淺談房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑

摘要：自2010年以來，我國(guó)通貨膨脹嚴(yán)重，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控手段來抑制通貨膨脹的加劇，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條因此吃緊。在此背景下研究房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑，可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的視野，為企業(yè)發(fā)展籌集必要而合理的資金。因此，當(dāng)前研究房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；債務(wù)結(jié)構(gòu)

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)和城市化步伐的加快的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，但同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展主要還是依賴我國(guó)長(zhǎng)期的貨幣超發(fā)和信貸的超水平投放，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債規(guī)模和負(fù)債程度都很高。目前，我國(guó)通貨膨脹水平持續(xù)維持在高位運(yùn)行且國(guó)家近年調(diào)控房?jī)r(jià)力度較大導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，融資規(guī)模變小，直接制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析入手，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道的對(duì)策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程，是一種資金的單向流入的活動(dòng)。企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及資金運(yùn)用情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)與發(fā)展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內(nèi)部積累或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)籌集資金總是基于一定的動(dòng)因的，一般來說企業(yè)融資主要是出于擴(kuò)張發(fā)展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業(yè)在金融市場(chǎng)上進(jìn)行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況分析

1、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于規(guī)模普遍偏小、風(fēng)險(xiǎn)較大的階段。2003年全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為37123個(gè)，被明確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的上市公司僅為59家，僅占全國(guó)房企的0.16%。行業(yè)平均利潤(rùn)率較高，行業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，還沒有完成優(yōu)勝劣汰的過程是導(dǎo)致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入了“黃金期”，無論是發(fā)展規(guī)模或是銷售利潤(rùn)都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，企業(yè)資金實(shí)力不斷擴(kuò)充，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有較大份額。但與其他房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的國(guó)家相比，代表中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)精英的上市公司在規(guī)模上也明顯處于劣勢(shì)。截止2010年，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司中北京城建、萬科等七家公司總資產(chǎn)雖然已超過400億元，但與香港的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等資產(chǎn)早已超過1000億元的地產(chǎn)公司相比，中國(guó)上市房地產(chǎn)公司的規(guī)模仍然偏小。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分析

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)年鑒

從2004-2010年間中國(guó)房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)分布情況（見表1），可發(fā)現(xiàn)下列特征：從總體規(guī)模上，近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。貸款規(guī)模和資金投入規(guī)模快速增加也使得我們不能忽視資金風(fēng)險(xiǎn)。盡管經(jīng)過近些年來的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體下降了，但房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來。以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭——萬科集團(tuán)為例，2009年以來，萬科公司債務(wù)和權(quán)益資本總額的增長(zhǎng)率在40%以上，甚至超過了土地資源儲(chǔ)備增長(zhǎng)的速度。從總體的資產(chǎn)負(fù)債水平看，萬科與全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均高達(dá)74%的資產(chǎn)負(fù)債率相比，還是處于財(cái)務(wù)安全邊界內(nèi)。從短期融資方面來看，萬科短期融資一度所占比例過高，2011年三季度，短期債務(wù)占到了總債務(wù)的85%，債務(wù)長(zhǎng)、短期結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，萬科短期償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，從融資渠道方面來看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺(tái)，原本是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款兩種經(jīng)營(yíng)性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬科開始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權(quán)融資三種渠道。但是前后融資所得數(shù)目還是難以彌補(bǔ)新建項(xiàng)目所需的融資需要量，萬科的資金缺口將會(huì)更大，短時(shí)間內(nèi)仍難擺脫投融困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭萬科集團(tuán)資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不佳的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)特征分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受益于直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和通過發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。資金是企業(yè)生存的命脈。負(fù)債生存是中國(guó)房地產(chǎn)公司的實(shí)質(zhì)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性使得其成為一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)。早在2005年時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就已高達(dá)75%，資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)的平均水平是因?yàn)樯鲜泄究梢酝ㄟ^發(fā)行股票、定向增發(fā)等股權(quán)融資手段籌集資金。但近幾年來，隨著我國(guó)資本市場(chǎng)對(duì)“圈錢”活動(dòng)受到遏制以及資本市場(chǎng)不景氣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資越來越困難，進(jìn)而在外部銷售不景氣的情況下，不得不使得房地產(chǎn)上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控的力度，增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不確定性。從債務(wù)來源結(jié)構(gòu)特征來看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控情況下，企業(yè)銷售不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，由于中長(zhǎng)期的貸款審批難度大，無法滿足企業(yè)大規(guī)模融資，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道大多來源于銀行的短期貸款，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，短期償還債務(wù)的壓力增大。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變?nèi)谫Y觀念，努力拓寬融資渠道

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀來看，當(dāng)前不僅僅是缺少資金來源、資金來源單一，更重要的是缺少如何找到適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道的方法。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金，成長(zhǎng)期與銀行借款拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，成熟期甚至可以引入風(fēng)險(xiǎn)基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國(guó)家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運(yùn)用國(guó)家的金融政策和對(duì)民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機(jī)會(huì)上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來，應(yīng)拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力。

2、發(fā)展直接融資渠道融資

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身積累經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展的需要。急需打開“外源之門”，從而在根源上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的緊張局面。因此，應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展完善債券融資市場(chǎng)，發(fā)展完善股權(quán)融資市場(chǎng)，拓寬直接融資渠道，調(diào)整改善資金來源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建直接融資體系對(duì)滿足房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期性資金需要符合發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，需要建立多層次、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)資本服務(wù)市場(chǎng)。從實(shí)際情況來看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資本融資市場(chǎng)體系應(yīng)該包括兩個(gè)層面：二板市場(chǎng)和區(qū)域性小額資本市場(chǎng)。就其分工來看，二板市場(chǎng)主要解決處于創(chuàng)業(yè)中后期階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題；區(qū)域性小額資本市場(chǎng)則主要為達(dá)不到進(jìn)入二板市場(chǎng)資格標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，包括為處于創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)提供私人權(quán)益性資本。同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)集群中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)連接，組合房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，對(duì)符合上市條件的，積極促成其上市，通過規(guī)模的積聚效應(yīng)來最大限度籌集發(fā)展資金。

3、大力發(fā)展房地產(chǎn)公司債券

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展債券市場(chǎng)，可以把社會(huì)資金吸引過來，變成一種大眾化投資方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會(huì)化。目前房地產(chǎn)債券市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)還很難發(fā)展，主要表現(xiàn)在債券市場(chǎng)規(guī)模偏小，債券產(chǎn)品單一，風(fēng)險(xiǎn)較大，尚未建立有效的信用評(píng)估體系和債務(wù)清理機(jī)制，使得現(xiàn)有債務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行很不規(guī)范。但在房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)有著良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。政府應(yīng)該從政策、法規(guī)、制度上為企業(yè)利用債券融資創(chuàng)造一個(gè)良好的、寬松的環(huán)境。放寬審批權(quán)限，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，同時(shí)逐步放松對(duì)企業(yè)債券的利率約束，給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的自主權(quán)利。其次，要建立健全多層次的企業(yè)債券市場(chǎng)，提高企業(yè)債券流動(dòng)性和可轉(zhuǎn)換性，建立投資企業(yè)債券的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。再次，要增加房地產(chǎn)債券的品種，增加長(zhǎng)短期債券發(fā)行配比額度，完善評(píng)價(jià)債券等級(jí)的中介市場(chǎng)，確保房地產(chǎn)債券市場(chǎng)的良性發(fā)展。

4、擴(kuò)大房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資的渠道是負(fù)債對(duì)象管理的基礎(chǔ)，負(fù)債融資的來源不同使得債權(quán)人類型的不同。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)很多，融資渠道相當(dāng)廣，根據(jù)資金來源的不同，債權(quán)人主要可分四種：存貸款機(jī)構(gòu)，壽險(xiǎn)和養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)，中介、抵押和信托機(jī)構(gòu)，以及聯(lián)邦政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。而在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)單一的負(fù)債融資的銀行借款渠道造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資對(duì)銀行負(fù)債的嚴(yán)重依賴。要擺脫這種依賴，降低負(fù)債比例，擴(kuò)大房地產(chǎn)金融勢(shì)在必行。同時(shí)依托房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展資產(chǎn)抵押市場(chǎng)，各類抵押公司即中介機(jī)構(gòu)，為開發(fā)商或者房地產(chǎn)購買者尋找投資來源，并為投資者發(fā)放房地產(chǎn)貸款。隨著二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中抵押貸款的增多這些機(jī)構(gòu)日漸活躍起來，從事住宅和收益型房地產(chǎn)貸款的發(fā)放和服務(wù)性的工作是它們的主要業(yè)務(wù)。但這類負(fù)債融資渠道的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)的證券化。

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