淺談投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇

摘要：近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，以及經(jīng)濟全球化趨勢的不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的競爭也日益加劇，在面臨國內(nèi)行業(yè)競爭的同時，也要面臨來自國際的巨大競爭壓力。而財務管理工作是影響房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理效率的主要因素，其會計政策的選擇是財務工作中的重中之重。該文就主要針對投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇進行簡單的探討。

關鍵詞：投資性房地產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)；會計政策

會計行業(yè)的發(fā)展過程，從本質(zhì)上說，就是會計政策不斷選擇的過程。會計政策選擇所產(chǎn)生的會計信息，是影響社會資源分配和利益分配的主要因素，也是影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個主要關鍵性因素。會計政策選擇所具有的功能性是會計職能充分發(fā)揮的體現(xiàn)，選擇科學、合理的會計政策對于企業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其本身所具有的高投資和高風險性的特征，會計政策的選擇就顯得更加重要。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可供選擇的會計政策

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可供選擇的會計政策主要有兩種，分別為成本法和公允價值法。根據(jù)我國相關會計準則的規(guī)定，通常情況下，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用成本法，而在一些特定條件下也可以使用公允價值法。

（一）成本法

成本法指的是以企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債進行的評估為基礎，在此基礎上對評估對象的價值進行評估的方法。投資性房地產(chǎn)在選擇成本法進行后續(xù)計量時，在會計處理方法的選擇上，與會計準則趨于一致，在資產(chǎn)負債表中進行計提折舊或者是進行攤銷，而會計科目可以使用其他業(yè)務成本進行記錄，同時貸方使用投資性房地產(chǎn)累計折舊。放資產(chǎn)負債表中發(fā)生減值的情況，則需要對其減值的數(shù)額進行計提。

（二）公允價值法

公允價值法指的是投資性房地產(chǎn)在初始計量之后，采用公允價值作為其計量的標準，將公允價值的變動作為企業(yè)損益的確定。通常情況下，投資性房地產(chǎn)在使用公允價值法時，應當以充分肯定公允價值能夠獲得可靠的計量為基礎。當使用公允價值法進行后續(xù)計量時，不需要對投資性房地產(chǎn)進行折舊計提或者是費用攤銷，也不需要進行減值的集體，其要求在資產(chǎn)負債表中使用公允價值對賬面進行調(diào)整，而資產(chǎn)負債表中的公允價值則應當確保與原來的賬面差額相一致，并且計入到當期損益中。

二、投資性房地產(chǎn)會計政策的選擇

選擇成本法或者公允價值法對企業(yè)會產(chǎn)生不同的影響，當采用成本法時，投資性房地產(chǎn)的賬面余額會由于需要進行計提折舊或者是攤銷等，使得資產(chǎn)的賬面值發(fā)生變動。如果發(fā)生資產(chǎn)減值，使得計提的費用增加，則會使得企業(yè)當期的損益受到影響，進而是當期的利潤減少。如果采用公允價值法，則由于其不需要對投資性房地產(chǎn)進行折舊，使得當期計入的費用減少，而增加了當期的利潤。另外，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，通過資產(chǎn)負債表中的公允價值對賬面進行科學的調(diào)整，不僅使得企業(yè)賬面價值增加，同時也將資本的評估增值計人到當期損益中，雖然沒有實際的資金作為支撐，但是其也成為了企業(yè)利潤的重要構成部分，使得企業(yè)的盈利額得到了增加。通過上述分析可以看出，選擇不同的會計政策對于企業(yè)的利潤會產(chǎn)生較大的影響，因此，企業(yè)的管理者應當從自身的利益出發(fā)，對會計政策進行科學的選擇。由于受到準則的約束，當企業(yè)選擇公允價值法之后，則無法轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀痉?。所以，在選擇會計政策時，應當從企業(yè)的價值最大化目標以及企業(yè)長遠的發(fā)展進行綜合考慮，謹慎選擇。

（一）有管理報酬契約的企業(yè)

這部分企業(yè)的管理者產(chǎn)生的報酬，一般情況下會與企業(yè)的利潤緊密聯(lián)系，所以這部分企業(yè)的管理者以企業(yè)利潤的最大化作為其刮泥目標，而會計政策是影響企業(yè)利潤的主要因素，所以需要通過會計政策的選擇來實現(xiàn)他們價值最大化的目標。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的還不夠完善，大部分投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)還是從上世紀延續(xù)而來，由于最初取得成本較低，與成本價相比，公允價值會高出5-10倍，這時如果使用公允價值法，則會使其賬面價值大幅度提升，為企業(yè)帶來更大的利潤，所以對于這部分企業(yè)，管理者通常選擇的是公允價值法。

（二）有債務契約的企業(yè)

如果企業(yè)中有債務契約，而在債務契約中則以會計數(shù)據(jù)對違約行為進行確認，這時企業(yè)的管理者則可以通過增加資產(chǎn)或者減少負債的方式來進行調(diào)整。公允價值可以在每年的資產(chǎn)負債表中進行重新計量，并且能夠計入到當期的損益中，所以采用公允價值能夠使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模不斷的擴大，而且會在市場經(jīng)濟下獲得正確的定位，尤其是提高公司股票的估值水平，使企業(yè)的融資能力得到提升。另外，采用公允價值法能夠使房地產(chǎn)行業(yè)不資金緊張的局面得到很大程度的緩解，所以，在房地產(chǎn)市場價格不斷上漲的情況下，這部分企業(yè)也會選擇公允價值法。

（三）以企業(yè)價值最大化為理財目標的企業(yè)

雖然在使用公允價值計量模式的情況下，能夠?qū)ζ髽I(yè)資產(chǎn)的賬面價值進行重新估量，由于受到歷史的原因而造成重估的價值并不是非常的突出，無法為企業(yè)帶來明顯的收益，但是，在資產(chǎn)進行重估之后，其所產(chǎn)生的投資收益也只會對企業(yè)當期的損益發(fā)生影響，并不能對其內(nèi)在的價值產(chǎn)生決定性的作用。從國際市場形勢來分析，凈利潤已經(jīng)逐漸在被現(xiàn)金流所取代，進而成為投資者對公允價值的判斷標準，認為企業(yè)獲得現(xiàn)金流的能力，才能作為評價企業(yè)價值的正確標準，而不是通過賬面價值和賬面利潤來進行判斷。選擇不同的會計政策，會使得公司的隱性價值變得顯性化，但是對于企業(yè)的真實價值卻不會產(chǎn)生變化。對于這部分企業(yè)，使用公允價值則不會產(chǎn)生正面的利益，所以這部分企業(yè)更適合成本法。

三、結束語

成本模式和公允價值模式都有著各自的優(yōu)缺點，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在進行會計政策的選擇時，應當根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際情況，在確保企業(yè)相關利益不受損害的基礎上進行決策。同時，應當注重會計準則中的約束條款的運用，避免利用準則操控利潤的情況。科學、合理的會計政策，能夠促進企業(yè)財務管理效率的不斷提升，進而不斷增強企業(yè)的綜合競爭力。

（編輯：ZK）