房價變數

調控壓力下，樓市成交量已呈下滑之態。盡管調控政策尚未松動，但通脹壓力下，房價走勢漸成下一個懸念

膠著數月后，樓市以“量跌價穩”回應各地倉促出爐的調控目標。

北京市最大的房產中介機構鏈家地產數據顯示，2010年3月北京商品住宅成交量為4846套，同比下降53%。4月份首周，北京二手房網簽量為1216套，日均203套，較3月同期日均網簽量下降超過4成，創2009年以來日均網簽量最低。

“綜合目前市場各方的態度，預計4月二手房市場將延續3月份的低迷。”鏈家地產首席分析師張月表示。

成交量的下挫顯然不是調控目標，但樓市價格依舊難以撼動。在已經出臺房價調控目標的多個城市中，只有北京提出普通住宅“穩中有降”的口號，且明確將樓市分為保障房、普通住宅和高檔房三個層次。而大多數城市，依舊將房價與GDP掛鉤，態度曖昧。

2011年4月9日，國務院總理溫家寶在浙江調研時對樓市調控再次表態：中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的，各級政府要切實擔負起責任。

盡管決策層措辭堅決，但分析人士認為，國內宏觀經濟與國際復雜形勢同樣成為中國樓市的重要變數。“我覺得地產走勢要看兩個指標，CPI和PPI。”4月10日，華遠地產董事長任志強表示，國際經濟形勢對中國地產的影響或將在兩個月后顯露。

房價調控的變數

樓市僵局難破，監管層的相應動作也在進行：4月6日，央行宣布加息。分析人士認為，雖然通脹預期是引起此次加息的主因，但其對于樓市的影響也將比以往更為明顯。“這算是中央政府的變相表態，就是對調控不滿意。”我愛我家房地產經紀有限公司副總裁胡景暉對《財經國家周刊》記者說。

在此之前，國務院派出多路調查組，分赴各地調研樓市。在此過程中，房價控制目標由虛轉實，最終確立在10%左右。限購令的出現，曾令地方政府與開發商陷入窘境。但上報房價控制目標，則讓地方政府有了發力點。

“這個數字反而促成觀望期的結束，達到了新平衡。”陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小沖表示。

諸多房價調控目標中，北京提出“穩中有降”，范小沖認為這一提法“很有智慧”。“這一要求只針對普通商品房，對高檔房并無要求，其實比較容易實現。”范小沖說，“這種區別對待的做法是對的。”

4月10日，華遠地產董事長任志強在一次小型聚會上表示，現在判斷樓市走向為時尚早。在他看來，房價漲跌取決于兩項數據：CPI和GDP。

任志強近期與美國著名投資人羅杰斯有過一番長談，兩人均認為中國的CPI不會下降。“這個概念是什么呢，就是宏觀調控不會松。這也意味著對房地產政策不會輕易放松。”任志強說。

而從去年至今，中國的GDP則一直在下滑。任志強預測，其將從去年一季度的11.3%落至8.5%左右。“利比亞和日本等國際因素還沒有真正反映到國內。”任表示。他近期與多家大采購商有過接觸，如國內空調企業遠大集團，其產品部分關鍵零部件全部從日本進口，但目前僅有3個月庫存。

任志強認為，如果不能保證原料供應的話，到6月份時GDP很可能回落，進而導致貨幣政策和財政政策的適度放松。“到時候，不管房地產政策再怎么緊縮，這兩個政策如果放了，對房地產來說會略有改變。至少貨幣不會那么緊縮，不然會出問題。”任說。

GDP將對中央決策層提出嚴峻考驗，而對地方政府而言，土地財政仍是調控會否轉向的最大變數。任志強表示，一些地方政府“因為土地賣不出、錢回不來而撐不住”。

北京作為2010年土地財政的最大受益者，也無法擺脫此種窘境。知情人士透露，2011年北京西城區的土地儲備貸款為400億，“而北京最大的區財政收入才有230個億，所以一定靠土地才能還清貸款”。

但按照以往規律，樓市降價后，土地市場也將慘淡。“如果不能依賴土地財政，那今年融資平臺就會出問題，保障性住房目標也不可能實現。”任志強說。

資金鏈懸念

政策之外，開發商的資金鏈懸念同樣左右著房價走勢。據相關統計，已公布年報的40家開發企業，負債總額達到6000億。

但在4月10日的小型聚會上，任志強表示，這一數字并非開發商的實際負債水平，因里面相當一部分為開發商的預售款。

按照慣例，開發商負債包括有息負債（銀行貸款）及未結算的銷售收入，事實上并不能夠反映出其真實負債狀況。

如萬科去年銷售額1000多億，只結算570億，尚余400多億，今年一季度銷售額超過300億，因此其有800億負債是沒有結算的銷售收入。若按稅前是20%的利潤率計算，將有160億利潤。“實際上真正的貸款連1500億都不到，不表示現在現金流緊張到迫使開發商降價。”任志強說。

多家受訪企業均表示，當前判斷企業的資金鏈狀況，除了現金流，還需看企業的生產結構。“現在等著賣房的不好過，但已經賣完、只需交房的公司卻很舒服。”

陽光100常務副總裁范小沖分析，從資金狀況看，大多數開發商的維持正常運轉并無問題的，關鍵是看企業戰略。“如果要繼續擴張，則可能有困難。”

陽光100已深耕二、三線城市多年，受此輪調控影響較小。范小沖表示，陽光100目前融資途徑并不少，首先是快速回款。“但我們不會率先降價，承受各方壓力太大。”范小沖說。

2008年，萬科售樓處曾因率先降價而受前期購房者沖擊，多家受訪開發商表示，此舉陰影始終未散。盡管回籠資金是第一選擇，但開發商更青睞拓寬融資渠道，如借道信托融資，又或壓縮成本。“我們在拿地上也已經很謹慎，包括對付款方式的選擇。”范小沖說。

“內房股”如龍湖、碧桂園等紛紛舉債。而對A股上市公司而言，只能另謀出路。

3月30日，萬通地產新任總經理云大俊對《財經國家周刊》記者表示，資金鏈問題已經不是一個偽命題，但“對穩健的公司來講，貸款還是有傾向性”。

龍湖地產執行董事秦力洪同樣承認，常規的融資渠道正在收緊，快速銷售、回籠資金的重要性愈發凸顯。不約而同，龍湖地產與遠洋地產在北京的項目均采取“低開”策略。

但范小沖表示，“限購令”在多地的實施，使沖動型置業者大幅減少，轉而慎重追求一次到位。“比如購買大戶型，限購政策下，再轉手已經不大可能了。”范小沖認為，此種心態下，“簡單的降價未必帶來快速銷售”。

根據任志強的統計，深度盤整的2008年，樓市最大降幅為20%，而現在遠比2008年好過，目前開發商的降價動力不足。

房價難降：地產商的結構調整

通脹預期被看做政策松動的最大影響因素。

數據顯示，今年以來CPI與PPI不斷攀高。前者對應農民工工資的提高，后者對應生產資料價格的上漲，根據公開資料，3月份此兩數值之和已經超過12%。按照這一水平，房價下跌10%，則意味著開發商降價20%。

“綜合各種形勢，最后形成的會是價格的波動，從全國來說，我們估計不會超過15%。”任志強說。

供需矛盾則可能成為房價難降的另一主因。

分析人士表示，2010年新開工面積16億平方米，以此計算，今年6月份之前樓市供應量應急劇上漲。但地方政府與開發商不約而同地選擇了等待。“地方政府在控制出貨量，單價太高不給預售證；而限購政策導致很多開發商本身也不愿意領證。”上述人士透露，目前北京的庫存量約為6萬套，而這一數字在去年為8.6萬套。

根據任志強估算，今年的北京新開工面積只有8億平方米，比去年少一半。“最嚴重的是，今年開工量下降會影響明年的供應，明年沒有房子賣怎么辦？”任志強說。

開發商的謹慎，使得未來兩年樓市很可能呈現供不應求之態，萬科的表態可為佐證。3月30日，在萬通地產投資者大會上，萬科執行副總裁丁長峰公開表示，萬科判斷2011年是全面調控時代的開始，“所以對于萬科超過1000億體量來講，保持經營的安全是我們底線。所以最近對所有項目開工節奏進行調整、對所有品類供應進行調整”。

在丁長峰看來，2008年調控更多影響“改善類”市場，對高端市場影響并不大，首次置業市場只要降價就可以賣出去，這也是萬科帶頭降價的原因。

但始于2010年的此輪調控，已經從市場手段全面過渡到行政手段，且行政工具覆蓋從需求到供應所有環節。“今年情況下，企業資金周期拉長，壓力實際上在翻倍，同時每個產品線都要面對不同的市場風險。”丁長峰說。

由此，曾有前車之鑒的萬科不再糾結于價格，丁長峰表示，萬科一直在有意識增加首次置業和首次改善兩個產品間的份額，2011年前三個月，這兩個數字分別為38%和36%。