公共經濟學視角下的公租房制度建設

一、問題的提出

住房問題關系老百姓的切身利益，作為住房保障制度之一的公共租賃房制度是政府為“弱勢”群體提供滿足其基本生活所需住房的制度安排，是政府尋求解決中低收入居民住房問題、滿足其基本居住需要的一種努力，同時兼有調控住房市場、調節收入分配的作用。由于公共租賃房的供給對象是特定的弱勢群體，為解決“市場缺省”的難題，政府的適度干預是完善住宅市場合理性和凸顯社會公平的客觀要求。公共租賃房是針對介于中低和中高收入之間的“夾心層”人群，將公共租賃房單列出來，更能凸顯政府對夾心層等中等收入群體的關注，有利于加快夾心層住房問題的解決。

二、當前我國公共租賃房發展中的主要問題分析

(一)公共租賃房的保障方式較為單一

在發達國家，租賃性公共住房保障方式主要有兩種，一是實物配租；二是貨幣補貼。從我國各城市發展公共租賃房的情況來看，基本上都實行的是實物配租，即對符合條件的申請人配租一處公共租賃住房。但由于公共租賃房的建設周期較長，這種單一的保障方式必將延長夾心層群體解決住房問題的輪候期，也不能適應市場的變化，無法發揮保障性住房協調和穩定市場的作用，同時也加大了運行風險。

（二）公共租賃房的建設面臨著融資困難

融資機制是影響公共租賃住房供給穩定性和持久性的關鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。第一，在金融危機的影響下，地方政府的稅收減少，低迷的房地產市場又使得作為政府財政收入主要來源之一的土地出讓金銳減，作為公共租賃房投資主體的地方財政面臨著重重壓力;第二，發展公共租賃房既要解決“房源”所需的資金，又要負擔長期的房屋維修費用，所需資金巨大且占用周期長；第三，公共租賃房福利性的特征決定了其建設管理必須堅持“保本微利”的原則，使得建設資金的回籠速度極緩慢，難以形成資金投入產出的良性循環。

（三）公共租賃房的管理機制不健全

我國的住房保障制度啟動較晚，建設和推進滯后。盡管我國高度重視住房保障的制度建設，且各地已逐步建立起以經濟適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內容的住房保障政策基本框架，但我國的住房保障制度仍存在一些漏洞，運行中的問題較突出，我國至今仍未建立起一套較為完善的法律法規保障體系，制約了廉租住房、經濟適用住房和限價商品房的建設發展。

三、完善公共租賃住房制度的策略與建議

（一）突破線性思維模式

一是通過實行市場租金、差別化補貼，提高租金收入水平，緩解發展資金壓力；二是實行靈活多樣的產權流轉機制，既鼓勵承租人通過努力逐步獲得產權，又為其創業發展提供資金保障，最終達到加速資金回籠；三是按照“整體開發、異地安置、騰地發展”的思路，積極拓展土地經營、商品房開發、經營公共服務設施、商業配套開發等收益渠道。

（二）突破單一模式

一是房源籌集多元化。在加大建設力度的基礎上，既通過改造、收購公共租賃住房等方式籌集公租房房源，也可以轉化原有廉租住房、國有直管公房，同時可鼓勵社會單位、企業、個人參與建設、運營公租房和將自有產權住房等納入公共租賃住房管理。二是資金來源多元化。在加大政府政策、資金支持前提下，吸收企業、社會和個人投資參與公共租賃住房經營，鼓勵金融機構發放中長期開發貸款，探索公積金閑置資金和增值收益用于公共租賃房的建設和經營；三是產權主體多元化。通過吸收社會力量或個人參與建設，形成產權主體的多元化，不僅能有效解決公共租賃住房房源、資金不足問題，而且還可解決棚戶區、城中城、危舊房改造拆遷安置難等突出問題。

（三）改進公共租賃住房管理體制

一是加強公共租賃房法律法規體系的建設。法律規范的保障是確保公共租賃房建設穩定，有序進行的基礎。在國家住房保障框架已基本確立的基礎上，應由國家住房保障主管部門和立法部門作為主體，研究公共租賃住房四類保障對象的差異，逐步完善公共租賃住房法律法規體系。各地方政府也應根據國家管理辦法，結合本地經濟發展的實際，研究制定相應的公共租賃住房管理辦法和相關政策法規。在此基礎上，設立公共租賃住房的專門管理機構，負責公共租賃住房的規劃、建設、分配、管理和維修等工作。二是盡快建立和完善個人信用制度和個人收入申報制度。建立和完善個人信用制度和收入申報制度不僅經濟健康發展的必要，更是實現社會公平，真正發揮住房保障的作用，減少尋租行為和“劫富濟貧”現象發生的根本措施。建立個人信用體系的重點是建立權威和準確的個人收入統計系統政府可以通過開展城鎮居民收入和住房情況普查，建立個人收入和住房檔案，對個人及其家庭收入變動情況跟蹤調查、及時反映，并進行個人及家庭經濟信用評估，同時根據居民收入水平的變化，動態調整公租房的準入門檻。

（作者單位：長安大學政治與行政學院）