淺析滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革

滬渝兩地改革征收范圍的房產(chǎn)稅，已經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)行，目前改革已經(jīng)獲得了一定的進(jìn)展，但是在各地喧囂起伏的限購政策中，房產(chǎn)稅的效應(yīng)并未凸顯，對(duì)稅收法理的質(zhì)疑聲也此起彼伏。本片文章主要基于滬渝兩地改革房產(chǎn)稅的具體情況，并結(jié)合世界各國房產(chǎn)稅征收情況，分析滬渝兩地試點(diǎn)改革房產(chǎn)稅的不足和改進(jìn)建議。

一、國外房產(chǎn)稅具體情況

目前，世界上130多個(gè)國家和地區(qū)對(duì)住房征收房產(chǎn)稅，絕大多數(shù)國家和地區(qū)將房產(chǎn)稅作為地方稅，是地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，而地方政府通常將這部分收入用于公共服務(wù)支出。筆者選取了西方和東方各兩個(gè)發(fā)達(dá)國家作房產(chǎn)稅的介紹：

（一）美國房產(chǎn)稅情況

美國房地產(chǎn)稅稅率都由地方市政當(dāng)局的立法機(jī)關(guān)自己制定，也就是說根據(jù)財(cái)政支出決定房地產(chǎn)稅的稅率，一般在1%～3%。在房地產(chǎn)稅稅率高的地區(qū)，公共設(shè)施一定上乘，公共服務(wù)質(zhì)量也要好于其他地區(qū)，中小學(xué)校的等級(jí)也較高。稅率方面，若房屋出租，稅率是租金的30%左右；若房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，要收15%的資本得利稅以及交易價(jià)格1%～5%的營業(yè)稅；若按揭購買，要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅以及0.002%的無形稅。

（二）加拿大房產(chǎn)稅情況

加拿大房產(chǎn)稅也是和地產(chǎn)稅分離的。加拿大的房地產(chǎn)稅不是計(jì)征一次，而是市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計(jì)征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。老年人支付的房產(chǎn)稅占個(gè)人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因?yàn)槔夏耆送诵菔杖氲停〉姆孔虞^大，所以比例就顯得高。

（三）日本房產(chǎn)稅情況

在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，還涉及土地。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產(chǎn)權(quán)所有者，有義務(wù)向所在的市町村繳稅，標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%。對(duì)土地、房屋的課稅依據(jù)是市場價(jià)值，日本稱之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”，一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估。土地價(jià)格是依據(jù)“路線價(jià)”計(jì)算出來的，房屋則以房屋再建價(jià)格為基礎(chǔ)評(píng)估。

（四）韓國房產(chǎn)稅情況

韓國政府為抑制房價(jià)過快上漲，2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值的不同對(duì)擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過6億韓元的家庭，征收0.75%~2%的不動(dòng)產(chǎn)稅。除此之外，韓國政府還征收財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，根據(jù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值不同，對(duì)應(yīng)的稅率也不同。為打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國政府還出臺(tái)了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，針對(duì)擁有兩套住房的家庭購買房產(chǎn)兩年之內(nèi)將其出售，征收50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅；針對(duì)擁有三套以上住宅的家庭購買房產(chǎn)兩年之內(nèi)將其出售，征收60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

二、國內(nèi)房產(chǎn)稅的具體情況

2011年1月28日和30日，重慶和上海地方稅務(wù)局分別出臺(tái)了《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》和《上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則》。細(xì)則分別在1986年9月15日國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》基礎(chǔ)之上將征稅范圍擴(kuò)大到居民自住房屋，以期望通過對(duì)房產(chǎn)稅的改革結(jié)合限購政策的出臺(tái)，對(duì)持續(xù)走高的房價(jià)進(jìn)行控制。

房產(chǎn)稅在我國并非一個(gè)新稅種，而且房產(chǎn)稅并不是現(xiàn)代才有的稅種。《周禮》曾記載“掌斂廛布于泉府”，廛布相當(dāng)于當(dāng)時(shí)課征的房產(chǎn)稅，屬于土地稅的一部分，對(duì)三種房屋征收。到現(xiàn)代，1986年10月《房產(chǎn)稅暫行條例》正式實(shí)施，房產(chǎn)稅就已經(jīng)開始在我國各大中小城市按年征收。但是，房產(chǎn)稅征收對(duì)象僅限于經(jīng)營性房產(chǎn)，包括買賣房產(chǎn)和出租房產(chǎn)。現(xiàn)在媒體熱議的“征收房產(chǎn)稅”，實(shí)際上是指房產(chǎn)稅擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前普通老百姓個(gè)人持有的住房中空置的部分納入征稅范圍。

（一） 重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收概況

1、試點(diǎn)區(qū)域

個(gè)人住房房產(chǎn)稅在主城九區(qū)行政區(qū)域范圍征收。

2、征收對(duì)象

對(duì)于重慶市本地居民，征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房。獨(dú)棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項(xiàng)目中在國有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。

3、計(jì)稅依據(jù)

應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，待條件成熟時(shí)按房產(chǎn)評(píng)估值征稅。凡納入征收對(duì)象的應(yīng)稅住房用于出租的，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

4、適用稅率

獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

5、應(yīng)納稅額計(jì)算方法

個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算，公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積€捉ㄖ婊灰椎ゼ踿姿奧省Ｓλ敖ㄖ婊侵改傷叭擻λ白》康慕ㄖ婊鄢饉懊婊蟮拿婊Ｓ滌械畝藍(lán)吧唐紛≌饉懊婊?80平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

（二）上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收概況 1、試點(diǎn)區(qū)域 個(gè)人住房房產(chǎn)稅在上海市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行。 2、征收對(duì)象 對(duì)于上海市本地居民，征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）。對(duì)于外地居民，征收對(duì)象為非本市居民家庭在本市新購的住房。 3、計(jì)稅依據(jù) 計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。 4、適用稅率 適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。 5、應(yīng)納稅額計(jì)算方法 本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 （三）對(duì)滬渝兩地房產(chǎn)稅擴(kuò)大范圍的思考 我國當(dāng)前的土地和財(cái)稅政策帶來了地租分配的極端不平等和居民稅收負(fù)擔(dān)的極端不公平，城市土地增值收益為少數(shù)人掠取。擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍的目的是要建立公平的社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制與有效率的土地資源配置機(jī)制。它的意義在于財(cái)富分配公平化和資源的有效配置。在房產(chǎn)稅的作用下，中等收入者自能憑自身收入住上中等房，政府將對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出，來解決城市低收入群體的住房問題。 房地產(chǎn)具有雙重性，分別是公共服務(wù)屬性和商品屬性。政府的服務(wù)行為與開發(fā)商的商業(yè)行為必須實(shí)施雙軌制。一方面，保障性住房政策是事關(guān)社會(huì)和諧和民生的重大政策，是政府公共服務(wù)和社會(huì)管理的職責(zé)。另一方面，商品房、豪華房以及別墅等，通過市場交易法則發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。政府實(shí)行宏觀調(diào)控，進(jìn)行市場調(diào)節(jié)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善和發(fā)展民生。 三、滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅不足和建議 （一）滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的不足 1、房產(chǎn)稅對(duì)抑制房價(jià)作用有限 從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)中可以看到，房產(chǎn)稅并不能有效防止房價(jià)暴漲暴跌。美國、加拿大等國都長期實(shí)行房產(chǎn)稅，但這些國家投機(jī)炒作造成的房產(chǎn)泡沫仍不時(shí)出現(xiàn)。房產(chǎn)稅出臺(tái)的初期，對(duì)房價(jià)短期內(nèi)有強(qiáng)烈的沖擊作用，但在中國住房市場基本面沒有改觀之前，購房仍然是居民的剛性需求，房價(jià)上漲預(yù)期仍然很高，房地產(chǎn)投資需求依然強(qiáng)勁。在狂熱的、極度不均衡的市場環(huán)境下，需要一些短期的極端措施來控制房價(jià)，如北京、上海、深圳、廣州等14 個(gè)城市，采用的“限購令”，限制所有家庭新購房數(shù)量等。 2、房產(chǎn)稅對(duì)普通老百姓負(fù)擔(dān)太重 中國居民擁有住房的是絕大多數(shù)。據(jù)《中國城市狀況報(bào)告》調(diào)查顯示，中國城市住房自有率達(dá)到87%。若按照房屋的評(píng)估價(jià)值來征收，以上海為例，2011年上海新建商品住宅控制目標(biāo)為15350元/平方米，以80平方米計(jì)算，平均每套住宅價(jià)值122萬元，1%就要每年1.2 萬元，對(duì)普通老百姓的收入水平來講負(fù)擔(dān)太大。另外，還要特別考慮中國很多自有住房是通過房改獲得的，這些房改房往往地段不錯(cuò)，評(píng)估市場價(jià)值很高，可居住者的現(xiàn)金收入不高，還有很多老年人和低收入者根本無力支付。 3、房產(chǎn)稅的前提是公共財(cái)政 房產(chǎn)稅的最終目的應(yīng)該是增加社會(huì)福利，謹(jǐn)防政府征收房產(chǎn)稅以此來彌補(bǔ)地方政府的收入不足。為此，在財(cái)政收支沒有建立起有效監(jiān)督體制的時(shí)候，還沒有形成“公共財(cái)政”的機(jī)制，提倡房產(chǎn)稅并不理智，只會(huì)給老百姓增加負(fù)擔(dān)，不會(huì)帶來政府公共服務(wù)的改善，更不會(huì)帶來政府效率的提高。如果沒有相應(yīng)的公共財(cái)政機(jī)制改革來確保房產(chǎn)稅“取之于民、用之于民”，房產(chǎn)稅僅僅成為廣大老百姓的新負(fù)擔(dān)，那么當(dāng)前開征房產(chǎn)稅的控制房價(jià)的目的就值得質(zhì)疑。 （二）滬渝兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅的建議 對(duì)于我國房地產(chǎn)市場，利用稅收杠桿配合其他政策，通過房產(chǎn)稅改革來抑制過度虛高的房價(jià)是很有必要。滬渝兩地先行試點(diǎn)改革房產(chǎn)稅可為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實(shí)施積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)。房產(chǎn)稅改革可參考如下原則： 1、普遍納稅原則 按照房產(chǎn)性質(zhì)和用途，可將其分為四種類型，即生活保障型房產(chǎn)、公共服務(wù)型房產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)、投機(jī)套利型房產(chǎn)。對(duì)于不同類型的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。對(duì)生活保障型房產(chǎn)，以規(guī)定家庭人均占有面積為基數(shù)，一倍基數(shù)和兩倍基數(shù)之間的部分歸類為生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)征稅，超兩倍基數(shù)的部分歸類為投機(jī)套利型房產(chǎn)征稅。對(duì)公共服務(wù)型房產(chǎn)，以該事業(yè)單位登記員工人均占有面積計(jì)算，一倍基數(shù)以上部分歸類為生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)。 2、便利征管原則 房產(chǎn)稅的計(jì)算和征收管理要簡單化。一是計(jì)稅依據(jù)要合理，計(jì)稅依據(jù)以土地和房屋的評(píng)估值扣除使用年限系數(shù)值后的余額為標(biāo)準(zhǔn)，成立專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，逐步完善評(píng)估體系，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。二是稅率設(shè)計(jì)要科學(xué)，針對(duì)不同類型的房產(chǎn)設(shè)計(jì)不同的稅率。對(duì)于社會(huì)公益性的房產(chǎn)，如生活保障型房產(chǎn)、公共服務(wù)型房產(chǎn)，可以實(shí)行零稅率；對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)，在持有期間稅率可相對(duì)降低，出售時(shí)稅率課適當(dāng)題高；對(duì)不提倡的投機(jī)套利型房產(chǎn)征收重稅。三是政策界限要明晰，嚴(yán)格減免政策。對(duì)和民生息息相關(guān)的社會(huì)公益性質(zhì)房產(chǎn)可實(shí)行免稅或減稅。 3、 籌集收入原則 房產(chǎn)稅改革不能停留在對(duì)現(xiàn)有條列進(jìn)行簡單調(diào)整，必須將其他與房產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的稅費(fèi)進(jìn)行科學(xué)地整合，避免不合理的重復(fù)征稅現(xiàn)象，使房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)更為科學(xué)，以保證地方財(cái)政收入穩(wěn)定增長，滿足公共財(cái)政支出的需要。 （作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）