小區車位歸屬問題的立法現狀思考與完善設想

摘要現今我國的法律體系中，《物權法》74條一定程度上給解決小區車位所有權歸屬爭議提供了解決方案，但也存在一些缺陷，這些缺陷使得該條文不能很好地應對現實生活中復雜的小區車位所有權歸屬爭議。本文立足于我國目前的立法現狀，從我國物權法有關小區車位所有權歸屬問題的立法不足入手分析，提出了完善物權法中有關小區車位所有權歸屬問題的立法不足的相關設想。

關鍵詞 車位 歸屬 立法現狀 完善設想

中圖分類號：D623.2文獻標識碼：A

Legislation and Perfect Vision of the Ownership

Disputes Residential Parking Spaces

SHEN Yang[1]， LI Jinxin[2]

([1]Nanjing Normal University Law School， Nanjing， Jiangsu 210097;

[2]Anhui Huaiyuan Court， Bengbu， Anhui 233400)

AbstractIn China's legal system today， \"Property Law\" 74 provide a solution of the settlement of ownership disputes residential parking spaces to some extent， but there are some weaknesses which makes the provision can not be a good response to real-life residential parking spaces in the complex attribution of ownership disputes. This paper is based on the status of current legislation， start to analyze from the parking area of property law on the ownership of the inadequacies of ownership， points out some visions by improving the parking area of property law related to the ownership of the inadequacies.

Key wordsparking; ownership; legislation; perfect vision

1 關于小區車位歸屬問題的理論學說

在立法的過程中，理論界就對如何規定小區車位的所有權歸屬問題存在重大的分歧。《物權法》實施至今，對這一問題的分歧依然存在，總結起來主要有以下幾種觀點：

1.1 開發商所有說

這種觀點持有者認為，小區的停車位的所有權理所應當歸開發商。主要原因是：小區的停車位是可以與其上面樓層分開而成為單獨所有權的客體，也可以作為獨立的財產并成為單獨的交易客體，那么小區車位就不必遵循從物的一并轉移法則，并且按照“誰投資，誰受益”的原則，開發商就應當享有最初所有權。

1.2 業主共有說

不少人認為，小區的停車位的所有權應當歸全體業主共有，也就是說這屬于建筑物區分所有權人的共同財產。主要理由是：他們認為小區停車位從法律性質上來說是從物，相對于房屋建筑物來說，按照從物隨主物一并轉移的原則，小區停車位應當隨著整棟建筑物一并轉移給業主共有。

1.3 公攤成本和面積決定說

持這種觀點的人認為，判定小區車位所有權歸小區業主還是開發商可以根據成本和面積的“分攤”情況。房屋在銷售時，開發商已經將停車位成本或面積分攤到建筑成本或房屋面積中，停車位產權就應當歸業主，如果沒有就歸開發商，筆者也比較傾向于這種觀點。

2 對小區車位歸屬問題的立法現狀思考

我國《物權法》以及相應的司法解釋似乎對小區車位的歸屬作了明確的劃分，但實際情況并非如此。司法實踐表明這些規定在法律適用方面仍然有一些缺陷。

（1）《物權法》第74條前兩款開頭都用了相同的限定語，即“建筑區劃內，規劃用于”，此限定語語義含糊，不嚴謹。這里的“規劃用于”到底是規劃多少？法律沒有做具體的規定。每個小區應該配置多少個車位，法律沒有做具體的約束，這樣就給開發商留了很大的余地，可能會損害業主的利益。隨后的司法解釋第5條，也出現了配置比例的字眼，但只是對配置比例下了一個定義而已，并沒有對配置比例做出具體的規定。

（2）《物權法》第74條第1款規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要。這一規定語義含糊，容易讓人產生歧義，如果不加以澄清，必定造成司法實踐的困惑；另外，這一規定太過原則化，缺乏可操作性。司法實踐過程中，到底應該通過哪些具體的規則來保證本小區業主的需要被首先滿足，法律對此沒有給出回答。也就是說，該原則性的規定沒有其他具體的細化的法律條文來保證或輔助其實施和實現。

（3）《物權法》第74條第2款雖將小區車位所有權歸屬問題交給當事人自行約定，但卻沒有規定在當事人約定不明或沒有約定的情形下小區車位歸屬問題怎樣解決。而在司法實踐中，當事人約定不明或沒有約定的情形又十分普遍，由此造成的矛盾也十分普遍和尖銳。因此，法律的這一空白給司法實踐留下了許多“隱患”。

3 小區車位歸屬問題的立法完善設想

3.1 關于小區車位的法律性質

法律應明確規定：開發商在確定小區規劃平面圖的時候，應考慮小區車位的配置比例問題。開發商應本著盡量確定合理配置比例的原則，認真確定配置比例，在確定具體的配置比例之后，開發商應將配置比例作為規劃平面圖的重要內容報有管轄權的規劃局批準。規劃局應組織專人認真審批，必要時可對規劃平面圖的配置比例進行聽證。只有經過規劃局審批的配置比例合理的規劃圖才能成為開發商日后采用的規劃平面圖。法律這樣規定之后，就會大大避免有些開發商投機取巧，小區內所有業主的私家車存放需要也會被最大限度的滿足。對按照規劃局審批的小區車位配置比例修建的車位，法律應明確定性為小區的附屬設施。

3.2 關于車位超出小區業主需要的情況和未能滿足小區業主需要的情況

即使再努力地確定合理的配置比例，也不能保證就一定能夠做到正好滿足業主的存放需要。對待超出需要的車位，法律應規定：可以由小區業主共同決定暫時出租給本小區以外的人，方式只能是出租，絕不能是出售。出租所得的收入也應歸業主共同共有。在時間上，也只能是暫時出租。應便于在短時間內將車位收回來滿足本小區業主的需要，一旦本小區業主有了存放新需要的話。對待未能滿足業主需要的情況，亦即是小區車位數量不足夠，出現了部分業主沒有分配到小區車位的情況。法律規定：由開發商安排有存放需要但又沒有分配到車位的業主用地面簡易的停車場來停放私家車，然后由開發商對沒有分配到車庫位的業主予以賠償。

3.3 完善小區車位的登記制度

我國之所以頻繁出現小區車位所有權歸屬的糾紛，很大程度上是因為我國的房地產登記制度中關于小區車位的登記規定不完善、登記機關的不作為和登記的混亂造成。因此在對車位進行分類規制的前提下，應該完善相關配套措施，以使分類規制落到實處。對待業主分配到的，已經固定下來的車位，法律應明確規定：必須到相關登記機關進行登記，登記的內容包括車庫位的位置、車位使用、業主的姓名等情況。

參考文獻

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