基于AHP法的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策應(yīng)用研究

摘要 本文把房地產(chǎn)投資決策影響因素分為四類，包括環(huán)境指標(biāo)、產(chǎn)品指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；同時(shí)，通過(guò)選擇上述由專家經(jīng)驗(yàn)或財(cái)務(wù)測(cè)算形成的相關(guān)指標(biāo)，運(yùn)用AHP（層次分析法）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行綜合全面的評(píng)價(jià)，定性和定量分析相結(jié)合，理論研究與案例應(yīng)用相結(jié)合，確定的指標(biāo)權(quán)重科學(xué)合理，得到的評(píng)價(jià)結(jié)果較為全面客觀，既能反映備選投資方案的優(yōu)劣順序，也能對(duì)各個(gè)影響因素進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，從而為房地產(chǎn)投資決策提供一種較為科學(xué)、系統(tǒng)和有效的決策模型及方法。

關(guān)鍵詞 AHP 房地產(chǎn) 投資決策

中圖分類號(hào)：F123.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

層次分析法AHP(Analytical Hierarchy Process) 由美國(guó)匹茲堡大學(xué)教授、運(yùn)籌學(xué)家托馬斯·塞蒂在20世紀(jì)70年代提出，該方法通過(guò)將復(fù)雜問(wèn)題分解為若干層次和若干要素，在各要素間進(jìn)行比較、判斷和計(jì)算，從而獲得不同要素和不同待選方案的權(quán)重，為選擇最優(yōu)方案提供了決策依據(jù)，特別適合于多方案或多項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資決策。

一、建立房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)體系

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目規(guī)模巨大，影響因素眾多，諸如宏觀環(huán)境、項(xiàng)目區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、財(cái)務(wù)指標(biāo)等都會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資決策產(chǎn)生重要影響。因此，構(gòu)建全面合理的投資決策指標(biāo)體系是投資決策的前提，本文將房地產(chǎn)投資決策指標(biāo)體系分為環(huán)境指標(biāo)、產(chǎn)品指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)四個(gè)方面。

（一）環(huán)境指標(biāo)。

房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目環(huán)境是指在投資的一定區(qū)域內(nèi)，在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生影響的外部條件 ，包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境。行業(yè)政策、行業(yè)狀況及趨勢(shì)、周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等子指標(biāo)。

（二）產(chǎn)品指標(biāo)。

房地產(chǎn)產(chǎn)品是為用戶提供的住宅、商業(yè)房屋或辦公寫字樓等，產(chǎn)品區(qū)位、質(zhì)量、環(huán)境、舒適度和為用戶提供的其它價(jià)值等都是產(chǎn)品指標(biāo)的重要內(nèi)容。包括方案設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、市場(chǎng)價(jià)格、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)、環(huán)境與公共資源、開發(fā)商品牌和資源優(yōu)勢(shì)等子指標(biāo)。

（三）財(cái)務(wù)指標(biāo)。

財(cái)務(wù)指標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)財(cái)務(wù)分析得到的結(jié)果和評(píng)價(jià)依據(jù)，需采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。包括投資回收期、凈現(xiàn)值(NPV)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，凈資產(chǎn)收益率、總投資額等子指標(biāo)。

（四）風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。

房地產(chǎn)投資一般易受宏觀政策影響、財(cái)務(wù)杠桿比率較高、投資地點(diǎn)固定，這些特點(diǎn)使房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的所有投資項(xiàng)目都產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等；而只對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目產(chǎn)生影響，且投資者采取有效的措施可以消除或者避免的風(fēng)險(xiǎn)，稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，如工程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、應(yīng)用AHP法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策

（一）建立層次結(jié)構(gòu)模型。

應(yīng)用AHP分析決策問(wèn)題時(shí)，首先要把問(wèn)題條理化、層次化，構(gòu)造出一個(gè)有層次的結(jié)構(gòu)模型，把復(fù)雜問(wèn)題分解為若干元素，這些元素又按其屬性及關(guān)系形成若干層次。這些層次可以分為三類：

1、最高層，也稱為目標(biāo)層。這一層次中只有一個(gè)元素，即預(yù)定目標(biāo)或理想結(jié)果，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，即收益相對(duì)最大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的最佳投資方案。

2、中間層，也稱為準(zhǔn)則層。這一層次中包含為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所涉及的中間要素，也可以由若干個(gè)層次組成，本文分為環(huán)境指標(biāo)、產(chǎn)品指標(biāo)、財(cái)務(wù)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，也可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和需要，直接選取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、內(nèi)部收益率、投資回收期或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等子指標(biāo)。

3、最底層，也稱為措施層或方案層。這一層次包括為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可供選擇的各種措施、決策方案等，本文擬以某項(xiàng)目住宅樓、商業(yè)樓、辦公樓3個(gè)可行的投資方案進(jìn)行決策分析。

圖2 層次結(jié)構(gòu)模型

（二）構(gòu)造判斷矩陣。

判斷矩陣表示針對(duì)上一層次某因素，本層次與它有關(guān)因素之間相對(duì)重要性的比較，可以用成對(duì)比較、九級(jí)（1－9）標(biāo)度法進(jìn)行判斷，直到最下層。該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)兩兩比較后得到的判斷矩陣如表1-表7。

表1 b1-b6相對(duì)于a（最佳投資方案）的判斷矩陣

表2 c1-c3相對(duì)于b1(周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng))的判斷矩陣

表3 c1-c3相對(duì)于b2(設(shè)計(jì)方案)的判斷矩陣

表4 c1-c3相對(duì)于b3(內(nèi)部收益率)的判斷矩陣

表5 c1-c3相對(duì)于b4(投資回收期)的判斷矩陣

表6 c1-c3相對(duì)于b5(總投資額)的判斷矩陣

表7 c1-c3相對(duì)于b6(經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn))的判斷矩陣

（三）層次單排序及一致性檢驗(yàn)。

層次單排序就是把本層所有各元素經(jīng)歸一化后， 計(jì)算判斷矩陣的最大特征向量，判斷矩陣對(duì)應(yīng)于最大特征值的特征向量W，即得出對(duì)于上一層次某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值，最常用的方法是和積法和方根法，本文采用和積法。

1、將判斷矩陣的每一列元素作歸一化處理，將判斷矩陣的每一列元素作歸一化處理，其元素的一般項(xiàng)為：

(i，j=1，2，….n)

其中第一、二、三列的輸入EXCEL公式如下，依次類推：

2、將每一列經(jīng)歸一化處理后的判斷矩陣按行相加，再按行平均，權(quán)重w計(jì)算公式輸入如下:

即，最后一列第一行EXCEL公式為“=SUM(B25:G25)/6”，依次類推，求得全部權(quán)重向量w值：

權(quán)重向量w計(jì)算結(jié)果為：w=(0.044 0.103 0.227 0.108 0.327 0.191 )T

3、計(jì)算特征值wi及最大特征根，， 其中第一個(gè)數(shù)是將判斷矩陣第一行和 wi 相應(yīng)的數(shù)相乘，并將得數(shù)相加得到，依此類推，如下圖。EXCEL計(jì)算公式輸入如下：

（PRODUCT 函數(shù)的意義是將兩個(gè)矩陣對(duì)應(yīng)的數(shù)相乘）

分別得到特征值wi及最大特征根 ma如下：

4、判斷矩陣一致性指標(biāo)C.I(Consistency Index)

通過(guò)一致性檢驗(yàn)。

5、方案層對(duì)準(zhǔn)則層的權(quán)重WC計(jì)算

對(duì)于方案層的計(jì)算與以上步驟相同，具體不再贅述。

（四）層次綜合排序及一致性檢驗(yàn)。

利用層次單排序的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)一步綜合出對(duì)更上一層次的優(yōu)劣順序，就是層次總排序的任務(wù)。

因方案c1的權(quán)重最大，故應(yīng)做出選擇c1住宅樓方案的決策。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的特點(diǎn)，構(gòu)建了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)集，并利用層次分析法來(lái)確定影響房地產(chǎn)投資決策各因素的權(quán)重，可以綜合考慮專家意見和測(cè)算分析結(jié)果，實(shí)現(xiàn)定性與定量分析相結(jié)合，方法較為簡(jiǎn)單，可用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的多方案或多項(xiàng)目比選，是進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的較佳工具。

（作者：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理碩士，房地產(chǎn)投資研究方向，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱，注冊(cè)一級(jí)建造師執(zhí)業(yè)資格，現(xiàn)就職于北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司政策研究部）

注釋：

豍劉新憲.選擇與判斷-AHP(層次分析法)決策.上海科學(xué)普及出版社，1990.

豎羅龍昌.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理.暨南大學(xué)出版社，1995.