我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)商品房抵押貸款的法律關(guān)系初探

摘要：2009年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房市在寬松信貸政策等多方面因素的刺激下，并未受當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)大環(huán)境的拖累，成交量和成交價(jià)格在短短的幾個(gè)月里急劇攀升，出現(xiàn)了一波小陽(yáng)春行情。由于抵押權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)不但能完成貸款指標(biāo)，而且還可以產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，故此，商品房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)一直被視為銀行的傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一，然而，商品房擔(dān)保貸款審批門檻的一再降低，加之短期內(nèi)房產(chǎn)成交價(jià)格急劇攀升所引發(fā)的房地產(chǎn)買賣合同違約率的急增，導(dǎo)致當(dāng)下銀行的房貸業(yè)務(wù)也不再穩(wěn)固如初，其所面臨的涉訴風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸升高。因此，該文就商品房買賣及擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)中的法律關(guān)系予以梳理，將其中的一些要點(diǎn)與讀者分享。

關(guān)鍵詞：擔(dān)保貸款；商品房；商業(yè)銀行

一、商品房擔(dān)保貸款的概念及種類

商品房擔(dān)保貸款，既一般我們俗稱的商品房按揭貸款，包括期房擔(dān)保貸款和現(xiàn)房擔(dān)保貸款兩種，也稱樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。“按揭”這一詞原是地方方言，多見(jiàn)于我國(guó)的港、澳地區(qū)，其并非是我國(guó)固有的法律概念，而是通過(guò)法律移植從香港傳入我國(guó)內(nèi)地的一種英美法中的擔(dān)保法律制度。

目前，我國(guó)內(nèi)地法律并無(wú)按揭這一規(guī)定，只是在2000年最高人民法院審委會(huì)審議的《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋（送審稿）》的說(shuō)明中，涉及到樓花按揭。該說(shuō)明將樓花按揭定義為“樓宇預(yù)售合同中的買方支付部分購(gòu)樓款后，將其依合同取得的對(duì)樓宇的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保，也稱按揭貸款。”樓花按揭是以其在預(yù)售合同中的全部權(quán)益為抵押，而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實(shí)物為抵押標(biāo)的，因此稱為準(zhǔn)抵押。從而在法律層面正式確認(rèn)了樓花按揭即在建商品房擔(dān)保貸款的法律地位。

二、商品房買賣中的合同種類及關(guān)系

在商品房買賣中一般存在著四個(gè)合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，以及通過(guò)購(gòu)房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購(gòu)的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。為了使讀者對(duì)前述四類合同及相互之間的關(guān)系有進(jìn)一步深入的理解，筆者根據(jù)相關(guān)法律及長(zhǎng)期積累的辦案經(jīng)驗(yàn)總結(jié)要點(diǎn)如下：

（一）抵押貸款合同不是購(gòu)房合同的從合同。雖然，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”，但抵押貸款合同與購(gòu)房合同并不存在主從關(guān)系，理由如下：

首先，合同目的不同且相對(duì)獨(dú)立。抵押貸款合同的目的是借貸資金，購(gòu)房合同的目的是購(gòu)買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。

其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而抵押貸款合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對(duì)獨(dú)立的。

最后，購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無(wú)效、可撤銷，只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。

在商品房買賣糾紛中，買受人沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，或者因商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時(shí)，如果不允許當(dāng)事人解除合同，對(duì)買受人或者貸款銀行都是極為不利的，故此，在不突破主從合同理論框架的前提下，通過(guò)司法解釋直接支持在解除購(gòu)房合同的同時(shí)可以解除抵押貸款合同不失為一種很好的現(xiàn)實(shí)解決方式。

（二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購(gòu)房人之間簽訂的借款合同，而非購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。

（三）購(gòu)房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無(wú)關(guān)，但如購(gòu)房合同無(wú)效，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個(gè)擔(dān)保合同無(wú)效。

三、銀行在商品房買賣合同糾紛中的獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)

商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為條件，與商品房買賣合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。根據(jù)訴訟法中關(guān)于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的理論，即主張由于訴訟結(jié)果而使自己權(quán)利受到損害的案外人，也可以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份參與訴訟。對(duì)買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效、撤銷或解除時(shí)銀行的訴訟地位問(wèn)題，有兩種觀點(diǎn)。一是銀行作為抵押權(quán)人，可依據(jù)對(duì)買賣合同的標(biāo)的物所享有的抵押物權(quán)，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系一并解決，否則人民法院應(yīng)僅審理商品房買賣合同。二是銀行只可作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。理由：根據(jù)《民事訴訟法》第56條規(guī)定，“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟”。而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中，根據(jù)合同相對(duì)性原則，銀行對(duì)雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的買賣合同關(guān)系并沒(méi)有直接利害關(guān)系，因此，銀行不能作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，而只是案件處理結(jié)果與其有法律上利害關(guān)系的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，它只可申請(qǐng)參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨(dú)就擔(dān)保貸款合同起訴的，人民法院根據(jù)具體情況予以訴的合并，可以將擔(dān)保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。

四、銀行債權(quán)在司法執(zhí)行中的法律關(guān)系

在房屋抵押貸款合同糾紛中，銀行對(duì)抵押物即商品房雖然享有法定的優(yōu)先權(quán)，但根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，在執(zhí)行過(guò)程中仍存在一定的障礙。根據(jù)最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”兩條規(guī)定的基本精神就是生存權(quán)是受法律絕對(duì)保護(hù)的最基本權(quán)利，而債權(quán)則是受法律相對(duì)保護(hù)的民事權(quán)利。銀行雖然對(duì)抵押房產(chǎn)享有法定的優(yōu)先受償權(quán)，但前提是不能犧牲債務(wù)人的基本生存權(quán)，不能因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行而造成被執(zhí)行人的極度貧困。這也充分體現(xiàn)了以人為本以及國(guó)家尊重和保障公民基本人身權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)的憲法精神。可以說(shuō)這也正是銀行在開展商品房抵押貸款業(yè)務(wù)中不可避免的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之一，銀行如要最大限度的控制風(fēng)險(xiǎn)減少損失，也只能從源頭抓起，促進(jìn)銀行業(yè)審貸的規(guī)范化管理，增強(qiáng)承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，提高資金還貸率，促進(jìn)住房按揭市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（編輯：ZK）