淺議房產(chǎn)測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用

一、房產(chǎn)測(cè)量的作用

房產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測(cè)繪。而房產(chǎn)測(cè)量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測(cè)量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)，擁有權(quán)屬（法律上）、財(cái)政（稅收上）和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本功能，它的主要作用可以歸納為如下幾方面：

（一）管理方面

為了使城市房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步納入社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解和掌握房產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量和現(xiàn)狀等基本情況。只有這樣，才能進(jìn)行妥善的管理和合理的規(guī)劃建設(shè)，更好的調(diào)配使用房屋和土地，有計(jì)劃安排舊城區(qū)住宅的修建改造，以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。另外，房產(chǎn)測(cè)量的成果，亦是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。

（二）經(jīng)濟(jì)管理

房產(chǎn)測(cè)量提供了大量準(zhǔn)確的圖紙資料，為正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化、清理公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積，建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的圖形檔案，統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)，亦為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供了重要數(shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量還為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門研究確定土地分類等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)依據(jù)，確保各項(xiàng)稅費(fèi)的及時(shí)征收。

（三）法律方面

房產(chǎn)圖所表示的每戶所有的房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過逐幢房屋清理產(chǎn)權(quán)，并經(jīng)過各戶申請(qǐng)登記，經(jīng)主管部門逐戶審核確認(rèn)的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益，加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。

二、房產(chǎn)圖測(cè)繪與地籍圖、地形圖測(cè)繪的比較

房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有這樣的簡(jiǎn)述：“按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖。”

（一）房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，它反映房屋的位置關(guān)系、建筑圖圖形、行政境界、權(quán)利種類、房屋式樣、房屋結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、坐落、層次、街道門牌、河流地類等，并以產(chǎn)權(quán)宗地位置為單位編立丘號(hào)；分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。它著重表示房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、挑廊、陽臺(tái)、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素；分戶圖是以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，也是專供房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的一種權(quán)證附圖，它詳細(xì)標(biāo)繪權(quán)利主體所在哪一層、哪一單位、哪一套，并用紅線彩繪其權(quán)利范圍。通過如上的分析，房產(chǎn)圖的特點(diǎn)也就顯而易見。1、房產(chǎn)圖是平面圖，只要求平面位置準(zhǔn)確，不表示高程，不繪等高線；2、房產(chǎn)圖對(duì)房屋及與房屋、房產(chǎn)有關(guān)的要素，要求比其他圖形要詳細(xì)的多，不單要表示結(jié)構(gòu)、性質(zhì)，還要表示出層次、用途及建成年份等；3、房產(chǎn)圖對(duì)房屋及房屋的權(quán)界線和用地界線等要求特別認(rèn)真，精度要求比較高，圖上主要地物點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5㎜，次要地物點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5㎜；4、房產(chǎn)圖的主要內(nèi)容應(yīng)包括：測(cè)量控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房屋權(quán)利界線、用地界線、附屬設(shè)施、圍護(hù)物、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產(chǎn)編號(hào)以及各種名稱和數(shù)字注記等；5、為了能清楚的表示出所需內(nèi)容，房產(chǎn)圖的比例尺均為大比例尺，一般為1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根據(jù)測(cè)區(qū)內(nèi)房屋的稠密程度而定）。

（二）地籍圖表示的內(nèi)容由地籍要素和必要的地形要素二部分組成。畢業(yè)論文，房產(chǎn)管理。即以地籍要素為主，輔以與地籍要素有關(guān)的地形要素，以便圖面主次分明、清晰易讀。其中，地籍要素包括行政境界、土地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)及編號(hào)、土地編號(hào)、房產(chǎn)情況、土地利用類別、土地等級(jí)、土地面積等，必要的地形要素，包括測(cè)量控制點(diǎn)、房屋、道路、水系以及與地籍有關(guān)的必要地物和地理名稱，一般地籍圖采用的比例尺為1：500、1：1000、1：2000。

（三）地形圖是指按一定的技術(shù)規(guī)范、符號(hào)系統(tǒng)等比例尺，測(cè)繪顯示地物平面位置、地面高程和地表形態(tài)。它的主要內(nèi)容包括地物和地貌兩大類。地物指的是地球表面各種自然物體和人工建（構(gòu)）筑物，如森林、河流、街道、房屋、橋梁等；地貌指的是地球表面高低起伏的形態(tài)，如高山、丘陵、平面、洼地等。地形圖的比例尺也一般采用1：500或更小的比例尺。

三、出現(xiàn)的問題及解決問題的對(duì)策

目前，房產(chǎn)測(cè)繪單位改制中絕大部分單位出現(xiàn)了以下幾個(gè)問題：1、掌握房屋勘丈技術(shù)的人員較多，而懂得大地地形和控制測(cè)量的人員少之又少，技術(shù)力量薄弱直接導(dǎo)致搞大型的房產(chǎn)測(cè)量難上加難；2、會(huì)運(yùn)用一般測(cè)繪技術(shù)的人員多，但能進(jìn)行程序開發(fā)與創(chuàng)新的人員少，這樣也就直接導(dǎo)致改制后的測(cè)繪單位很難有發(fā)展后勁，也就很難與市場(chǎng)上的高資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)；3、作業(yè)規(guī)章制度不夠完善以及監(jiān)督機(jī)制的匱乏，那些以前既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”又當(dāng)“裁判員”所處的成果很難與整個(gè)城市的地理信息系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)和格式融合起來；4、觀念的滯后直接導(dǎo)致測(cè)繪單位改制缺乏相當(dāng)?shù)膭?dòng)力，長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下所形成的“本位”思想使相當(dāng)多的測(cè)繪職工下不了“下海”的決心，這就使得所改制的企業(yè)成了一具空殼。畢業(yè)論文，房產(chǎn)管理。

當(dāng)然，面臨房產(chǎn)測(cè)繪單位的改制，我們不應(yīng)有太多的思想包袱，更應(yīng)該找出問題的癥結(jié)所在，勇于創(chuàng)新，開拓思路，更好的發(fā)揮房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的作用。本人認(rèn)為房產(chǎn)測(cè)量中的重點(diǎn)房產(chǎn)基礎(chǔ)圖的測(cè)繪不應(yīng)游離于整個(gè)城市的地理信息系統(tǒng)之外，更應(yīng)積極參與，從上面第三大點(diǎn)中我們不難看出，城市的基礎(chǔ)測(cè)繪應(yīng)該是由政府主管部門牽頭，土地管理、房產(chǎn)管理、路政、水利、交通和市政建設(shè)等部門共同擔(dān)綱的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，這樣既能有效的避免政府重復(fù)的資金投入、重復(fù)的基礎(chǔ)測(cè)繪，又能保證信息的共享，也能保證基礎(chǔ)測(cè)繪中的統(tǒng)一性（即統(tǒng)一的作業(yè)要求、統(tǒng)一的測(cè)量精度、統(tǒng)一的成圖質(zhì)量、統(tǒng)一的成果管理）和唯一性（成果的唯一性）。基于這一基礎(chǔ)圖的房產(chǎn)測(cè)繪也就減少了相當(dāng)大的運(yùn)行時(shí)間以及測(cè)繪費(fèi)用。這一辦法對(duì)于以前基礎(chǔ)測(cè)繪就相對(duì)薄弱的房產(chǎn)測(cè)量單位而言不失為行之有效的辦法。而對(duì)于以前基礎(chǔ)較好的單位，應(yīng)該通過改制這一契機(jī)，廣招賢才，苦練內(nèi)功，重點(diǎn)投入到城市基礎(chǔ)圖的測(cè)繪中去，更好發(fā)揮先鋒帶頭作用。