經濟學人智庫:中國房價仍將強勁

以當前中國人的收入水平測算，人均居住面積應該是20.3平方米，但實際數據是30平方米。超標的人均居住面積，再乘以數億遷入城鎮的人口，如此巨大的住房需求支撐了中國房地產業未來的發展趨勢

建成一個羅馬要用多長時間？只需要兩周。

一份來自經濟學人集團的報告顯示，按照目前的建筑速度，中國能在僅僅兩周內建成一個羅馬城。

這份名為《羅馬是一天建成的》報告預測，中國在未來十年的住房剛性需求仍然強勁，而以人民幣標價的房地產也可能成為未來全球表現最好的資產之一。持續的城市化進程和收入的穩定增長成為中國住房需求的強力支撐。

泡沫?還是市場修正?

中國在15年內建成的住宅面積相當于整個歐洲的住宅面積，這并不夸張。這是經濟學人集團去年對中國287個城市建立宏觀分析模型后得出的結論。

數據顯示，重慶從2011年至2020年新增加的城鎮住宅面積達到11億平方米，這相當于瑞典全國現有住宅面積的三倍，而瑞典的國土面積排名歐洲第五。從全國范圍來看，這期間的中國房地產投資總額將達到75萬億元，相當于現在英國國民生產總值的五倍。

如此大規模的住房供給和房地產投資是否會在該行業產生泡沫？經濟學人集團有另外一種解釋。

通過宏觀經濟和人口模型預測，在未來十年，中國整個城鎮人口的增長將達到26%，大約有一億六千萬農民從農村轉移到城市。這可能是人類歷史上最大的一次遷移。

新增城鎮人口必然對房屋有大量的需求，尤其在城市發展基數相對較低的中西部城市。城鎮化將是中國房地產剛性需求的支柱之一。

另外一個支柱就是收入的增加。這涉及到沿海制造產業向內陸遷移的現實。很多廠商在發現沿海城市勞動力成本不斷提高后，將工廠內遷。內地城市便宜的勞動力，以及近年來逐漸完善的基礎設施，也對面臨成本限制的沿海制造業產生巨大吸引力。制造業基地的轉移，帶動當地經濟快速發展，這在一定程度上推動了城鎮化建設，同時也提高了當地居民的收入。報告預計，未來城鎮人口平均每年收入增長9.8%。

在城鎮化和收入增加這兩個因素的支撐下，中國房地產是否有泡沫，值得商榷。此前美國基金經理查諾斯說，中國的泡沫是迪拜的1000倍。事實“并非如此夸張”。經濟學人集團關注“泡沫”這個詞如何定義，從中長期來看，中國有非常強勁的剛性需求；在短期內，經濟學人集團更愿意把“泡沫”稱為“市場修正”。

在過去的幾年中，中國新建住宅和實際銷售數量之間一直存在一定差距，一般是前者大于后者。尤其在近兩三年，這個差距甚至達到40%，成為市場爭論房地產泡沫是否存在的一個依據。報告顯示，雖然中國的房地產業長期向好，但是短期會出現市場修正。

經濟學人集團信息部的中國區首席計量分析師劉倩預測，“修正”就在這一兩年內出現，這將導致新開工的房屋數量和面積大幅減少。買方逐漸將剩余的供給消化后，會出現供不應求的局面。此外，在這期間房價也會出現松動。“我們全球的預測部門最近開會討論，把未來幾年中國房地產市場修正可能性調高到‘modest（適度的）’，大約在15%左右。”劉倩說。

雖然在剛性需求下，整個中國房地產市場有向好的趨勢，但不表明每個地方都形勢大好。針對個別地方數量驚人的剩余住房供給時，這些地方的房地產調控是必要的。市場的力量，是在修正過程中尋找供求雙方的平衡點。“一旦找不到平衡點，就會出現泡沫。”劉倩表示。

這種修正可以溯及2008~2009年中國GDP的增速減緩。經濟學人集團的研究認為，人們將中國經濟在2008年下跌好幾個百分點的問題歸罪于全球金融危機，其實從2007年第四個季度開始，中國經濟就有下滑趨勢，原因是中央政府層面已經意識到房地產市場有些過熱，出臺的一系列抑制措施直接打擊了整體經濟。

報告說，中央不愿看到整個經濟再次出現硬性下跌幾個百分點的情況。這就很容易理解為何地方對執行地產調控政策總是在觀望，但調控部門又希望成為社會矛盾突出點的房價漲勢有所緩和。面對兩難選擇，對房價調控的微妙心理也逐漸顯現出來。

目前，政府“限購令”等行政調控手段已導致樓市陷入膠著狀態，人們觀望未來態勢如何發展。經濟學人集團的分析認為，這段時期正好是市場修正的最佳時機。一方面市場可找到供需平衡點，另一方面政府也意識到，面對強勁的剛性需求，房價是蓋不住的，所以膠著狀態也不會持久。

報告結論稱，政府針對房地產的控制措施所產生的最壞結果，不過是導致短期的房地產行業衰退。而以現在的房產稅征收比例而言，在短期內不足以對該行業的發展構成威脅。傳統觀念、文化獨特性以及房地產作為投資品相對較輕的稅負，在未來十年內都不會有顯著改變。

難以抑制的需求

如果說，城鎮化和收入是影響中國住房需求的宏觀趨勢，那么人均居住面積，就是影響中國住房需求的重要微觀趨勢。

經濟學人集團研究團隊發現，人均居住面積與一個國家整體的經濟發達水平和人均收入水平有很強的關聯性。

具體來說，有上百個變量可以決定人均居住面積，如收入、人口密度、汽車擁有量等因素在模型中顯示與人均居住面積相關。報告預測城鎮人均可支配收入將增長2.6倍，達到51310元。收入越高，人們越期望住進更大更好的房子，而中國人對房產的偏好尤為明顯。

收入對人均居住面積的影響是顯性的。還有更多的非顯性因素，比如文化上的獨特性也顯得尤為有趣且重要。“丈母娘經濟”曾經被視為不經之談，但在這篇報告中得到肯定。

在中國，青年男性往往要努力賺錢買房，才會被視為具備了結婚的條件。現實又讓這一觀念更有說服力：中國男性數量大于女性，這意味著后者擁有更多選擇配偶的權利。性別失衡再加上婚姻物質化，成為中國家庭高儲蓄率的原因之一。

另一個社會性因素是越來越多的小規模家庭也推動了住房需求。中國家庭的平均規模是每戶3.3個人，城市家庭更小，僅每戶2.8人。獨生子女政策以及老齡化催生了單一成員家庭，這種家庭在中國的數量，從2000年占總家庭數的8.3%上升至2005年的10.7%。

此外，房屋質量也推動中國不斷建房。中國社科院的一份調查顯示，中國的房齡僅有30年，而英國的房齡達132年。在不斷的拆、建過程中，產生了大量的房屋需求。

文化上的獨特性、小規模家庭和房齡成為不可抑制的住房需求，具體表現在人均居住面積的選擇上。經濟學人集團將287個城市在未來十年的人均住宅面積進行預測，再根據進入城鎮的人口數，就能得出未來十年新增的住宅面積總量。

為了表述更直觀，經濟學人集團畫了一個坐標系，X軸是按照美元購買力平價指數換算出的人均GDP，Y軸表示了人均居住面積。一條傾斜向上的曲線勾勒出包括中國在內的全球35個不同國家人均居住面積的最佳點。

“以當前中國人的收入水平測算，人均居住面積應該是20.3平方米，但實際數據是30平方米。”超標的人均居住面積，再乘以數億遷入城鎮的人口，如此巨大的住房需求支撐了中國房地產業未來的發展趨勢。