聶梅生:今年房價將降一成

“準現(xiàn)房，清盤特惠！海淀清河116平稀缺三居，通透薄板、俯瞰中庭景觀，最后18套。8號地鐵即將開通，一旦錯過、再難擁有！”近來，接到賣房中介的短信驟然增多，這就是6月3日記者收到的其中一條短信。

眼下北上廣深等一線城市樓市成交量大幅萎縮，并且投資客們也在積極拋售手中房子。“鏈家地產(chǎn)”市場研究中心日前對北京市十三個區(qū)縣120余個典型區(qū)域進行了統(tǒng)計，其結(jié)果顯示北京市大興、管莊、回龍觀等有一半?yún)^(qū)域的投資性業(yè)主出現(xiàn)降價銷售的情況。

這是否意味著房價要下降了？對此，《投資者報》記者先后采訪了我愛我家控股公司企劃副總裁胡景暉與鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問楊川江。

他們從自己掌握的北京的情況來分析，現(xiàn)在北京二手房是供大于求的狀態(tài)，買房的客戶量較之前減少很多，而投資客拋售房子的人卻不斷增多。為此，他們認為，“房價今年肯定會有所下降，并且從6月份開始到第三季度會出現(xiàn)價格下降的態(tài)勢，其降幅可能會達到10%~15%左右。”

中介交易遭遇滑坡

坊間傳聞北京房地產(chǎn)中介眼下日子不好過，二手房市場交易慘淡。

6月1日下午，記者以買房者身份先后走訪了回龍觀地區(qū)“鏈家地產(chǎn)”、“我愛我家”以及“21世紀不動產(chǎn)”等房地產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)這些中介基本上都沒有生意，很少見到顧客來詢問買房事宜，店面的工作人員都很清閑，聊天、看報等隨處可見。

對此，楊川江對《投資者報》表示，從需求的角度來講，買房人減少了。由于限購政策，總體買房客戶量減少了許多，基本上只有結(jié)婚等少數(shù)剛性需求較強的人才會購買；而從供給的角度來講，主要是手中有兩三套房的投資者在拋房，擔(dān)心房價下降后，投資損失增加，急于出售。

“鏈家地產(chǎn)”一位工作人員的話也證實了這一現(xiàn)象。該工作人員告訴《投資者報》記者，以前一套房子一般至少有10多位買主去看房，現(xiàn)在只有2~3個人，為此一些投資性業(yè)主心里出現(xiàn)了一定程度上的恐慌，均選擇紛紛降價出售。另外，成交價往往比在房地產(chǎn)中介登記的價格略低，因為賣主在成交時愿意將價格再次下調(diào)一點，這是之前少有的現(xiàn)象。

二手房不僅僅價格出現(xiàn)了松動，而且5月一線城市的二手房成交量仍在底部徘徊。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月北京二手房交易量僅為8067套，為28個月以來的歷史新低。

房價將下降10%~15%

“從6月份開始到第三季度，房價會有所下降。”胡景暉坦率地對《投資者報》表示。

他認為，此次下降的幅度不會像2008年金融危機時那么大，其下降幅度可能達到10%~15%左右，這是與去年整個漲幅相比所得。去年9月，房價處于大幅上漲趨勢，“9?29”樓市新政后漲幅有所緩和，但今年1、2月份又出現(xiàn)翹尾因素。因此，房價如果下跌，應(yīng)該會回到去年新政前的狀態(tài)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也預(yù)計，今年的房價將下降10%。其判斷依據(jù)是今年的政策環(huán)境和2010年不一樣，2010年延續(xù)了適度寬松的貨幣政策，而今年貨幣政策則轉(zhuǎn)為穩(wěn)健。同時，投機性購房需求的比例下降，會使整個房地產(chǎn)交易量下降7%。

而復(fù)地集團華北區(qū)營銷總監(jiān)曹諱日前在接受《投資者報》記者采訪時表示，從區(qū)域來看，大城市的核心區(qū)域本身漲幅不大，降幅也不會很大；而邊緣地區(qū)之前漲得比較大的可能會下降得比較大。此外，小城市的波動不會很大。

房價下降能否提升樓市成交量？胡景暉表示，“這是肯定的，交易量可能會上漲三成左右。”目前的交易量與去年同期相比縮減了大約四到五成。現(xiàn)在買不起房和在等房價下降的人會隨著房價的下降，給房子的成交量帶來三成左右的漲幅。

值得一提的是，針對目前成交量的下降，下一步最需要的是價格下降，從而激活成交量。胡景暉認為，現(xiàn)在政府最需要做的就是增加供應(yīng)量、打壓囤地等行為，以促成價格的下降。不過，他同時指出，“雖然限購減少了部分需求量，但限購政策還是有必要繼續(xù)進行的。”

抑制房價需配套措施跟進

2008年打壓房價，2009年房價翻倍。未來一旦調(diào)控政策放松，恐會引起房價報復(fù)性反彈。

對此，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受《投資者報》記者采訪時分析表示，如果要防止房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈，須一系列政策連續(xù)性跟進，而僅靠房產(chǎn)稅是不能解決房價的全部問題，畢竟房地產(chǎn)稅首先是調(diào)節(jié)資源分配；其次是解決投資消費，增加投資成本。

胡景暉認為房產(chǎn)稅是一件好事，也是一項臨近的政策。但他認為，“目前房地產(chǎn)稅還存在兩個問題：首先，只征收增量，不收存量。應(yīng)該將存量也納入到征稅的范疇。其次，稅收的豁免面積太低，就上海來講，只要不超過180平方米的房子就可以豁免征稅，這是不合理的；并且豁免面積也應(yīng)該根據(jù)不同的區(qū)域來劃分，如北上廣與其他中小城市的劃分就應(yīng)各有標準。”

不過，值得注意的是，王玨林認為，“樓市調(diào)控政策肯定會堅定地執(zhí)行下去，不會出現(xiàn)反復(fù)。若限制性政策現(xiàn)在放松，反彈所帶來的損失將非常之大，不僅會丟失這幾年的調(diào)控成果，再實施調(diào)控難度會更大。”