我國房地產負債情況及其發展對策的研究

摘 要：房地產企業是現今我國增長速度最快的行業，但突出的負債問題成了房地產業的硬傷。對于房地產而言，增長既是企業自身成長的內在要求，同時又是企業內部資源和外部環境推動的結果，企業增長的路徑及其機理是復雜的。本文運用文獻資料法、專家訪談法和數理統計等方法，從分析我國房地產業的負債情況入手，尋找出現這一現象的原因及其影響因素，考察上市公司增長路徑呈現出的特點，以期為未來我國房地產行業的發展提供理論支持。

關鍵詞：房地產公司；增長；負債

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）09-0171-01

引言：從1998年開始，我國的新一輪房地產產業投資開始增長，這種增長在一定的程度上拉動了國內經濟的持續增長，在很大程度上改善了國民的居住水平。作為一個資金密集型行業，房地產行業的發展離不開金融業的支持。隨著改革開放的不斷深入，近些年，我國的房地產市場不斷地擴張，房地產商品供銷情況極為旺盛，但是在這種繁榮情況的背后則是銀行信貸對房地產不同環節的全面和深層次的介入。因此，我國國內房地產信貸的快速擴張在這樣的背景情況下也再一次成為我們所關注的熱點問題。

特別是我國現今房地產的高負債率，由于很多地產企業將大部分資金用于囤積土地，擴大企業的規模，造成企業要向銀行借貸來滿足正常的企業運營。而負債只能夠靠樓盤的出售來一步步收回。在我國幾乎所有的房地產企業其負債率都高達70%以上，面對這一刺眼的數字提醒我們應該思考房地產企業的未來發展之路。

根據最新房地產上市公司報道，像金地集團、保利地產這些大型的房地產企業的負債水平都已經超過了50%，這也從一個層面上反映出了房地產業承受著巨大的財務風險。從經濟學角度分析，企業的負債經意是其謀求經濟最大化的一個經營方式，適度的負債能夠使企業得到最大的利潤。但是，在整個的市場經濟變動的過程中，如果企業的經營情況一旦出現變化，不但無法保障企業的償債能力，甚至會導致財務狀況的進一步惡化。所以，房地產企業必須有一個合理的資產負債率。

一、我國房地產公司出現負債的主要原因

現階段，我國的上市公司為了擴大將地產盤子做大盲目擴張，超出自己的實際承受能力，購買高額地皮，大量開發樓盤。然而現階段由于樓價不斷走高，很多的居民買不起樓壓制了樓盤的預售。導致了大量樓盤積壓，公司拿不出預付款造成了負債的惡性循環。上市公司高管層缺乏對投資者的保護意識，一個公司的管理層最高的目的就是追求利益的最大化，所以在其投資和回報的時候更多的是注重自身的資本回收，忽視了投資者，特別是小投資者的利益，投資者得不到應有的回報，就會減少對該公司的利益加注，公司的社會資本減少，只能靠從銀行借貸，因此其負債量越來越大。銀行缺乏對企業貸款的硬性追償機制企業的財政赤字就會照成銀行依賴。而大量的銀行貸款，讓企業沒有喘息的余地，特別是貸款后的追償性加息。讓本來的漏洞逐漸加大，企業的負債越來越大將不堪重負。

二、房地產增長有效性的相關分析

有效的房地產經濟增長是符合當今社會需要的一種生產的增長。房地產的經濟增長不僅需要保證經濟總量上的增長而且要在產業構成上形成一種平衡狀態下的增上趨勢。通過大量的數據分析，經濟學家已經達成共識，他們普遍認為，總量和確認結構之間是不可分割的，因此，現代社會之下的房地產增長不僅是一個總量的增長，而且也是一個結構的成長過程，無論是結構變動還是總量增長都會對經濟的增長產生巨大的影響。因此，在整個房地產經濟的發展過程中，如何去尋求多元化的全方位的增加才是房地產經濟穩步增加的有效對策。

三、房地產企業發展的相應對策

（一）戰略方向要明確

對于房地產投資資金的使用必須要合理，確定清晰的戰略對于企業的經營是極為重要和關鍵的。只有通過專業化和跨區域化的發展模式才能達到構建一個強大的房地產企業的目的

（二）謹慎經營、合理投資

在房地產業的經營過程中，首先要有謹慎經營的理念和風格，并通過多元化的經營模式來降低企業的投資風險；另外，要將有限的資金用到關鍵點上，以此來提高資金的有效性。

（三）提高企業的競爭優勢，加大資金的保障力度

房地產業要通過銀行和其他的一系列合理的融資渠道來提高自己企業的競爭力。只有在最大程度上加大企業的融資優勢，才能保障企業有充足的資金來源，才能保障本企業的長期發展。

（四）明確企業的負債能力

任何一個房地產企業必須要根據自己的自身負債能力、經營狀況根據自身所處的經營環境為自己定下一個適合自己發展的負債率。以便以此來應對企業有可能所面臨的突發狀況，實現企業的可持續性發展。

結束語：通過對我國現今房地產全行業的上市規模逐漸增大，增長波動性較激烈，資金負債率迅速增加，股票超額收益率逐漸減少，自由現金流流通緩慢，上市的房地產公司整體還處于一個高負債的發展狀態。并且其行業的增長效果不明顯，很多公司更多的出現毀損性增長，政府的政策調控和高房價背后所帶來的低購買力有關。同時也說明我國房地產行業的公司結構和運營手段上還存在一定問題，需要進一步的調整。在下一戰略發展階段里，應該從調整公司的發展結構入手，在增加房屋出售率的同時擴大公司的經營項目，增加社會資本的資金投入，減少負債率，提高公司增長效率，實現房地產企業健康、快速、有效的發展。

作者單位：中國海洋大學

參考文獻：

[1]崔學剛，王立彥.企業增長與財務危機關系研究[J].會計研究，2007，(12):12-17.

[2]唐海濱.企業生命的秘密——兼論與社會科學有關的話題[M].北京:中國經濟出版社，2002.