公平與效率視域下的物業(yè)稅改革路徑探究

摘要：物業(yè)稅征收作為抑制房地產(chǎn)泡沫的有效手段，近年來(lái)被有關(guān)部門提到了日程之上，科學(xué)制定并且規(guī)范征收房地產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）改革中，要堅(jiān)持公平與效率的基本原則，在保證公平的基礎(chǔ)上最大限度的兼顧效率，充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：公平與效率；物業(yè)稅；改革；路徑

一、積極推進(jìn)物業(yè)稅稅制改革的重要意義

（一）加快推進(jìn)物業(yè)稅稅制改革，可以為地方政府開(kāi)辟穩(wěn)定豐厚的主體稅種，為正在推進(jìn)的省直管縣改革奠定堅(jiān)實(shí)的財(cái)稅基石。推進(jìn)物業(yè)稅稅制改革有助于進(jìn)一步完善分稅制財(cái)政管理體制，強(qiáng)化財(cái)政收支及政府投融資活動(dòng)的規(guī)范性，促進(jìn)財(cái)權(quán)和事權(quán)的匹配，并借以推動(dòng)地方政府職能轉(zhuǎn)變。物業(yè)稅制改革后，財(cái)政收入總量不減，收入流平滑且更穩(wěn)定，居民的承受力反而因?yàn)閴毫Ψ稚⒍兴鰪?qiáng)。而相對(duì)簡(jiǎn)化、適當(dāng)稅率的物業(yè)稅制，還將提高納稅人的權(quán)利意識(shí)，增強(qiáng)納稅人納稅的積極性、主動(dòng)性。

（二）積極推進(jìn)物業(yè)稅稅制改革是進(jìn)行城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)制度改革的必由之路。房地產(chǎn)稅制與城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，互為表里，密不可分，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展矛盾的焦點(diǎn)和難點(diǎn)所在，這也就難免會(huì)觸碰到深層次的體制性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，關(guān)涉到復(fù)雜的利益關(guān)系。目前，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域存在同地不同權(quán)、同地不同價(jià)、產(chǎn)權(quán)不完整等問(wèn)題，這樣就是造成兩個(gè)方面的問(wèn)題：一方面產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)，另一方面制約了土地流轉(zhuǎn)和土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的培育。

（三）積極推進(jìn)物業(yè)稅稅制改革是轉(zhuǎn)變地方政府短期行為，增強(qiáng)執(zhí)政穩(wěn)定性的迫切要求。地方財(cái)政對(duì)土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的依賴強(qiáng)化了政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地交易的動(dòng)力。一體化推進(jìn)房地產(chǎn)稅制與土地出讓制度改革，以穩(wěn)定持續(xù)的物業(yè)稅平滑財(cái)政收入，有助于弱化地方政府急功近利、涸澤而漁的短期行為，轉(zhuǎn)變政府職能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，從而增強(qiáng)黨執(zhí)政的穩(wěn)定性。

二、由國(guó)外例子來(lái)看物業(yè)稅對(duì)實(shí)現(xiàn)公平的重要作用

下面以世界上三個(gè)最發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)、日本、德國(guó)為例。探討物業(yè)稅對(duì)實(shí)現(xiàn)公平的重要作用。這三個(gè)國(guó)家都征收不同比例物業(yè)稅，有人認(rèn)為是政府為了多收稅。但其根本原因不在于此。政府收稅有多種方法，為什么非征物業(yè)稅。而有許多地方不征稅，如美國(guó)就沒(méi)有增值稅，這可是中國(guó)第一大稅源，日本增值稅率僅13%。

在這三個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，稅種設(shè)定是為了達(dá)到社會(huì)資源有效配置，資源不被浪廢。社會(huì)分配更加公平。而不是全取決于政府創(chuàng)收。如現(xiàn)美國(guó)出現(xiàn)危機(jī)，一些州面臨破產(chǎn)，但州政府并沒(méi)有增加稅種和稅率多收稅，而是千方百計(jì)減少開(kāi)支。這就是稅收立法原則。

許多人都會(huì)有這樣的疑問(wèn)，如果這三個(gè)國(guó)家都不征收物業(yè)稅，不是對(duì)老百姓更好嗎？土地是私人所有，大家想蓋多少房子就蓋多少房子，每家都有三五套大院，大家不動(dòng)產(chǎn)都多，該有多好！其一，這僅是從個(gè)人利益出發(fā)，沒(méi)有從全社會(huì)資源配置效率著想。試想一下，如果沒(méi)有相應(yīng)制度的約束，人們就會(huì)過(guò)度建房，進(jìn)而侵占更多農(nóng)田，這將導(dǎo)致糧食減少，危害全體公民利益。其二，大量空置房存在，同樣造成物質(zhì)資源浪費(fèi)。畢竟每家只能住一套房。每人只能睡一張床。因?yàn)橛辛宋飿I(yè)稅，才有效限制亂建住房，保護(hù)農(nóng)業(yè)耕地。日本人口眾多，但農(nóng)田有效保護(hù)，糧食完全自足。這就是物業(yè)稅調(diào)配資源配置之作用。

三、公平與效率視域下推進(jìn)物業(yè)稅改革的方案設(shè)計(jì)與步驟安排

改革是發(fā)展的動(dòng)力，但是改革帶來(lái)的利益調(diào)整可能會(huì)形成階段性的阻力。因而在物業(yè)稅制改革過(guò)程中，需要堅(jiān)定的氣魄和前瞻的眼光，注重堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向、發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用和激發(fā)市場(chǎng)活力，必須堅(jiān)持發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性，特別注重對(duì)地方政府的激勵(lì)，形成促根本改革、謀長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的強(qiáng)大合力。

（一）梳理稅費(fèi)，多頭改單一。把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，而把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收。同時(shí)在未開(kāi)發(fā)土地較多的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，模擬空轉(zhuǎn)土地出讓金批租改年租。在嚴(yán)格控制非試點(diǎn)地區(qū)用地指標(biāo)的同時(shí)，在試點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)大土地使用指標(biāo)，支持各類土地產(chǎn)權(quán)改革，通過(guò)擴(kuò)大稅基、以量補(bǔ)價(jià)，配合政府轉(zhuǎn)型、改變考核導(dǎo)向等等方式增強(qiáng)對(duì)地方政府的激勵(lì)。

其中，有必要對(duì)物業(yè)稅的名稱加以改變，名稱建議可以用房地產(chǎn)保有稅代替物業(yè)稅。從本質(zhì)上講，物業(yè)稅和物業(yè)費(fèi)分別是市民和業(yè)主對(duì)市政公共產(chǎn)品和社區(qū)公共產(chǎn)品所提供的對(duì)價(jià)，同樣遵循稅費(fèi)收支的利益對(duì)等原則，區(qū)別僅在于范圍的大小和受益主體的不同。定名為物業(yè)稅，有助于提高納稅人的權(quán)利意識(shí)，強(qiáng)化其對(duì)地方公共服務(wù)水平的監(jiān)督和促進(jìn)作用，有助于提高其納稅積極性。

（二）分類處理，批租改年租。對(duì)于已經(jīng)通過(guò)土地出讓形成的物業(yè)，繼續(xù)按照步驟一方式征收至使用權(quán)有效期。對(duì)于增量物業(yè)，把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納。對(duì)存量物業(yè)和增量物業(yè)產(chǎn)生的財(cái)政收入比例不協(xié)調(diào)、分布不均勻，由地市級(jí)政府在本區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)劑，比如抽取一定比例的出讓金，建立物業(yè)稅改革推進(jìn)基金，防止形成不合理激勵(lì)機(jī)制。

（三）產(chǎn)權(quán)改革，完善并穩(wěn)定物業(yè)稅制。在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，一是宣布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)永久不變，二是對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)征稅，將有助于通過(guò)物業(yè)稅確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)的形成有助于促進(jìn)流通，進(jìn)而形成物業(yè)的征稅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，物業(yè)稅形成對(duì)地方政府推進(jìn)產(chǎn)權(quán)改革的正向激勵(lì)，并隨著產(chǎn)權(quán)改革的推進(jìn)，稅基不斷擴(kuò)大。最終將形成覆蓋面廣、稅負(fù)合理、可持續(xù)性強(qiáng)的物業(yè)稅稅收體系。

進(jìn)行物業(yè)稅改革是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從各個(gè)方面來(lái)充分考慮。同時(shí)，由于我國(guó)在物業(yè)稅征收方面剛剛起步，在很多方面漏洞和不足也是難免的，但是隨著我國(guó)財(cái)稅體制整體的逐漸完善，特別是基于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有效管制以及對(duì)人們基本生活需求保證的考慮，必須從實(shí)現(xiàn)公平與效率的角度上來(lái)進(jìn)行物業(yè)稅改革。在進(jìn)行物業(yè)稅改革的過(guò)程中要對(duì)稅制和具體征收管理方式與方法進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，同時(shí)要充分考慮物業(yè)稅在具體執(zhí)行中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，并且要對(duì)其可能對(duì)納稅人造成的影響進(jìn)行評(píng)估，以此來(lái)保證物業(yè)稅征收真正發(fā)揮其有效規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資源有效配置的重要作用。

（編輯：WJ）