一線城市賣地收入同比下降超四成

6月8日，是住建部要求各地公示保障房項目進程的最后時限。然而各地鮮有回應，在各地住建委網站上，也無絲毫公示信息。

住建部曾于5月11日印發《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》，明確各地須在該文下發之日起20個工作日內，對保障房年度建設計劃、開工項目信息、竣工項目信息予以公示。

“受政策調控的影響，今年土地交易比較低迷，地方政府的土地出讓收入下滑，這給1000萬套保障房建設目標帶來很大的資金壓力。”全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生在接受《投資者報》記者采訪時解釋稱。

中國指數研究院提供給《投資者報》的數據顯示，一線城市京滬廣深今年前5個月的土地出讓金收入為749億元，相比去年同期，下降了41.48%。

而為完成今年1000萬套保障性住房建設任務，中央安排補助資金1030億元。“中央給的錢合一套1萬元，這遠遠不夠，投資壓力主要在地方。”陽光100集團常務副總裁范小沖對記者表示。

現在，土地出讓金下滑，令地方政府的財力大打折扣。

京滬深土地交易低迷

一度層出不窮的地王，現在已經被流拍所取代。

聶梅生告訴記者，政策調控也指向土地出讓環節，今年土地交易市場上，總量沒有多大變化，但單幅地塊價格呈下降趨勢。

中國指數研究院監測的全國129個城市，今年前5個月共成交土地面積3.02萬公頃，在成交面積上與去年同期其實相差無幾；但土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%。成交價格的下滑，令地方政府的土地出讓金收入相應下降。

據悉，目前10個重點城市住宅用地平均溢價率無一超過30%，均處于低位水平。5月，溢價率水平最高的杭州、重慶也僅為29%，北京為6%，而上海、深圳、武漢、南京4城市住宅用地則以底價成交。

四個一線城市中，廣州因去年舉辦亞運會暫停了許多項目，今年土地交易出現回補，北京、上海、深圳今年前5個月的土地出讓金收入分別為264億元、394億元、28億元，同比下降為-55.88%、-36.64%、-5.08%。

“限購，交易下降，開發商預期改變，這都讓開發商買地的熱情下降。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《投資者報》記者采訪時稱。而聶梅生則說得更為直接，“就是開發商資金鏈緊張了。”

這個觀點在開發商方面也得到證實。范小沖表示，現在開發貸很難，有時候連按揭都拿不下來，“資金鏈緊張之下，開發商自然變得更謹慎了。”

政府性基金收入縮水

樓市調控對土地交易帶來巨大影響，同時也對地方政府的收入產生巨大壓力。

對地方政府而言，很多事情全都要指望著政府性基金，盡管這個基金的組成包含城市基礎設施配套費、地方教育附加費、彩票公益金等十幾個項目，但真正擔綱的還是土地出讓金。2010年，全國地方政府性基金收入3.26萬億元，其中土地出讓收入為2.91萬億元，占比九成。

中央搞房地產調控，使得地方政府的“錢袋子”癟了不少，即使是對北京、上海這樣的大城市。

2010年，北京全市政府性基金收入1457億元，今年預算收入是1706億元，增幅30%，并且做了相應的支出安排。

不過，中國指數研究院監測的數據顯示，去年北京的土地出讓收入是1640億元。顯然，土地出讓金大過政府性基金收入，在邏輯上是說不通的。

對此，該機構地產分析師王亮解釋，他們的監測數據是從公開市場統計得來，因為出讓金存在分期繳納的情形，所以監測數據與實際入庫的金額會有略微差異。

從今年前5個月的情況來看，北京的土地出讓收入僅為264億元，僅完成年底預算目標的15%。

而根據北京建設用地供應計劃，2011年度計劃住宅用地2550公頃，其中安排保障性住房用地1330公頃。中國指數研究院發布的《全國土地市場交易情報》認為，今年北京保障性用住房地占住宅用地的52%，多數地塊將配建保障性住房，且推出地塊多集中在城六區以外的郊區，低價成交將會持續較長一段時間。這意味著，2011年全年土地出讓金下滑的局面難以改變。

“完不成預算也是沒有辦法的事。”顧云昌表示。

拖累保障房建設進程

但令人擔憂的是，地方政府的土地出讓收入少了，1000萬套保障房是否會落空？

住建部副部長齊驥曾透露，完成1000萬套的保障房建設任務大概需要1.3萬億元建設資金。按照住建部關于保障房資金來源的設計，社會融資8000億元，余下5000億元由中央及各級地方政府解決。

根據預算，中央財政補助1030億元，也就是說地方政府還須拿出4000億元。為此，住建部規定地方政府將不低于10%的土地出讓金用于保障房建設。

但接受采訪的上述業內人士都一致認為，土地出讓金下滑，對保障房建設會帶來更大的壓力。

其中，范小沖認為，建保障房更多是上面的壓力，地方政府本來就動力不足，現在出讓金收入不增反降，資金缺口越來越大。

數據顯示，2010年2.9萬億元地方土地出讓收入中，僅有463億元用于廉租住房保障支出，占比不足1.6%。

根據目前的態勢，專家預計北京全年土地出讓收入難以過千億。即使按照規定拿出10%來建保障房，20萬套的目標任務至少需要300億元，資金缺口依然不小。

按照計劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。全國各地保障房到底進展如何？住建部的“大限”已經過去，目前依然是個謎。

不過，6月5日新華社的一篇報道稱，一些城市開工率不到三成。北京20萬套、深圳7.3萬套保障性住房的計劃，執行情況也并不樂觀。