「交易前沿.買樓常見糾紛」系列報(bào)道之十六破解買房「潛規(guī)則」 約定面積要具體詳細(xì)

【案例】

陳女士在簽購(gòu)房合同時(shí)，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積上不會(huì)再有什么問題。可到入住時(shí)，開發(fā)商向她提供的面積測(cè)量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了0.5平方米，這樣近萬元的錢都補(bǔ)在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。

【律師解析】

律師建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平方米數(shù)、使用面積平方米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，套內(nèi)建筑面積與公攤面積同比增減。購(gòu)買預(yù)售房還應(yīng)注意樣板間與實(shí)際交房的差別，并注意保留證據(jù)，實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生樣板間與實(shí)際交房的差距巨大而產(chǎn)生的糾紛。

社區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)

【案例】

劉女士與某開發(fā)商簽訂合同時(shí)，她購(gòu)買的房子四周規(guī)劃都是花園。后來得知社區(qū)規(guī)劃變更了，她所購(gòu)房子的西面改成一條馬路，劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧，嚴(yán)重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房。

【律師解析】

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：「經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之后10天內(nèi)，書面通知買受人。」如果劉女士無法證明「設(shè)計(jì)變更」的事情，就無法追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，購(gòu)房時(shí)注意要求開發(fā)商提供原始設(shè)計(jì)，如有通知注意保留書面通知原件，預(yù)防可能發(fā)生的糾紛以便作為證據(jù)。

交房質(zhì)量要核實(shí)

【案例】

孫某與某開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定該開發(fā)商交付的日期為2011年6月30日，在交付房屋時(shí)應(yīng)同時(shí)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案表和有測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。2011年7月2日，該開發(fā)商給孫某交付房屋通知書。7月25日，有關(guān)部門對(duì)該座樓房進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案，次日該樓的銷售面積測(cè)繪完畢。孫某以未按合同約定期限提供建筑工程質(zhì)量合格證書和住房實(shí)測(cè)面積而不能入住為理由，要求開發(fā)商給付違約金。

【律師解析】

該開發(fā)商雖然于7月2日給孫某房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗(yàn)收及提供實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)的時(shí)間，超過了合同規(guī)定的時(shí)間，違反了合同規(guī)定，應(yīng)給予孫某一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。消費(fèi)者可以在開發(fā)商交房時(shí)要求出具房屋竣工驗(yàn)收的證明文件，并要求其說明具體的竣工時(shí)間，未通過驗(yàn)收的開發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責(zé)任。如果開發(fā)商書面通知購(gòu)房者去辦理交付手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對(duì)住宅設(shè)備、設(shè)施及房屋各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、核對(duì)、驗(yàn)收。

違約條款要詳細(xì)

【案例】

王先生打算購(gòu)買某商品房，開發(fā)商提供的合同對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：「買方逾期付款，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金；買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；買方并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。」王先生對(duì)此條款隱隱感到不妥。

【律師解析】

在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開開發(fā)商違約責(zé)任的約定；或者雖然約定了雙方的違約責(zé)任，但雙方違約責(zé)任的約定是不公平不對(duì)等的，對(duì)購(gòu)房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。簽訂合同時(shí)對(duì)相關(guān)條款要仔細(xì)閱讀，不要因?yàn)槭歉袷胶贤驼J(rèn)為大家都簽一樣的不會(huì)有問題了，產(chǎn)生問題后按照法律是要逐個(gè)解決的。在商品房買賣中，作為開發(fā)商不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件（面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)證等）交付房屋，以保護(hù)購(gòu)房者的合同權(quán)利。