當(dāng)前我國(guó)居民購(gòu)房決策行為的影響因素研究

摘 要：住房需求是人們的基本需求之一，本文選取了當(dāng)前我國(guó)居民購(gòu)房決策行為中最為重要的三個(gè)影響因素進(jìn)行研究，即居民自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，房屋質(zhì)量與價(jià)格，社會(huì)環(huán)境。并在此基礎(chǔ)上提出了對(duì)策措施及意見(jiàn)建議。

關(guān)鍵詞：購(gòu)房決策；社會(huì)環(huán)境；房屋質(zhì)量；消費(fèi)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2011）09-0233-01

一、當(dāng)前我國(guó)居民購(gòu)房的背景概述

眾多周知，投資、消費(fèi)與出口被稱(chēng)之為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車(chē)”，消費(fèi)是社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程的起點(diǎn)和終點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)表明消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著十分密切的聯(lián)系，一般情況下，消費(fèi)每增長(zhǎng)1%，可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.6%。而居民的房屋消費(fèi)由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度較高，對(duì)資金的吸納能力較強(qiáng)，而且具有建設(shè)周期短，市場(chǎng)廣闊等特點(diǎn)，在這種背景下，房地產(chǎn)在1996年就被我國(guó)政府確定為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。住房需求是人們的基本需求之一，也是永恒的追求，居民的居住條件是一個(gè)地區(qū)社會(huì)發(fā)展水平的直觀(guān)體現(xiàn)，也是維持社會(huì)穩(wěn)定的最基本因素之一。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱(chēng)“新國(guó)八條”)，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。隨后，全國(guó)各地的大中城市在政府的要求下，“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”政策陸續(xù)推出。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了萎靡的現(xiàn)象，與2008年的銷(xiāo)售停滯大致相同，具體表現(xiàn)在，供銷(xiāo)量漲幅明顯回落，房?jī)r(jià)上漲乏力。但兩者之間，還具有明顯區(qū)別：2008年，全球金融危機(jī)，各國(guó)政府都緊急出臺(tái)寬松政策，以保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)增長(zhǎng)。中國(guó)也隨即出臺(tái)了4萬(wàn)億的刺激計(jì)劃，作為全球發(fā)展最迅猛的經(jīng)濟(jì)體，由于中國(guó)金融政策的獨(dú)立性，中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有受到太大的沖擊，并迅速反彈，并在2009和2010年超過(guò)2008年以前的最好水平。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，以中部城市鄭州為例，在2008年時(shí)，受到全球金融危機(jī)影響，供銷(xiāo)量均有大幅度回落，但在2009年時(shí)，供應(yīng)量就開(kāi)始迅速反彈，銷(xiāo)售量也在2010年恢復(fù)到2008年的水平。

二、影響我國(guó)居民購(gòu)房決策行為的因素分析

影響居民購(gòu)房決策行為的因素是綜合性的，多種多樣的，如自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素等。囿于篇幅所限，本文選取其中一些最為重要的因素進(jìn)行分析闡述。為了了解消費(fèi)者購(gòu)房決策的影響因素以及該影響因素的重要性程度，我們分別設(shè)置了購(gòu)房過(guò)程中擔(dān)心的因素以及購(gòu)房時(shí)看重的因素兩個(gè)問(wèn)題。題目均采用量表形式。

（一）是居民自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)前我國(guó)95%以上居民的購(gòu)房是為了居住（自己、父母及子女居住）。基于此，居民購(gòu)房的選擇本質(zhì)是選擇了一種生活方式。因?yàn)榉课葑≌粌H是給居民提供一個(gè)居住空間，對(duì)居民的學(xué)、生活、工作、休閑甚至家庭發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生影響。如小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施、小區(qū)的居住氛圍、校區(qū)的物業(yè)管理水平、小區(qū)的自然環(huán)境以及人文環(huán)境等等。但是也正是這些因素決定了房屋的價(jià)格水平不一致，所以居民選擇購(gòu)房時(shí)一個(gè)首要的因素便是自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其處于什么樣的經(jīng)濟(jì)階層，決定了其購(gòu)房的層次。

（二）是房屋質(zhì)量及其價(jià)格。影響居民購(gòu)房的因素可能是多種多樣的，如房屋質(zhì)量、房屋價(jià)格、物業(yè)管理、建筑和戶(hù)型設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的品牌、校區(qū)居住環(huán)境、地理位置和交通情況等等。但是在這些因素中，居民對(duì)于房屋質(zhì)量和價(jià)格的關(guān)注度是最高的，而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，人們對(duì)于房屋價(jià)格的關(guān)注漸次于房屋質(zhì)量，所以房屋質(zhì)量與價(jià)格也是影響居民購(gòu)房決策的重要因素。

（三）是社會(huì)環(huán)境。人在本質(zhì)上具有社會(huì)屬性，深受社會(huì)環(huán)境的影響。長(zhǎng)期以來(lái)，“安居樂(lè)業(yè)”是我國(guó)的重要思想文化之一，居民也深受“房屋是安身立命”之本，所以絕大多數(shù)人都舍棄租房，而攢錢(qián)購(gòu)房，這也是當(dāng)前整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向之一，在這種社會(huì)環(huán)境下，居民往往主動(dòng)或被動(dòng)選擇購(gòu)房，而且在購(gòu)房的層次上往往與自己同一個(gè)經(jīng)濟(jì)階層地位的人們相一致。

三、對(duì)策措施及意見(jiàn)建議

（一）對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行全方位的綜合考慮。房屋不是普通商品，尤其是對(duì)于廣大中低收入者，購(gòu)房可能涉及到今后一生的諸多問(wèn)題。因此，購(gòu)房需要全方位綜合考慮房屋的各種信息，如房屋產(chǎn)權(quán)是否合法、住宅售價(jià)是否能承受、住宅設(shè)計(jì)是否合理、付款方式能否接受、居住地段是否適宜、裝修標(biāo)準(zhǔn)是否滿(mǎn)意、居住環(huán)境是否舒適、公共設(shè)施是否完備、工程質(zhì)量有無(wú)保證、物業(yè)管理是否優(yōu)良，等等。在此基礎(chǔ)上才可能購(gòu)買(mǎi)到自己稱(chēng)心如意的房屋。

（二）科學(xué)合理決策。一方面居民在購(gòu)房中會(huì)涉及到很多專(zhuān)業(yè)知識(shí)，如同類(lèi)樓盤(pán)的識(shí)別與比較、價(jià)格的推算、面積的測(cè)量、按揭付款的計(jì)算等等，這都需要在決策的時(shí)候慎重，可以引入第三方機(jī)制進(jìn)行測(cè)評(píng)。另一方面，購(gòu)買(mǎi)房屋也不是為了單個(gè)人居住，家庭成員都是決策主體，要多討論協(xié)商，還可以適當(dāng)參考長(zhǎng)輩及親朋好友的意見(jiàn)，以求購(gòu)房決策能夠符合大多數(shù)成員的預(yù)期。此外，在購(gòu)房消費(fèi)中，切記時(shí)間緊迫，匆匆忙忙，要多加考慮，當(dāng)前居民在購(gòu)房耗費(fèi)時(shí)間最少的為1至2個(gè)月，最長(zhǎng)可達(dá)1年以上，平均耗時(shí)為6個(gè)月。

（三）是居民在購(gòu)房消費(fèi)中要保持理性。居民購(gòu)房與其生活息息相關(guān)，其影響因素眾多，加之當(dāng)今社會(huì)傳媒發(fā)達(dá)，開(kāi)發(fā)商廣告促銷(xiāo)手段日益多種多樣，但是廣告背后的陷阱也越來(lái)越多，居民如果一時(shí)沖動(dòng)，往往成為受害者。基于此，居民在購(gòu)房消費(fèi)中必須保持高度自主和理性，切記被開(kāi)發(fā)商和廣告牽引。

作者單位：長(zhǎng)春理工大學(xué)馬克思主義學(xué)院

作者簡(jiǎn)介：楊攀（1986— ），男，漢族，研究方向：社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)：

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