合生創展深度轉型

魚貫而出的開發商年報中，合生創展交出高盈利答卷。行業調控步入常態化，其轉型的路徑也日益清晰

調 控之年，合生創展（0754.HK）交出一份穩健成績單。

3月31日，合生創展公布2010年全年度業績：集團營業額達143.79億港元，同比增長達28%，凈利潤58.89億港元。若剔除投資物業重估稅收項收益凈額的影響，則其核心凈利潤為30.43億港元，同比增長34%。

截至4月初，已有超過40家上市房企發布年報。魚貫而出的數字高峰中，合生創展另辟蹊徑，以高盈利交出穩健答卷。年報顯示，合生創展每股盈利高達3.43港元。“在調控之年，同時也是公司深入轉型期收獲這一數字，難能可貴。”長期關注合生創展的一位分析師表示。

業績背后，合生創展的戰略轉型腳步也在加快。合生創展高層透露，公司未來的戰略框架已經形成，即在核心城市打造高端地產、以二線城市支撐現金周轉、以商業地產貢獻穩定現金流。

多位合生創展高層表示，公司目前更注重“價值投資”理念而非單純的規模增長，這對盈利能力提出了更高要求。從已經公布的各房企年報數據來看，合生3.43港元的每股盈利大大高于很多銷售額數倍于合生創展的開發商。

同時，在土地資源價格上漲、外部調控壓力增加情況下，合生創展盈利能力得到強化和考驗。“目前我們的毛利率保持在40%以上水平，年度毛利水平達43%，仍處于行業領先地位。”合生創展人士表示。

從追求規模到強調利潤，這一轉變已成業內共識。即使規模大如萬科，也已經將眼光轉移至利潤水平和單位面積產出最大化，轉而追求“更有質量的增長”。一位港股分析師認為，這意味著房企的發展路徑從粗放到精細，“合生踏對了步點。”

此種價值投資理念也獲得投資者的認可，今年年初，合生創展適時利用海外融資市場窗口機會，成功在亞洲和歐洲發行了3億美元的優先票據，投資者認購踴躍。

傳統融資渠道的收緊，使海外發債成為內房股的第一選擇，但因成本高企而褒貶不一。合生高層表示，截至2010年末的資產負債率為55%，同比09年57%略有下調。

合生向來以高端住宅示人，這一特性在年報中有充分體現。數據顯示，合生創展合約銷售均價達到了15684元/平方米，同比增幅達20%。分析人士表示，在住宅方面所堅持的高品質戰略已成為合生的獨特優勢。

“對項目的精耕細作、對銷售節奏的良好把控和對區域布局及結算的理性掌握，決定了公司的業績始終不會有過大的波動性，而這樣的穩健風格也同樣滿足了追求穩健收益的投資者的要求。”合生創展集團總裁薛虎表示。

2010年被看作合生創展的轉型落地年，其在業務結構和區域結構上都展開了一系列轉型之舉。

數據顯示，2010年合生在廣東、上海、北京的合約銷售貢獻分別達到27%、32%、38%，業已形成三個重點區域的均衡之勢，成為公司最主要的業績來源。

盡管一線城市調控風聲最緊，但2010年，合生創展在上海的擴張依然迅速。上海松林廣富林、浦東三林集鎮及金山新城等中心地塊，被合生創展悉數收入囊中。此舉令合生在上海新增建筑面積83.4萬平方米。

合生高層透露，隨著公司戰略轉型的推進，合生創展將著力開辟新的利潤增長區域，轉戰二三線城市的腳步正在加快。

合生創展人士表示，2011年，合生位于昆山、太原、秦皇島、寧波等城市的項目將會陸續推出。“由于這些城市環繞在發達經濟圈或經濟帶的周邊，各具特色，將成為未來房地產發展的重要領地。”一位長期關注合生的分析師表示，合生創展的提前布局，有效地降低了調控政策的沖擊，這將為其未來業績增長完成鋪墊。

除區域上的變化，合生的另一轉變來自產品類型的豐富。調控的常態化令商業地產隱有勃興之勢。合生內部人士透露，由于布局商業地產較早，其商業項目已經開始為現金流作出貢獻。“按照合生創展的預計，未來3年內商業地產項目的業績貢獻度將達到30%。”