暴利時代過去 各地樓市微調(diào) 保剛需成主調(diào)

2012年春節(jié)期間，北京零成交、上海16套、廣州19套、深圳2套……調(diào)控重壓下的春節(jié)樓市，成交數(shù)據(jù)極為慘淡，令龍年房地產(chǎn)市場開年就遭遇「下馬威」。同樣慘不忍睹的成交狀況還包括二線城市。據(jù)悉，濟南、青島、南京等一些二線城市樓市成交量均同比大幅下降，濟南樓市也出現(xiàn)零成交。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從目前數(shù)據(jù)來看，樓市明顯已經(jīng)進入了下調(diào)周期，上半年樓市回暖可能性不大。業(yè)內(nèi)還普遍認(rèn)為，中央強化宏觀調(diào)控政策的意圖一直未曾改變，從抑制房價過快上漲，到現(xiàn)在促進房價合理回歸，意味著樓市暴利時代已經(jīng)過去。

各地樓市微調(diào)

適度放寬限制

隨著樓市逐漸冷卻平穩(wěn)，開發(fā)商和地方政府須重新認(rèn)識市場，開發(fā)商下調(diào)房價將成普遍現(xiàn)象，而地方政府也開始相對適度放寬樓市限制，盤活剛需。

2月7日，天津市上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價，平均上調(diào)30%左右，由此帶來符合普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋交易稅費負(fù)擔(dān)下降60%左右，隨即市場交易量開始上升。

在此之前，上海、北京等城市已經(jīng)上調(diào)了普通住房指導(dǎo)價格，中山上調(diào)了房屋最高限價。隨后，蕪湖又出臺樓市調(diào)控新政策，以放寬剛性購房需求的限制。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，綜合各地透露的信息來看，房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)和保剛性購房需求將是今年樓市調(diào)控的主基調(diào)。例如2月底上海又宣布上調(diào)普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)，北京表態(tài)將改暫住證為居住證，福建、廣東等部分省市也均表態(tài)將放寬普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)，江蘇、浙江等部分地區(qū)表態(tài)將研究差異化限購政策。除此之外，首套房貸利率下調(diào)、限價令標(biāo)準(zhǔn)提高等均是地方政府微調(diào)樓市的重要手段。

據(jù)悉，北京、上海、廣州、深圳等地，多數(shù)銀行的首套房貸已歸至基準(zhǔn)利率。其中，個別外資銀行開始實行房貸利率9折優(yōu)惠。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，各地對樓市適度微調(diào)，更多地是出于對房地產(chǎn)成交和地方經(jīng)濟的考慮，預(yù)計未來還會有一些中小城市出臺類似政策，引導(dǎo)和刺激需求將是這些政策扶持的重點。

下調(diào)存款準(zhǔn)備金率

松綁信貸保剛需

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從中長期看，信貸政策的調(diào)整將是房地產(chǎn)微調(diào)預(yù)調(diào)措施首先要突破的環(huán)節(jié)，首套房貸利率基準(zhǔn)化、簡化首套房購房者的貸款審批時間將在更多的城市推廣。

中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。下調(diào)后，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5%，中小型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17%。

此次調(diào)整意味著將一次性釋放銀行體系流動性資金約4000億元（人民幣，下同）。這是自2011年12月5日三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后的第二次調(diào)整，也是2012年以來首次下調(diào)。

銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾表示，春節(jié)后企業(yè)投資、信貸需求逐漸恢復(fù)正常，這次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是為了緩解當(dāng)前市場資金緊張壓力，并不意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

「此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，能釋放出4000億元左右資金，意在緩解銀行體系流動性偏緊的局面，有利于為保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展提供合適的貨幣環(huán)境。」交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平說，對銀行而言，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，增加了銀行的可貸資金，有利于增強其放貸能力；對樓市而言，由于商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款比較謹(jǐn)慎，因此存準(zhǔn)率下調(diào)不會緩解開發(fā)商的資金緊張，但個人住房貸款可能會有所松動，緩解剛需與改善性購房的資金饑渴。

鞏固調(diào)控成果

促進房價合理回歸

樓市調(diào)控的根本是抑制投資性需求而非自住需求，地方政府預(yù)調(diào)微調(diào)樓市，是住建部在調(diào)研測評的基礎(chǔ)上，綜合各方意見的要求，并已經(jīng)列入2012年住建部工作部署。

目前不同城市的房地產(chǎn)銷售和投資出現(xiàn)較明顯的分化，這種分化要求調(diào)控措施根據(jù)不同地區(qū)的實際，采取有別、微調(diào)的方式。一些地方政府可能會圍繞促進首套購房、推動保障性住房建設(shè)等方面給予更多的優(yōu)惠。但對于投資投機需求，政府依然會采取嚴(yán)控打壓的態(tài)度，對房價的控制仍是調(diào)控的首要目標(biāo)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，雖然各地的樓市微調(diào)政策有救市嫌疑，并將在一定程度上促進成交量回升，但綜合各地的政策來看，仍屬于支持自住和改善型住房階段，樓市調(diào)控總體從緊的基調(diào)并未改變。

政策為剛需和改善型需求購房松綁無可厚非，但是改變樓市調(diào)控從緊的基調(diào)是肯定不行的。1月31日，溫家寶總理在國務(wù)院第六次全體會議上表示，要求各地政府及部門鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設(shè)和管理工作。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，下一步，就需要恢復(fù)合理的購房需求，房地產(chǎn)交易量也需要合理回歸，否則房地產(chǎn)市場無法健康穩(wěn)定發(fā)展。