小議房產(chǎn)稅

一、 國內(nèi)外房產(chǎn)稅條例簡介以及差異分析

房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。其實(shí)，房產(chǎn)稅在中國一直都存在。1986年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅僅對單位和個人的經(jīng)營性用房按房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2011年1月，備受矚目的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在上海、重慶兩地啟動。表1是重慶和上海兩地房產(chǎn)稅細(xì)則的簡介及對比說明：

眾所周知，中國近幾年房價不斷上漲，而房價的上漲并不是房漲價，房子每年都是要折舊的，增值的根本原因是土地的持續(xù)增值。關(guān)于土地國內(nèi)外存在大不同，國外土地是是私有化的，歸業(yè)主擁有，而中國的土地全部都是國家所擁有的，業(yè)主擁有的僅僅是土地使用權(quán)。在國外，房產(chǎn)稅是一個針對住房保有環(huán)節(jié)的稅種，其重要的作用是使得地方政府擁有可靠的稅收來源：英國和澳大利亞，地方政府收入幾乎100%來自房產(chǎn)稅，美國則占50%至80%，法國為69%，加拿大為75%。國內(nèi)的房產(chǎn)稅改革頗具中國特色，為了實(shí)現(xiàn)房價的宏觀調(diào)控，部分業(yè)主雖只擁有物業(yè)中不斷貶值的房子——“房殼”，卻要為物業(yè)中不斷增值但卻并不屬于自己的土地來納稅。1986年國務(wù)院關(guān)于房產(chǎn)稅征收條例中規(guī)定的征收對象是土地上的這個“房殼”，而如今出臺的關(guān)于房產(chǎn)稅的規(guī)定，則帶有了物業(yè)稅的影子。

二、 現(xiàn)行房產(chǎn)稅積極意義

1、房產(chǎn)稅的征行一定程度上穩(wěn)定了房價。在制度出臺之前，只要房價上漲，投資投機(jī)者都能獲取收益，進(jìn)而出現(xiàn)了大量的炒房行為，執(zhí)意提高房價。如今，對部分購房者征收房產(chǎn)稅，投資者由于投資成本的增加，將適時權(quán)衡其投資行為。房產(chǎn)稅對于占有房產(chǎn)將增加成本，也會對市場的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，無疑會對房產(chǎn)需求起到抑制作用，從而抑制炒房行為。因此，房產(chǎn)稅實(shí)施之后的短時期內(nèi)，房價肯定將處于一個穩(wěn)定的水平。

2、房產(chǎn)稅促進(jìn)住房資源的宏觀調(diào)控。在無房產(chǎn)稅制度之前，業(yè)主可能將多套房子閑置，在利好的情況下直接出手，這不利于資源的合理利用。如今由于投資成本的增加，業(yè)主可能將閑置的房子出租或者出售，一定程度上緩解住房緊張的問題，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房產(chǎn)稅作為地方稅，是地方政府重要的稅源，該部分稅收收入可用于廉租房、保障性住房等的建設(shè)，以及學(xué)習(xí)西方國家用于科教、衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施等公共性服務(wù)支出。未來隨著房產(chǎn)稅征收稅率以及覆蓋面的推廣，對高收入人群征收的房產(chǎn)稅亦將越發(fā)完善，對中低收入者住房來說也是一種保障。

4、個人住房征收房產(chǎn)稅，是有利于合理協(xié)調(diào)收入分配，促進(jìn)社會公平發(fā)展。目前，貧富差距仍然在不斷拉大，這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)，若不采取適時措施而任由差距逐漸加大，將不利于國家長期穩(wěn)定的發(fā)展。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。

三、 房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀的一點(diǎn)思考

隨著個人住房擁有率的提高以及房價的增長，房產(chǎn)投資已經(jīng)成為部分人積累財富的最重要方式，貧富差距進(jìn)而日益擴(kuò)大。專家認(rèn)為通過對面積大，套數(shù)多的個人住房征收房產(chǎn)稅，有利于財務(wù)和資源的合理分配，實(shí)現(xiàn)縮小貧富差距。但是，真正施行的過程中能否達(dá)到預(yù)期效果呢？當(dāng)業(yè)主擁有多套房產(chǎn)時，其將房子用于出租或者出售，此做法在解決住房難的問題上是很有限的。出租者迫于房產(chǎn)稅的壓力必將提升租金，為此租房的低收入者成為了房產(chǎn)稅真正的買單者。房租增長，不難保證新一輪購房熱潮的出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致房價繼續(xù)高漲，征收房產(chǎn)稅反而加大的貧富差距。再者，由于我國土地供應(yīng)的壟斷性，人口的不斷增加與有限的住房之間存在矛盾，外加通貨膨脹等因素，長期來說房價還是有上揚(yáng)的趨勢。投資者如果預(yù)期房價會有大幅度（高于稅收百分比）的增長，那么承擔(dān)點(diǎn)房產(chǎn)稅又如何呢？如此一來，房產(chǎn)稅根本不會成為其做投資決策時的考慮因素。重慶市長黃奇帆：“實(shí)施房產(chǎn)稅目的不是打壓房價，長期目的就是健全稅收體系”。房產(chǎn)稅實(shí)施究竟對房價或者房地產(chǎn)行業(yè)有怎樣的影響，未來才能給出答案。

國內(nèi)各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致，全國范圍內(nèi)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅在中短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)。上海、重慶兩地開征房產(chǎn)稅以來，不少人就質(zhì)疑，在獲得土地使用權(quán)時就已經(jīng)交納了土地出讓金，如今又需交納房產(chǎn)稅，是否有重復(fù)納稅的嫌疑？很多專家認(rèn)為，目前的稅種是開發(fā)流通環(huán)節(jié)居多，而持有環(huán)節(jié)較少。這種不合理的構(gòu)成是推高購房成本、導(dǎo)致投資投機(jī)需求泛濫的一個重要原因。再者，剛出臺的房產(chǎn)稅征收方法相對來說都是操作簡便型的，不是按照房子的評估值而是按照市場價格作為計稅依據(jù)。但到了下一年度如何繳納房產(chǎn)稅，按照什么價格來繳納，就成了一個相對的技術(shù)性難題，需要依賴技術(shù)手段的完善。巴曙松指出：“當(dāng)前房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機(jī)制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接，即地稅局如何才能把房產(chǎn)稅收上來；還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時間內(nèi)難以解決。房產(chǎn)稅一般以不動產(chǎn)的評估值為計稅依據(jù)，需要有健全的不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)和高水平的評估手段；同時，稅收征管體系也需要進(jìn)行調(diào)整。只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅征收的作用。”在有限的時間內(nèi)，房產(chǎn)稅不能推廣到全國，如今已經(jīng)興起了異地炒房熱，國內(nèi)其他未征收房產(chǎn)稅的地區(qū)以及海外市場成為投資投機(jī)者的首選，而這會不會引起除上海重慶兩地外其他地區(qū)房地產(chǎn)市場的紊亂呢？

“土地財政”依然在各地流行，地方政府通過買賣土地，獲取巨額財政收入。這種利益的驅(qū)使下，地方政府的賣地?zé)崆楸貙⒏邼q；另一方面，“土地財政”對抬高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷上漲和房地產(chǎn)稅費(fèi)一定程度上助推了房價的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)成本最終還是由房屋購買者承擔(dān)。要解決房價高飆的問題，就需要解決當(dāng)前“土地財政”的困局，地價不降，房價不降，通過稅收擴(kuò)寬收入來源，增加政府財政收入，有助于矯正土地財政的畸形局面。房產(chǎn)稅改革將始終是和房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)。

四、 房產(chǎn)稅征收改進(jìn)建議

1、逐步從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅的轉(zhuǎn)化。我國堪稱世界上最早開征物業(yè)稅的國家，《札記·王制》記載：西周時期已開始對集市商業(yè)用房征收屋稅。從稅法原理上講如果要實(shí)施物業(yè)稅，會將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，征收物業(yè)稅可以提高房產(chǎn)持有者的保有成本，打擊開發(fā)商的投機(jī)行為，從而在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，引導(dǎo)房價回歸到理性的價格區(qū)間，同時促進(jìn)不動產(chǎn)的有效利用，降低空置率，使土地和房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)能夠健康有序地運(yùn)行， 減少各種不必要的資源浪費(fèi)。物業(yè)稅比房產(chǎn)稅更合理。

2、全國范圍內(nèi)，建立健全個人房產(chǎn)所有情況的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在全國開征房產(chǎn)稅需要建立全國大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系，實(shí)現(xiàn)全國各大中城市聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)房管、稅務(wù)、銀行部門之間個人信息的共享，為開征房產(chǎn)稅提供可靠依據(jù)。優(yōu)化合作機(jī)制，破解信息不對稱難題。

3、我國未來房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)做到公平稅負(fù)和提高效率。城鎮(zhèn)居民的個人房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，實(shí)行累進(jìn)稅率。我國的房產(chǎn)估價剛剛起步，估價制度很不完善。首先設(shè)立一套合理的房產(chǎn)評估體系。其次要建立房產(chǎn)專門估價部門并相應(yīng)明確其法律責(zé)任。但在房地產(chǎn)價格變化較快的情況下，要相應(yīng)縮短評估周期，以保證評估價能相對準(zhǔn)確的反映實(shí)際市場價格，確保公平公正。

4、納稅人的申訴安排，在確保房產(chǎn)稅正常征收的同時也要維護(hù)納稅人的基本權(quán)利，在房產(chǎn)稅評估結(jié)果出來的時候，稅務(wù)局應(yīng)建立房產(chǎn)稅查詢系統(tǒng)可以保證納稅人根據(jù)自己的納稅編碼查詢自己應(yīng)納房產(chǎn)稅的相關(guān)信息，并在所屬地方稅務(wù)局規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款；對評估結(jié)果不服的情況，納稅人應(yīng)按指示稅款正常繳納，在一定的期限內(nèi)，按稅收征管的正常申訴程序進(jìn)行申訴，如若確實(shí)是評估錯誤，則要在正常評估的基礎(chǔ)上退還多收的稅款。

（作者單位：中南財經(jīng)政法大學(xué)會計學(xué)院）