房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用分析

摘 要：梳理了近年來房地產(chǎn)稅制的新政策，分析了房地產(chǎn)稅征收過程中存在的問題，提出了優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，完善房產(chǎn)稅，實(shí)行有增有減的流轉(zhuǎn)稅以及提高房屋保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等措施，進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，穩(wěn)定房價。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；調(diào)控作用；契稅；個人所得稅

中圖分類號：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0019-02

一、中國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀分析

（一）中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的作用機(jī)制

1.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅種包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。其中，耕地占用稅是對占用耕地建

房或用于其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個人征收，在占用耕地時按面積計算，一次性征收；城鎮(zhèn)土地使用稅對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)使用國有和集體所有土地的單位和個

人按使用面積征收；營業(yè)稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)按一定比例計征；印花稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)時簽訂的合同征收的稅。

2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。流通環(huán)節(jié)的營業(yè)稅是對銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅；土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物并取得收入的單位和個人，按其增值額和四級超率累進(jìn)稅率計征；契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人按照土地、房屋購置價格的一定比例進(jìn)行征收的一種稅。企業(yè)所得稅主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額計征，按照 25%的稅率計算征收。個人所得稅主要是對個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動產(chǎn)取得的收益征稅，即按照取得的轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的所得和 20%的比例稅率計算征收。

3.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種主要有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)

稅是房地產(chǎn)稅收體系中唯一在房屋保有環(huán)節(jié)征收的一種稅。長期以來，中國房產(chǎn)稅只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營用的房產(chǎn)征稅，各地對居住用房均采取免稅政策。

（二）政府為穩(wěn)定房價采取的稅收調(diào)控措施

1. 2005年5月11日七部委的《意見》指出，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足二年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過二年（含二年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過二年（含二年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。要求各地嚴(yán)格界定現(xiàn)行住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。

2. 2006年5月24日經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，指出從2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。要求稅務(wù)部門嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。為落實(shí)這一規(guī)定，2006年5月31日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]74號文）。

3. 2006年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文），要求以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，以發(fā)揮土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)節(jié)作用。該通知自2007年2月1日起執(zhí)行。

4. 2010年4月國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010110號，即“國十條”）。① “國十條”新政的涉稅內(nèi)容主要是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。“國十條”的配套政策包括：關(guān)于契稅政策，（一）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。關(guān)于房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收，2011年1月28日，中國的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作已經(jīng)在重慶和上海兩市啟動，待時機(jī)成熟后，推廣到全國征收。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收在調(diào)控房價方面存在的問題

1.房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理。不同的稅種對房價的走勢會產(chǎn)生不同的影響，有些稅種如流轉(zhuǎn)稅中涉及不動產(chǎn)的營業(yè)稅，因其屬于間接稅稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁給他人，在不動產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)較容易隨房價或租金轉(zhuǎn)嫁給購房者或租房者；而直接稅如個人所得稅不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，稅款由售房者自己負(fù)擔(dān)。因此，直接稅比間接稅更能抑制房價的上漲。但是，在現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系中，間接稅較多而直接稅不足。從房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)來看，多數(shù)稅種集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收，而這些稅負(fù)除個人所得稅外都可以較容易的在土地、房屋交易環(huán)節(jié)通過價格的提高轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而成為商品房銷售價格過高的一個重要因素。

2.稅種設(shè)置復(fù)雜，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)稅收體系存在在同一環(huán)節(jié)征收多種稅的重復(fù)征稅現(xiàn)象，稅負(fù)比較重，從而變相助推了房價。如在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，對開發(fā)增值額既征收土地增值稅，又征收企業(yè)所得稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，又按增值額征收土地增值稅；對房屋租金收入，既征收營業(yè)稅，又征收房產(chǎn)稅；對持有房地產(chǎn)者，既征收城鎮(zhèn)土地使用稅，又征收房產(chǎn)稅。這樣，造成了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系結(jié)構(gòu)混亂、種類繁雜、課稅重復(fù)的現(xiàn)象，納稅人的稅負(fù)重，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的意愿強(qiáng)烈。

3.稅收征管不到位。有些稅種在制度設(shè)計上考慮了增加住房持有或交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)從而打擊投機(jī)行為，但是由于種種原因?qū)嶋H征收率較低。如稅法規(guī)定，住房出租收入也要交營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，但是由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對于住房出租信息收集存在一定難度，納稅人主動申報意識差，所以實(shí)際征收率很低。

三、未來房地產(chǎn)稅制改革的方向

政府調(diào)控房價的效果不理想，原因是多方面的，筆者認(rèn)為，就稅收調(diào)控而言，只注重營業(yè)稅和土地增值稅的調(diào)節(jié)，忽略了財產(chǎn)稅和個人所得稅的作用。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，應(yīng)減輕住房流通環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，完善持有環(huán)節(jié)和收益分配環(huán)節(jié)稅收，以減少投機(jī)行為，從而抑制房價的過快上漲。

1.優(yōu)化現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。本著結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步降低商品房市場的總體稅負(fù)。以流轉(zhuǎn)稅中的營業(yè)稅為例，營業(yè)稅為間接稅，稅負(fù)容易轉(zhuǎn)嫁給購房者，變相增加購房者的成本，應(yīng)當(dāng)降低稅率或者取消。除了營業(yè)稅，土地增值稅、印花稅等所有的賣方稅其實(shí)都具備稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)，也應(yīng)當(dāng)減征。因此，可以考慮在財產(chǎn)稅種類（如房產(chǎn)稅）、直接稅種類（個人所得稅）和買方稅（如契稅）等方面進(jìn)行合理設(shè)計。以契稅為例，應(yīng)設(shè)計差別對待政策，對首套達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的住房可以制定優(yōu)惠政策，免征契稅。

2.房地產(chǎn)稅種的合理取舍。筆者認(rèn)為，應(yīng)該在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基礎(chǔ)上，建立多環(huán)節(jié)、多稅種征收的復(fù)合稅制。一是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，目前已有土地增值稅和耕地占用稅，土地增值稅的主要目標(biāo)是調(diào)節(jié)開發(fā)商的過高利潤，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，應(yīng)該予以保留，并重新設(shè)計稅率，可以將稅率適當(dāng)調(diào)低。耕地占用稅的目標(biāo)是保護(hù)耕地，但在執(zhí)行中與土地出讓金重復(fù)，政策效果不明顯，建議取消。二是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，現(xiàn)在征收的稅種有契稅、營業(yè)稅及附加、個人所得稅，少數(shù)地方還征收土地增值稅（如北京），從執(zhí)行情況看，存在稅種多、稅負(fù)偏重的矛盾，應(yīng)該適當(dāng)簡化。在目前房地產(chǎn)交易行為比較頻繁的情況下，可以保留營業(yè)稅和契稅兩個稅種；在以后房地產(chǎn)交易規(guī)范以后，保留契稅一個稅種就可以了。三是在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制中包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，建議逐步在全國范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅，適時對居住用房所占的土地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。綜上所述，從近期和中期目標(biāo)看，中國房地產(chǎn)稅收體系可以選擇土地增值稅、營業(yè)稅、契稅和房產(chǎn)稅四個稅種 [1]。

3.完善稅收管理機(jī)制，嚴(yán)格依法治稅。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的管理。稅款必須按法律規(guī)定征收到位，將房地產(chǎn)行業(yè)的利潤限制在合理的空間上，鼓勵普通住宅的建設(shè)，抑制或限制豪華型住房的建設(shè)，充分發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。二是加強(qiáng)財產(chǎn)租賃稅收的管理。國家對住宅和非住宅租賃作出了不同的稅收規(guī)定，住宅租賃稅收相對低很多，稅務(wù)機(jī)關(guān)要下大力氣管理財產(chǎn)租賃稅收，壓縮持有財產(chǎn)盈利空間，打擊投機(jī)行為，為住宅建設(shè)保留后備的土地資源。同時鼓勵住宅租賃，以緩解住宅緊張局勢。三是堵住虛假交易。與政府房地產(chǎn)職能部門合作，將“納稅證明”規(guī)定為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的前置程序，“納稅證明”包括經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)的價格和房產(chǎn)交易的納稅憑證；稅務(wù)機(jī)關(guān)在開具“納稅證明”時，如果發(fā)現(xiàn)交易價格存在疑問，可以按市場價格調(diào)整應(yīng)納稅額，并追繳稅款；對二手房市場進(jìn)行清理整頓，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，對“陰陽合同”行為嚴(yán)厲查處 [2]。

商品房價格的高位運(yùn)行，有多方面因素的助推作用。因此，政府在調(diào)控價格方面也應(yīng)當(dāng)集合稅收調(diào)節(jié)、信貸約束以及規(guī)范土地供應(yīng)等手段聯(lián)合行動。在稅收方面，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)價格的調(diào)控作用，尤其是加強(qiáng)對房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅。因此，改革總的原則應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商品房保有稅主體地位， 降低交易環(huán)節(jié)稅的比重，適當(dāng)增加持有和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的不動產(chǎn)稅種，以實(shí)現(xiàn)有增有減的不動產(chǎn)稅稅制改革。

參考文獻(xiàn)：

[1] 石堅.論中國房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)及途徑[J].涉外稅務(wù)，2007，(7).

[2] 彭志華.美、韓稅收調(diào)控房價經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對中國的啟示[J].中國內(nèi)部審計，2010，(10).[責(zé)任編輯 劉嬌嬌]