鄭州樓市隱現(xiàn)拐點(diǎn)

地產(chǎn)大鱷這波計(jì)劃性降價(jià)，進(jìn)一步?jīng)_擊了資金鏈真正存在危機(jī)的大量中小房企，個(gè)別房企計(jì)劃性降價(jià)誘發(fā)的市場(chǎng)整體層面降價(jià)正在悄然形成。

在樓市調(diào)控與高房?jī)r(jià)的博弈中，堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)松動(dòng)跡象。一線城市樓市成交量大幅下降，京、滬、深樓價(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中，上海一些開(kāi)發(fā)商降價(jià)20%~40%。

近日，銀行收緊了樓市信貸，多家銀行上調(diào)首套購(gòu)房利率，令剛性需求進(jìn)一步受到打壓，樓市資金雪上加霜。這表明銀行對(duì)樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度，通過(guò)收緊信貸規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

投資者的觀望氛圍也顯著上升。樓市投資一個(gè)顯著特點(diǎn)是，投資者買漲不買跌，在更多投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌的背景下，樓市寒意愈發(fā)濃厚。

種種跡象表明，樓市的拐點(diǎn)隱隱出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)就在第四季度，但就此斷定房?jī)r(jià)將深度調(diào)整，則有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早。

樓市降價(jià)潮來(lái)襲

買房必賺的中國(guó)樓市怪圈終于打破，多地樓市出現(xiàn)降價(jià)潮。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，10月3日~9日，深圳一手房成交均價(jià)為15972元/平方米，環(huán)比下跌28.4%。當(dāng)周深圳一手房市場(chǎng)共成交474套，環(huán)比下降18.8%；成交面積3.71萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.3%。深圳樓市量?jī)r(jià)齊跌。

10月21日前后，樓市降價(jià)潮席卷上海，據(jù)統(tǒng)計(jì)，涉及大幅降價(jià)的樓盤近10個(gè)，多數(shù)折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，這些樓盤每平米單價(jià)下跌至少四五千元，幾乎是上海有商品房成交記錄以來(lái)的最大折扣。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括北京、廣州、重慶等眾多城市的房?jī)r(jià)，都出現(xiàn)了明顯的下降，有不少樓盤的下降幅度在20%左右。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份70大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市繼續(xù)增加且逼近止?jié)q，尤其值得關(guān)注的是，二手住宅價(jià)格下降的城市數(shù)量首次超過(guò)價(jià)格上升的城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)三月持平，新建商品住宅價(jià)格也出現(xiàn)明顯止?jié)q態(tài)勢(shì)，而二手房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)下跌走勢(shì)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已基本確立。不過(guò)，二三線城市特別是未限購(gòu)城市依然處于量?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的過(guò)程中。

伴隨著房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)中介的生意越發(fā)慘淡。國(guó)內(nèi)首家上市的房產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，公司第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2795萬(wàn)元，同比減少30.89%，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在樓市調(diào)控下，世聯(lián)地產(chǎn)全年凈利潤(rùn)或?yàn)樨?fù)值。

世聯(lián)地產(chǎn)還算幸運(yùn)，在樓市調(diào)控及中介服務(wù)費(fèi)下調(diào)的雙重打擊之下，多家房產(chǎn)中介關(guān)閉。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，截至今年9月北京全市的中介門店數(shù)量為5310家，相比限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)的2月的6029家，減少了700多家，降幅接近12%。

中證證券研究中心研究員張?zhí)┬辣硎荆骸爸T多跡象表明，樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從中長(zhǎng)期角度看，目前的價(jià)格調(diào)整可能只是剛剛開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化序幕，只有進(jìn)一步擠壓泡沫，再次去庫(kù)存化，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)才有可能完全釋放。”

鄭州房?jī)r(jià)漲勢(shì)減緩

與一線城市樓價(jià)大幅下降不同，鄭州樓市依然很堅(jiān)挺。數(shù)據(jù)顯示，鄭州新建商品住宅價(jià)格相比8月份上漲0.2%。與2010年新建商品住宅價(jià)格相比，鄭州房?jī)r(jià)上漲了7.5%，這個(gè)漲幅位列70個(gè)大中城市的第9位。

不過(guò)，與此前相比，鄭州房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭明顯減緩。

此前，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布“鄭房指數(shù)”顯示，8月份，鄭州市市區(qū)商品住宅每平方米6623元，比上個(gè)月下降53元。繼7月份商品住宅每平方米下降48元后，8月份，鄭州房?jī)r(jià)繼續(xù)慢降。

伴隨著房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被遏制，鄭州樓市銷量也在下降。

數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，鄭州市商品住宅銷售面積718.8萬(wàn)平方米，同比下降5.4%。

隨著銷量下滑，鄭州樓市出現(xiàn)了新跡象：部分公司對(duì)房?jī)r(jià)作出價(jià)格調(diào)整后，相當(dāng)一部分企業(yè)開(kāi)始通過(guò)短信、報(bào)刊等渠道促銷。

記者走訪了一些房屋中介，普遍反映房子沒(méi)有以前好賣了。一家地產(chǎn)公司的職員說(shuō)，他們公司搶在今年國(guó)慶節(jié)時(shí)候推出樓盤，想要趕上“金九銀十”熱銷一把，但整個(gè)國(guó)慶節(jié)卻銷售慘淡，只售出了兩套，與此前的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

一位房產(chǎn)中介員工說(shuō)，現(xiàn)在買房從銀行貸款很難，而且需要首付4成，這讓很多購(gòu)房者只有等待。另外，包括鄭州銀行、交行、建行、中信銀行的房貸利率都上浮了10%，這加重了購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，不少人每個(gè)月要多掏四五百的月供，打壓了很多剛性需求。

有專家表示，銀行上調(diào)購(gòu)房利率對(duì)剛性需求的購(gòu)房者影響較大，將讓本不景氣的樓市雪上加霜。

而隨著銀行信貸的收緊，政府調(diào)控的堅(jiān)定，民間借貸利率的攀升，定金和預(yù)收款的萎縮，地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流會(huì)日益緊張，也將加大開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售的壓力。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副院長(zhǎng)李鴻昌認(rèn)為，鄭州房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭不行了，相信鄭州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降。根本原因是開(kāi)發(fā)商的暴利不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，開(kāi)發(fā)商無(wú)度地賺錢，道不對(duì)，政府打壓房?jī)r(jià)，符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律。在政府與開(kāi)發(fā)商的博弈中，如果政府決策失誤，開(kāi)發(fā)商和政府斗，會(huì)贏；如果政府對(duì)了，開(kāi)發(fā)商再和政府斗，就必輸無(wú)疑。

“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，不要圖大利，降價(jià)銷售，回籠資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商有好處。”李鴻昌說(shuō)。

河南知名房地產(chǎn)專家、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理學(xué)院教授劉社認(rèn)為，政府出臺(tái)綜合措施整治高房?jī)r(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力很大，鄭州房?jī)r(jià)之所以還沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降，是因?yàn)椤榜橊劜皇且幌伦訅嚎宓模詈笠桓静葸€沒(méi)出現(xiàn)。”

樓市拐點(diǎn)之辯

在限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障房、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等多項(xiàng)措施的合力作用之下，今年樓市“金九”不在，“銀十”慘淡開(kāi)局，市場(chǎng)拐點(diǎn)似乎正漸行漸近。

按常理推斷，在多重壓力之下，只要宏觀政策不突然轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者繼續(xù)觀望，相信很多企業(yè)撐不了多久，就會(huì)被迫走降價(jià)促銷回款的路子。但就此斷定樓市即將迎來(lái)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)將深度調(diào)整，則有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早。

肯同國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)宋海聚認(rèn)為，談?wù)摌鞘泄拯c(diǎn)是沒(méi)有意義的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求非常大，房地產(chǎn)行業(yè)依然能做，再做個(gè)20年~30年都沒(méi)有問(wèn)題，關(guān)鍵看你怎么做，必須有本事把房子賣掉才行。

他表示，什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天來(lái)了，等房地產(chǎn)的新手都死了，比如做電器的，做糧食的，都退出了，這個(gè)市場(chǎng)才正常。一幫外行人都進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，各路資本都進(jìn)入，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)高，不正常。

他還表示，本輪樓市調(diào)控，普通住宅的價(jià)格肯定會(huì)降，但一些湖景房、山景房，由于其稀缺性，價(jià)格不會(huì)降。總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升通道，特別是好東西，美國(guó)的湖邊房等一些好東西，在樓市調(diào)整中，價(jià)格都沒(méi)有跌。

宋海聚認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)高的根源不在于地產(chǎn)企業(yè)，而在于政府，只要政府現(xiàn)行的用地模式不變，房?jī)r(jià)很難下跌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于目前房?jī)r(jià)的下跌，多為大型房企出于自身戰(zhàn)略需要進(jìn)行的計(jì)劃性促銷回籠資金，真正的拐點(diǎn)為時(shí)尚早。而從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在地方政府還沒(méi)有找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，未能擺脫土地財(cái)政的束縛；在開(kāi)發(fā)商未將2008年救市政策之后搶拍的高價(jià)土地回收成本之前，地方政府和開(kāi)發(fā)商都很難容忍房?jī)r(jià)的大幅下挫。

不過(guò)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地成本和建安成本都在大幅上升，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)購(gòu)買力也將大幅上升，短期的房?jī)r(jià)調(diào)整，只是上一輪上漲過(guò)快的泡沫被擠除和短期銀根較緊資金緊缺下的產(chǎn)物，一旦銀根和樓市調(diào)控政策放松，房?jī)r(jià)可能重新迎來(lái)新一輪上漲。

然而，地產(chǎn)大鱷這波計(jì)劃性降價(jià)，進(jìn)一步?jīng)_擊了資金鏈真正存在危機(jī)的大量中小房企，個(gè)別房企計(jì)劃性降價(jià)誘發(fā)的市場(chǎng)整體層面降價(jià)正在悄然形成。

日前，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖發(fā)表演講認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷由資源競(jìng)爭(zhēng)向創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)渡階段，這將是一個(gè)淘汰與再生的大洗牌時(shí)期。未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)要不斷向住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能環(huán)保、綠色生態(tài)的方向不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造新的贏利模式，才能贏得未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。