香港樓市臨近轉(zhuǎn)折點(diǎn)

“負(fù)資產(chǎn)”曾是香港中產(chǎn)階級(jí)心中的陰影。而今，香港金管局的一份報(bào)告再次讓人心生焦慮。

10月28日，金管局發(fā)布的《2011年第三季度負(fù)資產(chǎn)按揭貸款》報(bào)告稱，本港住宅按揭貸款負(fù)資產(chǎn)數(shù)量由2011年第2季的48宗，急增至1653宗，數(shù)量幾近上一季度的35倍，而其中涉及的金額則由6月底的5800萬(wàn)港元，增加至9月底的41.48億港元。

在香港本地互聯(lián)網(wǎng)論壇上，充斥著置業(yè)者焦慮的聲音，有網(wǎng)友憂心忡忡地發(fā)問(wèn)，“會(huì)不會(huì)對(duì)樓市有沖擊”，“年底不會(huì)又出現(xiàn)樓不抵債吧”……

一些國(guó)際投行也拋出了諸如“香港樓市價(jià)格未來(lái)將會(huì)下跌20%”的言論。在此番看空的大行里，巴克萊銀行對(duì)香港樓市甚至預(yù)測(cè)：如果未來(lái)兩年香港經(jīng)濟(jì)軟著陸，房?jī)r(jià)下跌幅度會(huì)在25%~30%之間；而如果香港經(jīng)濟(jì)硬著陸，降幅則將達(dá)到35%~45%。

“負(fù)資產(chǎn)”之殤

所謂“負(fù)資產(chǎn)”，意味著物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購(gòu)買物業(yè)的貸款，即“樓不抵債”。

據(jù)香港金融管理局的歷史數(shù)據(jù)，香港負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題最嚴(yán)重時(shí)，負(fù)資產(chǎn)按揭數(shù)字達(dá)到10.6萬(wàn)余宗，占全港按揭總金額的22%，涉及金額達(dá)1650億港元，香港銀行不得不為此承擔(dān)360億港元的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

1997年后，香港金管局為避免銀行出現(xiàn)大量呆壞賬，硬性規(guī)定銀行嚴(yán)格執(zhí)行“七成住宅按揭上限”，并要求銀行至多將四成資金做住房按揭撥備。在這種情況下，即使樓價(jià)下挫三成，物業(yè)尚不至于淪為負(fù)資產(chǎn)，業(yè)主也還可以通過(guò)變賣房屋來(lái)償還銀行貸款。

在這樣“雙保險(xiǎn)”的政策下，負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題本不應(yīng)當(dāng)成為拖累香港樓市的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

“現(xiàn)實(shí)情況卻是，本港政府允許香港人通過(guò)地產(chǎn)商、按揭公司獲得第二份按揭（香港俗稱二按），變相地放寬了按揭上限，讓人們不用準(zhǔn)備太多首期便能買房。”香港中原集團(tuán)中原專業(yè)服務(wù)公司總裁黎堅(jiān)暉在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)。

記者查閱歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在1996年至2011年的15年里，香港樓市“負(fù)資產(chǎn)”曾出現(xiàn)過(guò)三次高峰期，分別是1997年亞洲金融危機(jī)、2003年SARS風(fēng)波、2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期。

在這三個(gè)高峰時(shí)段，香港負(fù)資產(chǎn)數(shù)字均達(dá)到上萬(wàn)宗，其中，該數(shù)值曾于2003年期間一躍攀升至10.6萬(wàn)宗。

有了此前的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，本次負(fù)資產(chǎn)激增事件并非十分棘手。

“香港樓市hold得住。”黎堅(jiān)暉表示，“從數(shù)據(jù)來(lái)看，本次負(fù)資產(chǎn)數(shù)字的增量其實(shí)遠(yuǎn)低于高峰期1998、2003、2009年，只是其增幅速度過(guò)快，從不到50多宗一躍至1600多宗，這是引起市場(chǎng)注意的關(guān)鍵。”

相比之下，一千來(lái)宗的負(fù)資產(chǎn)顯然并不算太多。

“此次負(fù)資產(chǎn)數(shù)字大升，并非意味著樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，而是從此前的高位回落；負(fù)資產(chǎn)數(shù)字說(shuō)明港府此前的‘降溫’手段有一定效果。”黎堅(jiān)暉這樣判斷。

他指出，經(jīng)過(guò)今年6月以來(lái)香港政府對(duì)本港銀行進(jìn)行“壓力測(cè)試”以限制住房貸款、重提公屋政策等一系列的樓市“降溫”措施，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了相對(duì)疲軟的冷靜期，因此“樓價(jià)自然會(huì)有所下跌”，而這對(duì)“少數(shù)貸款在八成以上的業(yè)主來(lái)說(shuō)，可能在銀行賬面上形成負(fù)資產(chǎn)”。

金管局則給出了更令人寬心的解釋。香港金管局對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，此次負(fù)資產(chǎn)個(gè)案的增加絕大部分涉及一些按揭成數(shù)達(dá)九成或以上的貸款，其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款。

另外，據(jù)金管局的最新數(shù)據(jù)，香港的銀行自今年第一季度起，未錄得任何拖欠三個(gè)月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款紀(jì)錄。

除此之外，由于金管局對(duì)銀行一再施壓，今年第三季度新增貸款已降到偏低水平。

香港經(jīng)絡(luò)按揭公司首席經(jīng)濟(jì)分析師劉圓圓表示，香港今年按揭收緊幅度較大，無(wú)論是借貸金額或批準(zhǔn)案例均只為去年同期的一半。去年借貸總額約410億元，批準(zhǔn)貸款宗數(shù)約15.8萬(wàn)個(gè)，而年初至今的新增貸款額則為210億元，借貸人達(dá)7.78萬(wàn)個(gè)。

值得關(guān)注的是，由于全球經(jīng)濟(jì)普遍疲軟，香港自然也難獨(dú)善其身。瑞銀近期報(bào)告指出，雖然負(fù)資產(chǎn)只占整體市場(chǎng)一個(gè)微不足道的比重，但變幅意味著香港樓市已到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如房屋泡沫被擠破，負(fù)資產(chǎn)之災(zāi)可能將卷土重來(lái)。

內(nèi)地客之熱

香港負(fù)資產(chǎn)陰云未去，一些內(nèi)地買家斥巨資購(gòu)房的行為卻有增無(wú)減。

“趁著香港樓價(jià)有所調(diào)整，趕快‘抄底’。”一些來(lái)自內(nèi)地的投資者有這樣的打算。由于內(nèi)地樓市調(diào)控趨緊以及各大城市的限購(gòu)，手頭資金充裕的富裕人士將目光投向了香港。

從他們的眼光來(lái)看，這實(shí)在是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，10月份整體樓宇買賣合約達(dá)到5675宗，兩個(gè)月內(nèi)連跌近23%，創(chuàng)2009年2月以來(lái)的32個(gè)月新低。

住房交易的大跌隨即帶來(lái)的是房?jī)r(jià)的下降。一間面積達(dá)到300平方米、6月價(jià)格在每平方米12萬(wàn)港元左右的豪宅，現(xiàn)在可能以不到每平米11萬(wàn)港元的價(jià)格售出。

香港中原地產(chǎn)11月公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年第三季香港一手豪宅市場(chǎng)內(nèi)地個(gè)人買家交易比例占總金額的55.6%，成交宗數(shù)則占總量的49.7%，二者均達(dá)到近年以來(lái)的新高。

此外，香港一手豪宅第三季度成交總金額及宗數(shù)比例比上季增加11.4及8.5個(gè)百分點(diǎn)，第二季則比上季增長(zhǎng)9.9及6.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這也是內(nèi)地資金加速流入香港樓市的證明。

6月，香港特區(qū)政府為緩解樓市過(guò)熱，推出了一項(xiàng)限制非本地居民按揭比例的措施，即如在港按揭申請(qǐng)人的主要收入并非來(lái)自香港，其首付應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提高10%。按照此規(guī)定，內(nèi)地投資者在香港購(gòu)買私人住宅的門檻將提高到首付6成以上。

但8月至今，仍不乏以上千萬(wàn)資金一次性購(gòu)下香港新盤的內(nèi)地投資者。

四季度以來(lái)，由于香港房?jī)r(jià)的合理下跌，不少手頭有一定資金的在港工作的內(nèi)地人士也開始著手置業(yè)，他們瞄準(zhǔn)的則是二手房。

“近幾個(gè)月以來(lái)樓價(jià)降了，不少內(nèi)地人士過(guò)來(lái)打聽二手房的價(jià)錢。”位于香港元朗區(qū)又新街的一家中原地產(chǎn)分行物業(yè)經(jīng)紀(jì)人胡振業(yè)說(shuō)。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度中小型住宅市場(chǎng)內(nèi)地個(gè)人買家交易占總交易數(shù)的10.8%，涉及金額占總資金的14.3%，按季度分別上升0.3及0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人胡振業(yè)透露，這些具有普通中高收入內(nèi)地人士一般擁有一定資金，但不是特別充裕，偏向于購(gòu)買地處偏遠(yuǎn)、總價(jià)約在400多萬(wàn)港元的小戶型普通住宅。“由于他們可在港申請(qǐng)50%的銀行按揭，所以只要100多萬(wàn)元人民幣的資金就可以入市。”胡振業(yè)說(shuō)。

“香港樓市短期內(nèi)將出現(xiàn)價(jià)格小幅調(diào)整，第四季度價(jià)格下降將更為明顯。”香港中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升說(shuō)，“但對(duì)供樓的業(yè)主而言，只要香港跟隨美國(guó)繼續(xù)保持低息，樓價(jià)上下浮動(dòng)半成仍是可以接受的范圍。”

在他看來(lái)，香港仍是非居港人士尤其是內(nèi)地人士進(jìn)行離岸投資的首選地，而樓市無(wú)疑是比目前港股更有吸引力的投資工具。