房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展與控制的思考

摘要：培育房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)環(huán)境，存市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不能缺少政府的干預(yù)，在國(guó)家法律的保障下，充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的決定作用。加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的管理，在建立土地集中統(tǒng)一管理制度基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格的信息、咨詢、監(jiān)督體系。并制定和規(guī)范土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，出租、抵押的審批程序和審批權(quán)限，組織力量加強(qiáng)科學(xué)的土地價(jià)格體系和基準(zhǔn)地價(jià)研究。實(shí)行傾斜政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。及時(shí)調(diào)整投資地點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)商品房由高檔次向低檔次發(fā)展，以解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下和居民購(gòu)買力低的矛盾。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展；可持續(xù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。環(huán)境是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本條件：一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必須充分考慮環(huán)境的承受能力，必須是在環(huán)境條件允許下的發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要有利于環(huán)境的發(fā)展，同時(shí)要滿足環(huán)境對(duì)其發(fā)展的要求。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提條件是其自身的發(fā)展，否則沒有了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的自身發(fā)展，就不可能有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展是一種互動(dòng)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)直接影響社會(huì)的發(fā)展，而社會(huì)的發(fā)展也會(huì)直接影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)

（一）環(huán)境指標(biāo)控制

1 資源利用指標(biāo)

（1）農(nóng)業(yè)用地征用面積增長(zhǎng)畢。農(nóng)業(yè)用地征用面積是指一定時(shí)期內(nèi)征用的用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)業(yè)用地面積，其增長(zhǎng)率則是本期與基期變化值與基期農(nóng)業(yè)用地征用面積的比值。

（2）土地開發(fā)面積增長(zhǎng)率。土地開發(fā)面積是指一定時(shí)期內(nèi)（通常年為單位）用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地總面積，其增長(zhǎng)率就是本期與基期增加值與土地開發(fā)面積的比例。

（3）土地有效利用率。該指標(biāo)是指一定時(shí)期內(nèi)土地開發(fā)完成面積與批準(zhǔn)開發(fā)面積之比，主要用于監(jiān)控土地資源的閑置情況。目前在我國(guó)土地閑置情況比較嚴(yán)重。

（4）房屋空置率。該指標(biāo)是指本年房屋空置而積之和占前三年房屋竣工面積的比重，主要用于監(jiān)控房屋的有效使用情況。

（5）單位建筑面積用水率。水是生命之源，節(jié)約用水十分重要。因此，通過設(shè)置該指標(biāo)來監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的用水情況，防止過度消耗水資源。

2 環(huán)境處理指標(biāo)

（1）單位建筑面積污水排放量。該指標(biāo)是指在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位）由于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)而排放的污水?dāng)?shù)量，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)污水排放情況，從而控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)環(huán)境的污染程度。

（2）單位建筑面積建筑垃圾排放量。該指標(biāo)是指在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)（單位）由于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)而排放的建筑垃圾數(shù)量，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)建筑垃圾排放情況。

（3）小區(qū)綠化率。該指標(biāo)指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化面積占小區(qū)開發(fā)面積的比重，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)環(huán)境的關(guān)注程度。

3 綠色產(chǎn)品指標(biāo)

（1）綠色建筑產(chǎn)品比率。該指標(biāo)指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)完成的綠色建筑產(chǎn)品面積占總建筑面積的比值。

（2）綠色生產(chǎn)工人比率。該指標(biāo)指一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)綠色建筑生產(chǎn)工人占職工總數(shù)的比值。

（二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保值增值指標(biāo)

衡量保值增值的指標(biāo)主要通過保值增值率來計(jì)算，即計(jì)算企業(yè)期末期初凈資產(chǎn)變化值與期初凈資產(chǎn)的比值。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲利能力指標(biāo)

（1）資產(chǎn)報(bào)酬率。指一定時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)所獲報(bào)酬（利潤(rùn)和利息支出）與其資產(chǎn)總額之比，與獲利能力同向變化。

（2）成本費(fèi)用利潤(rùn)率。指一定時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額與成本總額的比值，與獲利能力反向變化。

（3）銷售利潤(rùn)率，指一定時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)凈收入之比，與獲利能力同向變化。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)保指標(biāo)

該指標(biāo)是監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)環(huán)境保護(hù)的影響程度，主要用于環(huán)保增加值即計(jì)算房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)環(huán)境改變的貨幣值來考核。

（三）社會(huì)指標(biāo)控制

1 人均居住面積

該指標(biāo)是城鎮(zhèn)住房面積總和與城鎮(zhèn)居民總數(shù)之比，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否與社會(huì)人口發(fā)展相協(xié)調(diào)。

2 住房成套率

該指標(biāo)是指城鎮(zhèn)居民擁有的帶有獨(dú)立廚房、廁所等設(shè)施的住房占全部住房的面積之比，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)的發(fā)展水平是否與人民生活發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。

3 房?jī)r(jià)收入比

該指標(biāo)是指城鎮(zhèn)居民購(gòu)買一套一定面積的住房?jī)r(jià)格與其家庭年收入的比值，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)發(fā)展水平是否與人民收入水平發(fā)展相協(xié)調(diào)。

4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)貢獻(xiàn)率

該指標(biāo)是指監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值的能力，是房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額與其資產(chǎn)總額的比值。

5 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就業(yè)人員增加率

該指標(biāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)本期與基期就業(yè)人員增加數(shù)與基期總?cè)藬?shù)之比，主要用于監(jiān)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否與社會(huì)人口發(fā)展相協(xié)調(diào)。

三、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

（一）牢固樹立房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展觀，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)樹立可持續(xù)發(fā)展觀，建立與可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)的管理體制，使房地產(chǎn)管理日趨規(guī)范化、科學(xué)化。

（二）加大耕地的保護(hù)力度，科學(xué)地利用土地資源

切實(shí)保護(hù)耕地，使耕地的減少盡可能地達(dá)到最小的程度，是房地產(chǎn)業(yè)首先考慮的條件之一。嚴(yán)格控制土地供給總量，加強(qiáng)土地審批調(diào)控力度，利用總體規(guī)劃的宏觀調(diào)控力度，保證房地產(chǎn)開發(fā)走資源節(jié)約型的發(fā)展道路，使其對(duì)耕地占用達(dá)到最低限度。

（三）實(shí)現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)

住宅需求是住宅供給的牽動(dòng)力。它直接決定著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)根據(jù)家庭類犁及其所占的比例狀況，切實(shí)把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例。有目的的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資管理，使供給與需求達(dá)到平衡。

（四）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)化

21世紀(jì)的城市建筑具有明顯的時(shí)代特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧化、生態(tài)循環(huán)良性化、城市環(huán)境田園化、鄉(xiāng)村建設(shè)城市化等。

（五）建立一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格體系和價(jià)格估價(jià)方法體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格管理規(guī)范化。

（編輯：YY）