房地產市場調控的必要性及未來預測

摘 要：關于房地產市場和房地產泡沫，一種看法幾乎是大家公認的：房地產過熱了。房地產過熱必將造成通貨膨脹，影響整個國家的經濟。本文就房地產現狀及房地產泡沫風險將會成為中國未來主要風險論證房地產調控的必要性，同時預測與中央政府博弈的以美國財團為首的帝國主義各大財團的外資將被套牢在中國，中國經濟將在最后的出口和投資被打壓的情況下，以消費的馬車帶動經濟發展，最終實現軟著陸。

關鍵詞：房地產；泡沫；風險；軟著陸

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）09-0222-02

一、房地產市場的基本形勢

2003年6月13日，中國人民銀行出臺了旨在為了促進房地產金融健康發展的一個有關緊縮房貸的新規定《關于進一步加強房地產業務管理的通知》，但由于當時實際情況以及社會上各方面勢力的強烈反對下，在相繼的兩個多月后，央行又下發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，在此類相關政策之后，國內房價開始了一路飆升的勢頭且勢頭越來越猛。2010 年，通過對房地產調控，房地產價格過快上漲勢頭基本上得到遏制，但供需矛盾仍然十分尖銳，房價上漲壓力和動力依然存在。

房地產開發投資保持較快增長，2010年月至11月，房地產開發總投資為42697億元，同比增長36.5%;房地產開發企業不同資金來源增速發生變化，與2009年相比，在房地產開發企業資金來源中，貸款增速下降較快，而自籌資金和外資增速遠遠高于2009年，說明2010年房地產調控中信貸政策發揮了明顯作用；房地產價格過快上漲勢頭得到遏制，2010年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%。其中，新建住宅銷售價格同比上漲9.3%，二手房銷售價格同比上漲5.6%。但是房地產供給需求的矛盾仍比較尖銳，導致這一現象主要原因有兩個：一是房屋竣工面積增速遠遠小于施工面積和新開工面積增速；二是房屋和住宅竣工面積遠遠小于商品房銷售面積。

二、房地產市場調控的必要性

（一）房地產泡沫

并非只存在于中國，全球各地大大小小的國家都存在房地產泡沫。歸根到底各國的房地產泡沫的形成一般來源于以下幾種原因，主要有政府宏觀調控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環境和過剩的國際資本流動等。中國因其自身的特殊性，房地產泡沫的形成除了上述的主要原因外也存在著一些比較復雜的原因。中國房地產泡沫形成的主要原因有：

1、由于國內經濟嚴重依賴房地產的帶動，房地產投資占GDP比例從1997年的4.02%飆升到2007年的10.13%，這在世界上卻是罕見。由于房地產對各個相關經濟領域的附加帶動作用，其對GDP的影響高達32%，這可以說房地產緊緊的綁死了GDP，導致其難以撼動。

2、由于1994年實行分稅體制，導致了地方各級政府的炒房炒地行為，地方政府在經濟改革與發展中的作用越來越突出，中央與地方、地方與地方之間的相互競爭開始浮出水面。并且由于中央政府把GDP和稅收等作為考查地方官員政績的主要依據，進一步加劇了地方政府把GDP的增長作為其最重要的政治目標。與傳統的各種工農業經濟，包括與需要長期研發的新興知識密集型經濟相比，房地產具有在最短時間內快速形成GDP總量增長和巨額固定賬面資產的能力，從而會快速提高一個區域內各種資產要素和資本的價格。這對當地經濟GDP總量有快速的增長促進作用，對政府也有巨大的稅收增長誘惑力”。

3、社會機構組織和民眾個人的房地產投機行為是房地產泡沫的產生的又一原因。我國的大部分房地產投資商在投資房地產時并不考慮自己的支付能力和從物業的使用中獲得的收益，僅僅是從預期房地產價格上漲從而獲得收益。這種投機因素會產生大量的虛擬需求，從而推動房價大幅度上漲。而這種局面又容易引起開發商錯誤判斷市場，盲目增加投資，導致泡沫迅速膨脹。

（二）房地產泡沫風險——中國未來主要風險

房地產泡沫最直接的后果就是造成通貨膨脹。控制通貨膨脹一般會采取緊縮貨幣政策、控制信貸的投放加息，匯率升值等，但這也不是根治的辦法這些因素可能會造成經濟增長的放緩。2004-2005年與2007-2008 年的上兩輪調控，通過整體估算“控制通脹對經濟增長影響”的結論是：CPI通脹率每降低一個百分點，則對經濟增長的影響是0.8%。這一比率表明，目前中國控制通脹的成本相對溫和。中國的低成本控制通脹不能說中國的經濟沒有風險。與世界上其他國家的新興市場比起來，中國在未來的幾年以房地產泡沫為主的資本泡沫風險會占較高比例。主要有以下兩個方面：一是儲蓄率比較高，基于當前中國國內的人口結構，高的儲蓄率需要尋找投資機會。二是正因為CPI通脹比較溫和，通過貨幣政策緊縮來控制資產泡沫面臨的阻力大，不容易做到，因此資本市場還會有一定的發展空間。綜上所述，房地產價格泡沫是中國未來面臨的主要風險。

（三）房地產市場調控的必要性

房地產加個泡沫作為中國未來的主要風險，對房地產市場調控的必要性毋庸置疑。

首先，房地產市場作為市場的一個重要組成部分，直接影響到人民的物質文化生活；其次，我國人均資源匱乏，縱容房地產市場的自由發展，必然導致城市土地資源緊張，而水泥、鋼鐵、建材等房地產生產資料的生產屬于高耗能行業，房產越建越多的同時也會導致能耗越來越大，為現代化建設增添隱憂；再者，房地產市場的迅猛發展和暴利的存在，會吸引大量資金，改變資金的流向，使得原本流入其他生產領域的資金轉而流入房地產市場；最后，房產價格增長過快，給普通居民帶來沉重的經濟負擔，直接影響到他們的消費能力，青年居民不得不攢錢買房子。從另一方面說，高房價導致很多實際需要住房的居民無法購買住房，降低了對房屋裝璜材料、家電器材等的需求，抑制了這些行業的發展。

房地產泡沫不可能一直持續下去，其在一定程度后定會崩潰，而隨著房地產泡沫的崩潰又必然會給經濟帶來不可估計的、災難性的后果。房地產泡沫，讓日本從“世界的奇跡”到“失去的十年”；泰國因為其巨大的房地產空置率，一天內就有將近六十家銀行破產，從而引發了亞洲金融危機；美國次貸引發了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論歐美國家還是亞太國家，無論大國小國，都在不同的時期內都發生過房地產泡沫危機。因此對于房地產泡沫得必須謹慎面對，嚴防房地產泡沫可能帶來的各種可能潛在風險。只要在各方面采取積極得當的措施，使得房價維持在一個相對合理、穩定的狀態，并可為我們日后的改革爭取更多的時間和先決條件。

三、房地產市場未來的預測

業內人士認為，房地產調控博弈的雙方并非開發商與購房者，而是中央政府與地方政府。我認為，房地產調控博弈的雙方是中央政府與以美國為代表的帝國主義以攫取超額利潤的各大財團。“末日博士”努里爾·魯比尼（Nouriel Roubini）預言2013年后中國將會遭遇一場硬著陸。但我認為中國最終會通過一系列有力有效的宏觀調控政策，實現和20世紀90年代類似的經濟“軟著陸”。樓市調控對開發商的影響不言自明，但對地方政府的影響也很大。業內人士之所以認為，房地產調控博弈的雙方是中央政府與地方政府。原因主要是中央政府把GDP和稅收等作為考查地方政府官員政績的主要依據，而地方各級政府便把GDP的增長作為其最重要的政治目標。從而導致地方政府滋生出“土地情結”。但是這只是“標”而不是“本”。最根本的調控是使過熱的房地產冷卻下來。為什么中央政府遲遲沒有把房價降下來？不是降不下來，如果真想降房價，只需要一道政令，房地產價格會在一夜之間土崩瓦解。可是由此引發的中國的商業銀行乃至整個中國經濟體系的崩盤誰能承擔，嚴重通貨膨脹誰來負責？如果降房價，面對的是馬上的通貨膨脹，可注釋：努里爾·魯比尼.《世界報業辛迪加》“中國投入在有形資產、基礎設施和房地產的資本泛濫成災。在一位訪客看來，這一切是顯而易見的：瞧瞧那些豪華但卻空蕩蕩的機場和子彈頭火車、毫無用處的公路、數以千計超大規模的中央及省政府新辦公大樓、一座座被廢棄的鬼城以及為防止全球鋁價暴跌而一直關閉的嶄新的鋁冶煉廠”。

“最終，很可能會在2013年后，中國將會遭遇—場硬著陸。從以往的經驗看，所有的過度投資——其中包括上世紀90年代的東亞——最終都會導致金融危機或長時間經濟增長遲緩。”不降房價，那么面對的就是更嚴重的通貨膨脹，如此，所以最可靠的辦法就是穩定房價，然后在社會產品增加時，減少貨幣的投放量，加上其他政策如加息、增加商業銀行準備金率、縮小信貸規模等輔助手段，來使中國經濟軟著陸。可房地產價格非但沒降，反而繼續增長，博弈的雙方除了中央政府以外，縱觀全球，僅以美國為代表的帝國主義的各大財團有如此的實力。這場博弈的勝負，決定著下一時期中國經濟過快增長的速度平穩的下降到一個合適的比例，而沒有出現大規模的通縮和失業的“軟著陸”還是以出現大幅度通脹后，緊接著會出現大規模的通貨緊縮，導致失業增加，經濟速度下滑過快的“硬著陸”，也決定著中國會不會出現危機影響未來長期的可持續發展。我認為房地產的軟著陸至少包括三條：

第一，房價不再上漲，每年跌5%-15%；第二，房地產投資保持一定的規模，繼續帶動經濟的增長；第三，商業銀行不存在大部分的住房貸款等壞賬。讓房地產的恰到好處的軟著陸十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府當時也不是沒有試過軟著陸的方式，但卻失敗了，都成了硬著陸。以美國為代表的帝國主義以攫取超額利潤的各大財團，作為商人，最大程度的賺取利益是無可厚非的。他們以大筆的國際熱錢涌入中國市場，如果房產成功解套全部變現，如果此時人民幣兌美元的匯率達到美國預期最高時，國際熱錢將在一夜之間從中國市場逃離。這場博弈的關鍵在于：

第一，匯率。中國政府會嚴把匯率關，可以預期的是，人民幣兌美元的匯率決不會過快升值，但會小幅升值。

第二，限制房產的流動性。房地產價格不斷上漲，完全限制房產的流動性是不可行也不可能的，只能一步步地限制房產流通，只要房產流通性少一點，通脹就會顯現一點，然后再通過上調準備金率和加息等柔性政策來調整一點。

從目前官方的消息，樓市簽約率在下降，即流通性在下降。然后物價開始有所漲幅，如豬肉等副食產品，但央行馬上上調準備金率和加息，來穩定物價。

如此一來，就有可能出現中國人名最樂意見到的同時也是以美國為代表的帝國主義以攫取超額利潤的各大財團最不愿意見的結果：在匯率上把住出口，讓房價回歸真實價值，把外資同樣套在中國。這才是這場博弈勝利的前提。以此同時，以美國財團為首的帝國主義噬血者必將瘋狂報復，會在投資、出口等各方面對中國施加壓力。但經濟發展，美國為代表的帝國主義的財團頂多只能打壓出口和投資，到時候，決定勝負的關鍵將在于消費。而這時候得勝負，將取決于中國的所有人民大眾。

作者單位：福建農林大學生命科學學院

作者簡介：連建靖（1990— ），男，漢族，福建人，福建農林大學生命科學學院08級生物科學。

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