房企為解融資饑渴 被迫試水房地產(chǎn)PE

每當(dāng)市場大跌的時候，都是資金進(jìn)入的最佳時點。對于PE來說也同樣如此，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控日趨緊張的時候，房地產(chǎn)PE就迎來投資良機(jī)。

“我去年幫助成立了四只房地產(chǎn)基金。”大成律師事務(wù)所一位律師告訴《投資者報》記者。

據(jù)記者了解，房地產(chǎn)基金主要分兩大類，一類是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)身成立房地產(chǎn)PE，通過PE基金解決自身資金問題；另一類是專業(yè)的房地產(chǎn)基金。

解決融資難題的救星

“地產(chǎn)商成立房地產(chǎn)基金的目的就是將企業(yè)提升到金融層面，占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈的上游。”上述律師告訴記者。

這對開發(fā)商有哪些好處？

“對于大的房地產(chǎn)開發(fā)商，這可以一舉兩得。”嘉富誠國際資本公司董事長鄭錦橋介紹說，房地產(chǎn)開發(fā)商從事PE除了可以通過多渠道募集資金解決公司自身融資問題，同時還可以借助金融資本，幫助這些企業(yè)收購項目。

他還表示，房地產(chǎn)行業(yè)通常是國家宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，在宏觀經(jīng)濟(jì)層面實施緊縮貨幣政策，防止通貨膨脹的背景下，房地產(chǎn)自然也是受影響最大的一個行業(yè)。“在今后三個月或者半年之內(nèi)，雖然一線城市還將面臨調(diào)控壓力，但二、三線城市將有一些并購和投資機(jī)會出現(xiàn)。”

而除了借并購機(jī)會做大做強(qiáng)以外，打通資金環(huán)節(jié)，也是許多開發(fā)商的初衷。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行貸款非常難，對我們來說，基本是不批。”民生銀行地產(chǎn)金融部鄭州分部的某負(fù)責(zé)人告訴記者。

“10個房地產(chǎn)項目上報總行審批，基本8~9個不能通過。”一位建行信貸部人士透露。

顯然，資金問題也波及到這些大的開發(fā)商。

根據(jù)北京某中型房地產(chǎn)開發(fā)商透露，開發(fā)商籌措資金，首先考慮低成本的銀行信貸。但是，由于銀行資金收緊，獲取銀行貸款并不容易。而信托等產(chǎn)品的融資條件苛刻，且要求的回報率很高，這無疑會大幅提高房企的資金成本。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度，內(nèi)地房企在港融資額達(dá)140多億美元，年利率普遍在13%以上。

多重渠道被堵之后，房地產(chǎn)基金成為了眾多房企的救星。“在宏觀調(diào)控的大背景下，將會有越來越多的房地產(chǎn)公司面臨困境，而這就是房地產(chǎn)基金的機(jī)會。”盛世神州房地產(chǎn)基金總裁王戈宏告訴記者。

復(fù)地集團(tuán)變身投資機(jī)構(gòu)

2011年5月13日，復(fù)地集團(tuán)正式退出香港H股市場，成為內(nèi)地首家退出香港資本市場的房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)公告信息，復(fù)地集團(tuán)母公司復(fù)星國際，以22億元完成了對其的私有化運作。

復(fù)星國際表示，在復(fù)地完成私有化之后，憑借復(fù)星的強(qiáng)大實力，對房地產(chǎn)投資將更加靈活。

顯然，復(fù)地的意圖非常明顯，就是轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。“我們希望把私募基金作為一個比較長期的戰(zhàn)略來發(fā)展，力求能夠成為未來一個新的利潤增長點。”復(fù)地集團(tuán)董事長范偉曾這樣表示。

“復(fù)地選擇此時退市，主要原因，還是看到了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策帶給房地產(chǎn)PE的擴(kuò)張機(jī)會。”鄭錦橋告訴記者，即使在宏觀調(diào)控的大背景下實行了限購等政策，百姓對房屋的剛性需求依然存在，“從居住角度上講，很多家庭還需要進(jìn)一步改善居住條件；而從投資角度上，很多熱錢逃離了房產(chǎn)之后，其可選的投資品種并不多，無論是古玩熱還是黃金熱，其背后都是民間資本太多，找不到釋放的渠道。如果他們從事房地產(chǎn)PE，成為房地產(chǎn)基金的LP（有限合伙人，即投資人），就可以解決熱錢出路問題。”

資料顯示，自從2010年3月，房地產(chǎn)開始調(diào)控至今，已經(jīng)有幾十家房地產(chǎn)基金相繼設(shè)立，包括復(fù)地集團(tuán)、保利集團(tuán)、金地集團(tuán)、陽光新業(yè)、世茂股份、華潤集團(tuán)、泛海集團(tuán)在內(nèi)的多家知名房地產(chǎn)公司早已經(jīng)試水房地產(chǎn)PE。

房地產(chǎn)PE大擴(kuò)張

在LP逐步形成的同時，房地產(chǎn)基金也開始大肆擴(kuò)張。

“從2009年開始，我們就陸續(xù)接到相關(guān)企業(yè)咨詢房地產(chǎn)基金的事宜，我們?nèi)ツ昕偣餐瓿闪怂募曳康禺a(chǎn)基金的設(shè)立。而今年在宏觀調(diào)控及信貸緊縮的雙重壓力下，將會有越來越多的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)。”上述大成律師事務(wù)所律師表示。

眾多PE基金開始掘金中國房地產(chǎn)，里昂證券旗下的Fudo二號基金就是其中之一。

Fudo二號基金中國區(qū)董事總經(jīng)理趙波告訴記者，決定進(jìn)軍中國的房地產(chǎn)市場，首先是中國的市場是足夠大，機(jī)會也足夠多。

從2006年以來，他們一直在觀察房地產(chǎn)市場，但那時候覺得市場過熱，不希望追漲，現(xiàn)在選擇在金融危機(jī)發(fā)生之后進(jìn)入，對他們來說是出于對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪發(fā)展機(jī)會的長期看好。

據(jù)他透露，類似美林證券、摩根士丹利等投行旗下的外資基金因為金融危機(jī)產(chǎn)生一些遺留問題，目前已經(jīng)停止大規(guī)模投資，甚至需要拋售物業(yè)，而他們作為一只新的基金，并沒有這些遺留問題，在通過校園基金、養(yǎng)老基金的募集過程當(dāng)中，獲得了投資人的認(rèn)可。

“要在這個新興市場獲得成功，我們需要做的功課有很多，比如要了解租客不斷變化的需求，以及配合本地政府招商引資的需求和政策，同時還要展開與國內(nèi)企業(yè)，比如開發(fā)商或央企等的合作等等。”

據(jù)趙波介紹，目前機(jī)會還有很多，比如，他們還是很看好住宅和商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，無論是北京、上海等一線城市的辦公樓、商場，還是二、三線城市的工業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域都存在著投資機(jī)會。