的住房抵押貸款轉變為抵押貸款所支持的證券，通過資本市場轉售給投資者，資金不僅更加通暢，也實現了眾多投資者分散承擔住房貸款的風險，這即為住房抵押貸款證券化過程。正在我國實施的信貸資產證券化的形式之一便是住房貸款證券化，它主要有三個優勢：（1）銀行貸款的資產流動性得到極大的提高，即銀行長期貸款便暢通無阻，從而“短存長貸”的根本矛盾得到很好的解決；（2）深化了金融產品和金融行業的發展。抵押貸款證券化是指將銀行過去一家獨自扮演的發放貸款、持有貸款及回收貸款本金利息等功能，轉變為由多家具有存款金融功能的機構與相關機構投資者一起參與的活動。因而，整個金融行業分工細化得到了深化，并且銀行把部分抵押貸款風險轉移到了相關機構，這些機構都能更能較好的承擔長期債權風險，進而總體的金融體系效率得到了提升，金融體系的整體安全性得到大的增強；（3）銀行的經營范圍得以擴大，其經營效益也跟隨得以提高。非銀行金融機構同銀行之間聯系更加緊密，其間的差異逐漸變得更加模糊不清，現在，銀行能夠進入諸多過去未曾跨入的領地，進而達到了提升資本經營效益和促進經營多元化的目標。

（二）從政府方面來講

1、建立完備社會信用體系，完善合理個人信用制度

到目前為止，在我國，個人及全國集中統一的企業信用信息基礎數據庫已經建成。到2010年末，我國在相關企業和個人特征系統建立了近1700萬戶企業和超過7.77億多自然人的信用檔案文件。但是，在我國，個人信用體系的發展卻處于起步階段，進一步完善還有待時日。

2、建立和完善個人住房貸款擔保、保險機制

降低和轉移貸款風險是與保險相結合的最終效果和目標，尤其是信用中的風險。目前，我國監管當局對各商業銀行的住房按揭貸款業務管理存在矛盾的要求，一方面商業銀行是企業，需要履行其社會責任，保障中低收入家庭能夠購買得起保障型住房，另一方面，其又需對借款人的收入狀況及信用狀況進行嚴格的審查。此時，國際經驗值得借鑒，對于特定類別的如中低收入者的個人住房抵押貸款應由政府提供擔保，政府通過設立專門機構進行實施，若購房者出現違約，清償貸款本息的責任由政府機構代替為之進行承擔。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規范。

3、積極準備個人住房貸款證券化

作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風險的有效工具，并作為世界住房金融發展方向的個人住房貸款證券化，我國卻未曾廣泛借鑒利用。同時，考慮到我國目前的具體情況，個人住房貸款證券化要在我國廣泛實施推行，市場基礎未發展到一定程度。應該先在比如，北京和上海等部分市場條件成熟的地區進行試點調研，一邊實踐一邊尋找經驗，挖掘其中的不足，不斷完善運作機制，待經驗充分，其它地區條件成熟時再給予推廣應用。

4、健全法規，完善社會保障制度

通過房地產抵押、擔保法律制度、預售及房地產轉讓法律制度的修訂和完善，個人破產法、社會保障法等法律的制定，便能夠更加完備、簡明在合法有效的基礎上的個人住房貸款業務的流程，減少以致杜絕抵押住房存在的權利瑕疵，從而使得抵押權人合法處分抵押住房的權力得到有效的保障。

四、小結

個人住房抵押貸款業務在我國對改善城鎮居民住房條件、擴大內需、促進國民經濟發展所發揮的作用越來越大。本文主要從分析美國次貸危機中揭示中國個人住房抵押貸款存在的風險，并提出了相應的解決對策，對我國的個人住房貸款風險問題有一定的指導作用。

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